Ирина Гущина: на рынке новостроек Новосибирска есть риск затоваренности

Фото: Из личного архива Ирины Гущиной

— Как в целом прошёл год для строительной отрасли Новосибирска?

— Происходящие в экономике и политике события сильно повлияли на рынок недвижимости: в течение года не раз резко менялся спрос на жилье. Застройщики чаще пересматривали стратегии и финансовые модели, меняли подход к маркетингу и продажам, даже ненадолго занимали выжидающую позицию в рынке. Нами была собрана в открытых источниках статистика сделок по ДДУ в новостройках от ДОМ.РФ, Росреестра, а также данные об имеющихся в декларациях анонсированных остатков квартир и апартаментов в строящихся проектах.

Внимание привлекает количество непроданных квартир и апартаментов. Их основная часть находится у крупных застройщиков, ведущих много проектов, резко нарастивших количество лотов за счет вывода на рынок новых жилых комплексов в 2021 и 2022 годах. В пятерку застройщиков с наибольшими остатками вошли «Расцветай», «Брусника», «Эталон», «Вира-строй» и «Энергомонтаж». Суммарно в этих компаниях — более 19 тысяч непроданных квартир и апартаментов — это более 40% от всего пула лотов на рынке первичной недвижимости Новосибирска.

Данные показывают некоторую затоваренность рынка, даже с учетом роста объема возводимого жилья на 18% (данные ЕРЗ, 1 декабря 2022 к 1 декабря 2021). Более того, нужно учитывать объем квадратных метров, приобретенных в прошлом и первом квартале этого года покупателями с целью перепродажи, а также нужно учитывать тенденцию конца года — смещение спроса на вторичный рынок жилья.

— Эта ситуация вызывает обеспокоенность у девелоперов?

— Да. Многие застройщики Новосибирска с огромным опытом, не раз переживали кризисы и знают, как привлекать внимание покупателя, но в данном случае количество предложений слишком велико. Такого не было за последние несколько лет. Не исключаю, что появятся застройщики, которые не решатся начать строительство новых объектов, возможно, продадут действующие проекты или земельные участки более сильным игрокам или передадут в собственность банкам.

Эта ситуация — хорошая возможность для маркетологов и продажников проявить и показать свое мастерство, выстроить маркетинговую стратегию, настроить фокус на увеличение продаж и удержать объемы реализации квадратных метров в соответствии с графиками, заложенными в проектное финансирование.

— Что посоветуете застройщикам?

— Важно иметь продуманную финансовую и маркетинговую стратегию. Также необходимо иметь вовлеченную, ориентированную на результат команду. Причем совсем неважно, на аутсорсинге эта команда или в штате. Главное, чтобы опыт маркетологов и отделов продаж позволял своевременно улавливать модели поведения клиента, быстро реагировать на изменения рынка и работать согласованно с финансово-плановым отделом компании застройщика. Ищите профессионалов и доверьтесь им.

— Получается, что ожидаемое охлаждение рынка уже по факту происходит. Как долго продлится эта ситуация?

— Мы наблюдали высокий спрос на недвижимость в течение трех последних лет — как со стороны конечных покупателей, так и со стороны инвесторов. И сейчас, когда в экономике реализуется стресс-сценарий, как следствие, идет падение рынка. Конечно, точные прогнозы сейчас не берется делать никто. Но кризисы мы уже переживали в 2008-м и в 2014 годах, и по опыту могу сказать, что восстановление рынка займет около двух лет. Нынешние изменения рынка связаны с глобальными внешнеполитическими и внешнеэкономическими факторами, но жилье для россиян всегда было и остается капиталом, основой для жизни и надежным инструментом сохранения заработанных средств.

— Как изменится продукт застройщиков в будущем?

— Считаю, что в первую очередь продукт девелопера станет другим, уменьшится площадь квартир. Эта тенденция уже проявила себя в этом году: средняя площадь заложенных в проекты квартир составила 48 кв.м против 49,1 кв.м в 2021-м году.

Использование российской, китайской и корейской продукции, также поставщиков из дружественных стран в будущем продолжится, а значит, изменится подход к продукту. Это совсем не значит, что продукт станет однозначно хуже, но, думаю, будет проще. Также предполагаю, что в Новосибирске появится спрос на квартиры с ремонтом и их продажа станет определяющим трендом в некоторых классах жилья.

— Что изменится на рынке финансовых инструментов, той же субсидированной ипотеки?

— Должны появиться новые финансовые инструменты, как когда-то появилась ипотека с господдержкой на новостройки. В течение года мы видели разные подходы: рассрочку до конца строительства, субсидированную ипотеку. Появилась траншевая ипотека, а также активно применялись скидки, подарки (парковка или ремонт в подарок) — все это инструменты маркетологов и действительно многие из них были выгодны для покупателя. Думаю, в будущем, банки и застройщики выработают более стабильный финансовый инструмент, который добавит уверенности игрокам рынка, а покупателям даст возможность комфортно зайти в сделку покупки новостройки.

— Какие новые тенденции проявились на рынке недвижимости в уходящем году?

— Что касается общих тенденций, то в 2014 году риэлторы открыли рынок межрегиональных продаж в качестве нового инструмента. Появилась такая услуга как трейд-ин, возросло активное партнерство участников рынка в продажах. Сейчас ситуация вышла на более глобальный уровень. В 2022 году возник резкий спрос на недвижимость за рубежом, в частности в ОАЭ, Турции, Узбекистане, Армении, Грузии. Соответственно, развивается партнерство игроков рынка с дружественными странами. Открываются новые возможности для покупателей — инвесторов, желающих сохранить и увеличить свои накопления.

— Какие компании получат преимущество в ближайшие два года и какие характеристики работы бизнеса выйдут на передний план?

— Крайне важным сейчас становится датацентричный подход к управлению компанией, цифровизация ключевых процессов, таких как, например, покупка недвижимости дистанционно в «три клика», лидогенерация с использованием нейросети, создание баз данных.

Использование высоких технологий, профессиональный маркетинг и цифровая организация продаж станут определяющими в рыночном лидерстве строительных компаний. И конечно важна профессиональная команда для осуществления всех этих новых подходов в бизнесе.