Мнения⁠, 02 ноя 2020, 00:01

Мнения: какие перспективы у программы реновации жилья в Новосибирске

Эксперты оценили законодательные инициативы по обновлению ветхого и аварийного жилья в Новосибирске: растянуть программу на неопределенный срок могут обсуждения проекта с жителями домов и оформление документов.

18 сентября в Госдуму внесли законопроект о реновации жилья по всей России. Документ регулирует комплексное развитие территорий и расселение ветхого и аварийного жилья. Он также предполагает комплексную реновацию промышленных территорий.

О чем законопроект

В основе инициативы — московская программа реновации пятиэтажек. По мнению авторов законопроекта, его реализация даст старт комплексной программе улучшения качества жилищных условий российских граждан во всех регионах.

Программа добровольная, участие в ней будет, как и в столице, определяться голосованием.
Законопроект предусматривает общественные слушания и обсуждения.
Правом принимать решение о реновации будут наделены высшие исполнительные органы субъектов России.
Законопроект требует, чтобы территория, которая будет застраиваться, не менее чем наполовину была занята аварийным жильем или иным жильем, подлежащим сносу.
Включать в программу будут те дома, в которых две трети собственников и нанимателей поддержали инициативу, в том числе на общих собраниях, а для выхода будет достаточно более трети голосов от общего числа собственников.

Участники рынка недвижимости высказали мнение о предложенных механизмах и возможности реализации всероссийской программы реновации и оценили ее влияние на новосибирский рынок недвижимости.

rbc.group

Мнения: какие перспективы у программы реновации жилья в Новосибирске

rbc.group

Максим Марков, полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов по Новосибирской области:

— В регионах денег под реновацию нет. Текущая стоимость новостроек не позволяет провести программу по той причине, что у нее не такой большой зазор между себестоимостью и ценой продажи, как в Москве. Программа в регионах возможна только под 214-ФЗ с помощью федеральных застройщиков, у которых есть свободные средства и которые могут профинансировать подготовку подобных проектов. Местные застройщики готовы к реновации, но на нее придется искать средства. Чтобы попросить миллиард у банка, необходимо два миллиарда залога. Для таких реноваций нужны госгарантии, но таковых под строительство нет.

Потенциальное место для реновации в Новосибирске — это, например, квартал между Нарымской, цирком и площадью Кондратюка в сторону вокзала. В городе подобных кварталов можно найти около десяти.

В программу реновации должно быть включено пространство между двумя мостами, улицей Фабричной и рекой, где стихийно образовалась «Мельница» (выставочный центр — Ред.) и еще один бизнес-центр, который сдают под арт-пространства. Территорию занимают мелкие предприятия и склады. Там можно сделать набережную, как в микрорайоне «Европейский берег», а бизнес можно организовать в другом месте.

Есть два ограничения для реновации. Первое — не очень прозрачная система информированности о территориях под программу развития застроенных территорий. Информационной базы для застройщиков нет. Каждая компания сама выясняет и обнаруживает участок под застройку.

Вторая причина в том, что подобные проекты очень долгие. Для людей, проживающих на застраиваемых территориях, надо купить квартиры как временное жилье. Это отвлекает деньги, так как у города нет маневренного фонда.

Александр Чернокульский, управляющий ООО «Жилфонд»

— Новосибирская область не потянет реновацию за свои средства, регион в долгах. Эта программа возможна либо в рамках государственно-частного партнерства (ГЧП) либо по инициативе инвестора.

Новосибирск - молодой город, он еще не накопил аварийного жилья. Массовое строительство началось во второй половине 20 века, хрущевки и панельки в городе относительно качественные. Имеет смысл перестраивать промзоны, которые, к примеру, забиты гаражами.

Ветхое жилье есть в районе аэропорта Новосибирск-Северный. Проводить реновацию там экономически выгодно, застройщики хотят строить жилье ближе к центру.

Вдоль Нарымской старые здания. Их можно снести и построить высотки, но захотят ли жители? Чем больше нового жилья, тем меньше у людей интереса к вторичной недвижимости. Может возникнуть ситуация, что старые дома не будут пользоваться спросом.

Реновация подразумевает трату денег, чтобы все снести, и сил, чтобы договориться с жителями. Проще строить вокруг города, как в Новосибирске это и происходит.

Сергей Николаев, независимый аналитик, автор рейтинга устойчивости застройщиков Новосибирска Сергей Николаев:

— Проводить реновацию в Новосибирске без привлечения федеральных средств возможно только в центральных районах, для застройщиков в городе еще достаточно земли. Подобные проекты уже осуществляются на условиях ГЧП.

Реновация для Новосибирска менее актуальна, чем для Москвы и Питера. Было бы неплохо спланировать программу, чтобы посмотреть, как будет выглядеть город, расставить все точки над i. В Новосибирске идет лоскутно-точечная застройка, которая город не красит.

Ильдар Хусаинов, директор федеральной риэлторской компании «Этажи»:

— Проект реновации осуществим и без участия средств федбюджета, но для этого нужно ускорить процедуру расселения домов. В ином случае инвестиции могут иметь слишком длинный срок и не оправдать себя. Стоит говорить о создании комфортного маневренного фонда жилья для расселения проблемных домов, нужно прививать доверие участников к реновации, это далеко не быстрый процесс.

При правильно выбранной стратегии реализации программы для конкретно взятого города минусов в ней быть не должно. Самый главный камень преткновения — договориться с жителями и оформить всю документацию для реализации проекта. Именно этот фактор может растянуть реализацию программы на неопределенный срок.

Поддержка и критика проекта всероссийской реновации

Правительство поддержало проект всероссийской реновации и будет участвовать в работе над проектом закона.
В проекте закона есть ряд предложений, которые помогут ускорить расселение аварийного фонда, считает вице-премьер Марат Хуснуллин.
Реновация жилья в российских регионах не будет финансироваться из федбюджета, расселять ветхий жилой фонд должны девелоперы, заявил глава Минстроя России Владимир Якушев.
Реновация старого жилого фонда возможна не во всех регионах России, ее проведение зависит от ситуации на местах. Перспективны города, где дорогие земля и недвижимость и существует экономика реализации подобных проектов, считает мэр Москвы Сергей Собянин.
В Госдуме предложили отозвать законопроект, так как в законе есть положения, которые предусматривают механизм изъятия жилья у собственников, даже если оно не является аварийным.
Фонд «Институт экономики города» раскритиковал проект всероссийской реновации, так как в новом законопроекте о комплексном развитии территории и сносе аварийного жилья не учитываются существующие нормы Градостроительного и Жилищного кодексов.