Снести и построить: кто и когда будет расселять ветхое жилье
Программа развития (реновации) застроенных территорий обозначена как главный рецепт решения столь острой для Новосибирска проблемы аварийного жилья.
«Свободной земли в Новосибирске остается не так много, и программа РЗТ — хороший выход и для города, и для застройщиков», — заявил Анатолий Локоть, комментируя итоги 2016 года.
Активно программа РЗТ ведется в Мочище (ГК «Стрижи»), в районе «Телецентра» (Стройтрест № 43). На 2017 год Локтем обозначались планы заключить в текущем году семь договоров на РЗТ, на сайте департамента строительства и архитектуры мэрии обозначен 21 вариант площадок для реновации. «Это хороший задел, который позволит снести 44 аварийных дома, в том числе 8 домов по бюджетным программам, остальные — за счет инвесторов, — комментировал задачу Локоть. — Нужно подготовить площадки для застройщиков, а, главное, проработать вопрос финансирования и предоставления субсидий из вышестоящих бюджетов. Возможностями городского бюджета в полной мере с этой задачей мы не справимся».
Такие разные проблемы
В конце 2016 года фонд «Институт экономики города» провел исследование, в котором проанализировал, как происходит РЗТ в Новосибирске и обозначил ряд проблем программы.
Во-первых, согласно анализу выставленных на аукцион участков подлежат комплексному освоению (квартальной застройке) лишь 19% площадок. В реальности в Новосибирске большая часть аукционов в рамках программы РЗТ была признана несостоявшимися.
Вторая проблема — доминирование точечных проектов, когда под видом аукциона в соответствии с РЗТ реально строится одно — максимум два здания. «Никакого преобразования городской среды в этом случае не происходит», — отмечено в исследовании.
Исполнительный директор, директор направления «Рынок недвижимости» Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди комментировала «земельный» вопрос. Так, иногда в ходе РЗТ появляются «неликвидные остатки»: «Они возникают, когда территории под застройку выделяются без учета целостности проекта. То есть, одни участки включаются в границы РЗТ, а другие — нет», — поясняет Полиди. Вторая причина «неликвидов» — когда на всю территорию инвестора не находится, но он есть на строительство отдельных объектов, обычно в самом привлекательном месте куска земли. «В результате большая часть участка остается не у дел, и в дальнейшем на эту площадку крайне трудно найти застройщика в силу того, что самые лакомые кусочки уже «съедены», — комментирует Полиди.
Застройщик просит
В ходе майского выездного совещания Минстроя региона на площадке ГК «Стрижи», касающееся в том числе и программ РЗТ, директор ГК «Стрижи» Игорь Б,елокобыльский обозначил шесть проблем, мешающих при исполнении договоров о РЗТ.
Председатель Совета директоров бизнес-группы «NORDАЗИЯ» Дмитрий Андреев комментировал сложность «человеческого фактора» программы: «Застройщики опасаются входить в программу РЗТ из-за многочисленных трудностей, в частности, из-за непростой работы с жителями этих ветхих бараков, у которых бывают изрядно завышенные требования к застройщикам»
Игорь Белокобыльский выдвинул программу из 11 пунктов, реализация которой должна помочь решить проблему с расселением ветхого и аварийного жилья в Новосибирске. В перечне — анализ всего жилого фонда, который близок к признанию аварийным, составление четкого перечня таких домов. После чего Белокобыльский предлагает провести предварительный анализ проведения РЗТ на тех участках, где сконцентрирован такой аварийный фонд.
Далее, по мнению гендиректора ГК «Стрижи» должен последовать ряд мероприятий для обеспечения возможностей реализации РЗТ — перезонирование, правовой режим для увеличения коэффициента плотности). Также в списке — определение экономической самодостаточности территорий под РЗТ, расчет всех затрат застройщика (в том числе оплата стоимости участия в аукционе по территориям, дисконтирование денежных средств). В качестве примера Белокобыльский отметил, что за всё время участия ГК «Стрижей» в программе РЗТ расселить хотя бы одну квартиру «метр в метр» ни разу не получилось: в среднем площадь обмена при расселении вырастает практически на треть, что приводит к существенному увеличению затрат застройщика.
Столичные штучки
Предприниматель-экономист Ренат Бичурин в апреле предложил администрации Новосибирска, наряду с другими регионами, проект «народной реновации», по которому жители районов должны сами «взять власть в свои руки». По мысли Бичурина, жители должны объединяться в ЖСК для сноса старых и постройки новых домов.
В новых домах площадь жилья будет увеличена в 4 раза за счет увеличения высоты и пятна застройки. При этом по подсчетам Бичурина, достаточно будет продать 20% квартир в новом доме по рыночной цене, чтобы окупить все затраты на строительство. ЖСК в кварталах должны координировать деятельность по расселению, сносу и строительству домов. В пресс-центре мэрии Новосибирска корреспонденту РБК Новосибирск пояснили, что никакого предложения по «народной реновации» подразделения мэрии и муниципалитета не получали, и соответственно, прокомментировать решение мэрии по данному вопросу не смогут.
Перезагрузка
Председатель комиссии горсовета по городскому хозяйству Игорь Кудин сообщил о формировании рабочей группы из представителей власти и бизнеса, с целью перезапуска программы РЗТ. Для представления позиции застройщиков «Стрижи» будет формировать предложения по программе от имени «Национального объединения застройщиков» (НОЗА) на федеральном уровне. В Новосибирске по инициативе «Стрижей» создан Фонд содействия в развитии территорий, занятых ветхим и аварийным жильём «ВАЖНО», специалисты которого принимают участие в оценке перспективных участков под РЗТ.
Программа РЗТ в текущем моменте имеет нюанс: воплощают ее муниципалитеты, а несут ответственность за результаты власти региона, губернаторы. На выездном совещании в середине мая министр ЖКХ и энергетики регионального правительства Евгений Ким подчеркнул, что программа РЗТ, по мнению Минстроя региона имеет огромный ресурс:
«Сейчас в городе порядка 2000 многоквартирных домов, которые имеют критический износ, — пояснил Ким. — Их необходимо расселять. Однако исключительно бюджетными вливаниями это сделать нельзя. Поэтому мы будем всячески стимулировать интерес застройщиков к программе. Иного пути у нас нет»
