Вальс чиновников и застройщиков: почему долгострои так долго строятся

На сегодняшний день в Новосибирске, согласно данным мэрии, недостроенными стоят 42 дома, в этом году планируется достроить 10 из них. Всего же, начиная с 2014 года, в Новосибирске «довели до ума» 43 долгостроя. «Динамика решения проблемы обманутых дольщиков снижается, но не потому, что мы уделяем этому вопросу меньше внимания, а потому что объекты, которые остались — значительно сложнее предыдущих. У каждого дома — свои особенности», — цитирует мэра Новосибирска Анатолия Локтя пресс-служба мэрии. Как сообщает пресс-служба областного правительства, сегодня в регионе действует механизмы, поддерживающих обманутых дольщиков. В частности, снижении арендной платы за земельные участки для ЖСК и содействие в реструктуризации задолженности по оплате за технологическое присоединение объектов к инженерным сетям. В соответствии с 583-ОЗ в регионе действует схема, по которой достраивается проблемный объект. Согласно ей, обманутые участники долевого строительства объединяются в Жилищно-строительный кооператив с целью получения прав застройщика. Для покрытия дефицита строительства, дольщики платят дополнительно по 7 тыс. руб. за кв.м. и могут получить субсидию из бюджета до 200 тыс. руб. После этого ЖСК подает документы в мэрию, которая привлекает инвестора, готового достроить дом. За это городские власти предоставляют застройщику земельный участок, эквивалентный по стоимости сумме, которую нужно вложить в долгострой. Далее мэрия и областное правительство помогает провести технологические подключения к проблемному объекту, если дом не подключен, а также производит установку лифтового оборудования и благоустройство придомовой территории. В среднем на поиск инвестора и подготовку всех документов уходит около полугода. Сроки достройки долгостроев устанавливаются в индивидуальном порядке, так как степень готовности объектов разная: у кого-то 6%, а у кого-то — 90%. В случае наличия непроданных квартир их продают через ЖСК для завершения строительства. Ограниченность ресурсов Тонким местом в этой схеме является, по мнению экспертов, предоставление мэрией застройщикам земельных участков. «Мэрия ресурсами города расплачивается за ошибки прошлых застройщиков. Эти деньги не попадают городу, — отметил директор по управлению проектами и инвестициями, полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов по Новосибирску и Новосибирской области Максим Марков. — Мэрия пытается снять социальное напряжение» По словам Маркова, строительные компании не спешат достраивать проблемные объекты в Новосибирске. Они делают это лишь в том случае, если мэрия может предоставить интересующий их земельный участок. «Все индивидуально. У каждого застройщика — свои интересы. Причем у некоторых из них очень локализованные интересы. Здесь нет никаких правил.», — прокомментировал Марков. Как пояснил аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев, количество земельных участков, способных удовлетворить интересы застройщиков, ограничено и их не хватит для того, чтобы привлечь инвесторов на существующие долгострои, а также на те, что появятся в городе в будущем. Элитное благоустройство Достаточно часто в отношениях между ЖСК и мэрией возникают трения по оценке сметы на затраты. «Недавно нам была предоставлена одна смета по благоустройству объекта. По-моему, под 18 млн руб. на благоустройство. Из них определенная сумма — на декоративное ограждение территории. Некие работы мы [мэрия], безусловно, сразу убираем. Под благоустройством мы [мэрия] понимаем те работы, без которых невозможно ввести объект в эксплуатацию», — сообщал ранее и.о. главы департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Александр Колмаков. Николаев считает, что в данном случае мэрия поступает правильно: «Мэрия вообще не должна решать эту проблему, потому что в значительной части люди поиграли в игру «Хочу квартиру за полцены». Они заплатили не рыночную стоимость. Специалисты изначально знали, что эти дома не будут достроены. А теперь они хотят, чтобы им сделали элитное благоустройство». Кроме того, Николаев назвал еще одну причину, по которой мэрия контролирует сумму в строительной смете — ей выгодно предоставлять застройщикам наиболее дешевые земельные участки. Есть и еще один момент. Проблемные объекты передают в ЖСК не в идеальном состоянии. По словам Дмитрия Рохина, председателя ЖСК «Галущака, 15» при передаче дел от застройщика нужно учитывать, что последний находится на банкротстве. «В результате у нас, скажем, документы переданы не в полном объеме, часть утрачена. — рассказывает Рохин. — Естественно, и строительство объекта в последнее время велось не с лучшим качеством, и уже несколько лет мы обнаруживаем недоделки, ошибки застройщика, которые нужно устранить нам» При этом в абсолютном большинстве случаев представители ЖСК реально оценивают помощь, оказываемую обманутым дольщикам муниципалитетом. «Мы подавали заново сумму в 281 млн. руб. по смете, согласовали нам 254 млн. руб. Подумаем с подрядчиками, решим вопрос, как войти в смету, — комментирует Рохин. — Я оцениваю контакт с властью как нормальный. Сейчас объект на Галущака, 15 прошел все проверки, мы готовы к участию в инвестпроекте и конкретная кандидатура инвестора должна определиться к концу июня». При этом Рохин отмечает, что при реальной проработке сметы сумму можно отстоять. «В нашей ситуации тоже возможно было использовать все механизмы и согласовать именно 280 млн. руб. Но мы потеряли бы очень много времени для согласования. В зиму никто из инвесторов заходить на объект не будет. Выгоднее согласовать меньшую сумму, но сдать дом быстрее» Один из источников РБК Новосибирск среди руководителей ЖСК назвал диалог с мэрией и правительством вальсом: «Раз, два, три, покружились, кивнули головой, отступили. Нет общих схем. Все индивидуально. Торг, убеждения, уступки. Мэрия танцует с кандидатами в инвесторы, мы — со сметами на строительство. Нормальный рабочий процесс» Подводные камни Помимо вышеназванных трудностей, существуют неочевидные проблемы, связанные с деятельностью ЖСК. По словам председателя ЖСК «Закаменский», часто встречается практика, когда часть дольщиков, боясь повторного обмана со стороны нового застройщика, не спешит вступать в кооператив. А среди тех, кто вступил, есть те, кто не желает вносить по 7 тыс. руб. за кв.м. По словам Соколова, такие дольщики вносят свою часть денег лишь после возведения объекта. Как отметил председатель, существует несколько рычагов влияния на таких участников долевого строительства: увещевания или принуждение в судебном порядке к содержанию имущества, которым является долгострой. Однако сам Соколов отметил, что к методам воздействия на дольщиков обычно никто не прибегает. «Договоры генподряда прописываются таким образом, чтобы окончательный расчет предоставлялся через несколько месяцев, когда все дольщики донесут деньги», — прокомментировал Соколов. Рохин сообщил, что за год сбора средств деньги внесли примерно 40% дольщиков. При этом для многих эта сумма является огромной: люди платят за долгострой ипотеку, снимают квартиру, и обязаны внести по 7 тыс. руб с квадратного метра, что при площади трехкомнатной квартиры в 70 кв.м. превращается в полмиллиона рублей. Обычно эти деньги вносят в рассрочку. По словам источника РБК Новосибирск из числа руководителей ЖСК по достройке проблемных объектов, есть еще две проблемы, характерные практически для всех недостроенных объектов. Первая — не всегда адекватная инициатива членов кооператива, идущая вразрез с общей линией. Споры, жалобы, дополнительные собрания внутри ЖСК тормозят общий процесс. Вторая проблема — представители бенефициаров застройщика в среде дольщиков или в ряду агентов влияния. «В нашем случае ряд дольщиков — это родственники собственников застройщика. Конкурсный управляющий тоже «играл на руку» старым хозяевам, в результате часть активов из объекта была выведена, помешать чему мы не смогли. Бенефициары застройщика давно за границей, уголовное дело будет длиться еще не один месяц. А платит за все, по сути, мэрия. Область, конечно, контролирует, а мэрия расплачивается своими ресурсами».