Почему крупный застройщик судится из-за скандального участка более 7 лет

Фото: РБК Новосибирск

Арбитражный суд Новосибирской области 19 февраля 2024 года рассмотрит очередной иск ООО «Группа компаний (ГК) Вираж» к крупному девелоперу — компании «Брусника». Истец требует взыскать с застройщика упущенную выгоду в размере более 237 тыс. руб.

«Истец то просит возместить убытки, то признать сделку незаконной, меняет ответчиков, видоизменяет предмет иска, — прокомментировали в «Бруснике». — На заседании, которое было 18 декабря прошлого года, истец подал ходатайство об увеличении суммы требований к Бруснике до 90 млн руб. Это ходатайство еще не было рассмотрено судьей».

Судебные споры вокруг земельного участка, расположенного у новой ледовой арены на ул. Немировича-Данченко, длятся более семи лет. «Вираж» подавал пять исков к «Бруснике» и 12 исков — к залогодателю ООО «Мидори Торедо» и организатору торгов ООО «Эдвайс».

Глава «ГК Вираж» Артем Начаров заявлял, что участок, на котором строится «Панорама», «получен незаконным путем». В 2019 году суд признал недействительной сделку, в результате которой ООО «Квартал Панорама» (компания из группы компаний «Брусники», в настоящее время присоединена к ООО «Брусника») приобрело участок для строительства. «Вираж» не настаивал на возврате земли, которую он ранее отдал кредитору в качестве расчета по долгам. Не устроило главу компании то, что участок был перепродан третьему лицу дороже.

«Брусника» отмечает, что спор по этому основанию уже рассматривался и закончился принятием отказа от иска по делу, никаких последствий недействительности сделок главой ГК «Вираж» Начаровым заявлено не было. Судами установлена законность нахождения в собственности девелопера спорного земельного участка. Права «Брусники» на участок аннулированы не были: суд только констатировал, что фактически участок впоследствии был продан конечному покупателю дороже цены, за которую участок был продан с торгов в 2013 году.

Комментируя историю с многолетними и многочисленными спорами по этому участку, управляющий партнер юридической компании «Гребнева и партнеры» Ирина Гребнева пояснила РБК Новосибирск, что в целом истец может подать столько исков, сколько считает нужным, в том числе пытаясь преодолеть негативную для себя процессуальную ситуацию, связанную с проигранными делами.

«Иски подаются в разный период, к участию в деле привлекаются разные лица, заявляются разные предметы и основания. При таких обстоятельствах объединение дел невозможно. Объединить можно только однородные дела, — констатировала эксперт, — Длиться такие споры могут долго. Фактически истец, несмотря на предыдущие решения судов не в его пользу, может подавать иски, пока не исчерпает собственные финансовые и трудовые ресурсы».

История началась с того, что в 2005 году компания «Брокеркредитсервис» дала в долг 18 млн руб. «ГК Вираж» под залог недвижимости: спорного участка и офиса. Долг продлевался, переуступался, откладывался, но не был погашен.

В 2013-м имущество было выставлено на торги. Залогодателем была московская компания ООО «Мидори Торедо». В лот, кроме участка, входил офис в другом районе Новосибирска.

Имущество было продано с торгов в июне 2013 за сумму около 37,7 млн руб. Осенью того же года между «Мидори Торедо» и «ГК Вираж» было подписано соглашение о прощении долга. Впоследствии участок несколько раз перепродавали, а его конечным владельцем стала «Брусника», которая выкупила землю уже за 60 млн руб.

«В 2016 году в «ГК Вираж» передумали. И начались попытки доказать, будто участки у них отобрали незаконно, продали дешево. — считают в «Бруснике» — Мы абсолютно честно купили данный участок за 60 млн руб. Когда мы заключали сделку, никаких претензий по этому имуществу у Начарова не было. Более того, установлено, что задолженность «Виража» по займу с учетом процентов в размере более 67 млн руб. полностью погашена, в том числе полностью из тех 60 млн. руб., что уплатила «Брусника» за участок, а значит, права истца восстановлены».

К таким выводам пришел и Седьмой Арбитражный апелляционный суд, который указал, что само по себе признание способа заключения сделки недействительным не свидетельствует о безусловном нарушении закона при ее совершении. Права истца в такой ситуации восстановлены установлением обстоятельства, имеющего определяющее значение для существа подлежавшей применению процедуры реализации заложенного имущества, действительной цены реализованного имущества, указано в Постановлении.

В итоге летом 2023 года Арбитражный суд Западно-Сибирского округа поддержал апелляцию и отказал Начарову в удовлетворении каких-либо финансовых требований. После этого Истец подал иск с требованием взыскать с застройщика упущенную выгоду.

Юрист адвокатского бюро Sollars Владислав Демин отметил, что поданный иск о взыскании упущенной выгоды на практике является одним из самых сложных с точки зрения доказательств. Истцу необходимо доказать одновременно, что возможность получения доходов существовала реально и такой доход был не получен вследствие нарушений прав истца.

Исходя из истории связанных судебных процессов, не установлено, что нарушение прав «Виража» и недобросовестность действий «Брусники», на которую ссылается истец, привели к возникновению убытков. Большинство исков со стороны «Виража» в конечном итоге были отклонены. Поэтому полагаем, что заседание 19 февраля вряд ли изменит ситуацию в пользу истца», — поделился своим видением ситуации собеседник.

РБК Новосибирск направил запрос с просьбой прокомментировать ситуацию. На момент публикации материала мотивированная позиция «ГК Вираж» предоставлена не была, в устном диалоге руководитель «ГК Вираж» поддержал позицию, изложенную ранее. Когда позиция стороны по текущему процессу будет предоставлена редакции, она будет опубликована.

Представители «Брусники» во время судебных процессов не раз заявляли о допускаемых процессуальных нарушениях, что, по их мнению, привело к затягиванию рассмотрения дел, связанных с этим участком.

«Число судебных ошибок, из-за которых впоследствии судебные акты отменяют в вышестоящих инстанциях, для одного спора явно велико и поэтому выглядит неслучайным», — указано в ответе застройщика в редакцию. «Брусника» обратилась в Следственный комитет и ФСБ, детали заявления не раскрываются.

В качестве примера представитель девелопера показал, что в одном из дел судья Арбитражного суда Новосибирской области, игнорируя принцип преюдиции, вынес решение, противоречащее сразу двум предыдущим делам. Апелляция решение также поддержала, однако кассационная инстанция все отменила и прекратила производство по делу, отметив, что преюдицию игнорировать нельзя.

Екатерина Таргонская, управляющий партнер коллегии адвокатов «Таргонская и партнеры» называет такую ситуацию странной. «Процессуальное законодательство построено так, чтобы нельзя было дважды пересматривать одни и те же споры между теми же лицами и суды, наоборот, не должны допускать ситуаций, когда частные лица пытаются заставить работать судебную систему в своих интересах, а в данной ситуации мы видим обратное», — говорит она.

Также застройщик посчитал недопустимым «заморозку» судом в июле 2020 года заключение сделок по земле, где расположен квартал «Панорама». Судья распространила меры по приостановке сделок на всю площадь вновь образованного участка, который в два раза больше спорной на тот момент земли, что ранее принадлежала «ГК Вираж». Позже в октябре 2020 года обеспечительные меры были сняты судом.

«Также когда истец взыскивал проценты на убытки в сумме 14,35 млн руб. с «Брусники», он включил в убытки и стоимость офиса, который застройщик не покупал никогда, да еще и насчитал на убытки проценты, что прямо противоречит закону. Новосибирский арбитраж позицию истца поддержал», — заявили в «Бруснике». Но позже апелляционная инстанция решение первой инстанции отменила полностью. Было указано, что убытки уже возмещены, а начисление процентов на них не предусмотрено. Кассация постановление апелляции оставила без изменения.

«Артем Начаров  выступал представителем по доверенности от истца ЗАО «Инвестиционно-строительная компания», которая пыталась оспорить сделку по соседнему участку, который также приобрела компания «Брусника» в 2013 году и к которому «ГК Вираж» отношения не имела. В том деле было подано исковое заявление о признании сделки по приобретению участка недействительной. Суд удовлетворил требования, хотя истец даже не был залогодателем проданного участка», — констатировали в «Бруснике». Однако с данным решением не согласилась апелляция и все отменила в иске отказав полностью, сославшись на недобросовестное поведение самого истца. Кассация поддержала выводы апелляции.

Следите за деловыми новостями РБК Новосибирск в Telegram-канале и в группе ВКонтакте