Представители строительного сообщества Новосибирска заявили, что новые нормы КРТ уничтожат сферу строительства в городе. Девелоперам не понравилось введение порога минимальной площади КРТ на уровне 5 га для договоров по инициативе правообладателей.

Порог в 5 га предлагает установить прокуратура. Это ограничение должно стать жесткой мерой для борьбы с точечной застройкой в Новосибирске, так как на участках менее 5 га можно строить только коммерческие и жилые объекты и практически невозможно создать необходимую социальную инфраструктуру.

Из реестра договоров за 2024–2025 годы 16 из 23 договоров, то есть около 69,6%, подпадут под новый порог и окажутся под риском блокировки. Средняя площадь таких участков — около 2 га. В первую очередь под удар попадает ниша проектов, призванная обновлять центральные кварталы Новосибирска.

По мнению исполнительного директора Ассоциации развития инфраструктуры и девелопмента (АРИД) Романа Берсона, корректировка условий КРТ до получения первых реальных результатов может привести к остановке системы задолго до того, как она начнет приносить пользу городу.

«Кейс Красноярска подтверждает риск того, что слишком радикальные изменения могут привести к остановке процессов застройки и нарушению планов ввода жилья, — за 6 месяцев после изменений новых контрактов не заключалось, а показатель ввода жилья упал примерно на 56% (данные ЕИСЖС), — отметил он. — В Новосибирске подобный сценарий грозит не только задержками по строительству, но и снижением доверия инвесторов к городскому рынку, что потребует дополнительного анализа и выработки мер, снижающих риски для бюджета и социальной инфраструктуры».

Как рассказал основатель «Сибирь Девелопмент» Дмитрий Хмельницкий, что введение порога минимальной площади КРТ на уровне 5 гектаров для договоров по инициативе правообладателей приведет к целому ряду последствий — сокращению числа проектов, снижению конкуренции на рынке и росту цен на жилье.

«Такое изменение также приведет к утрате важного канала внебюджетного финансирования школ, детских садов и других социальных объектов, финансируемого застройщиками», — сказал он.

Спикер добавил, что есть риск монополизации рынка, возникновения сложностей с освоением больших земельных участков и финансированием инфраструктуры, а также с ограничениями ресурсоснабжающих организаций, неопределенностями по расселению и длительным циклом реализации (10–15 лет).

Как рассказал РБК Новосибирск аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев, если ограничение начнет действовать, то произойдет консолидация рынка.

«Мелкие застройщики уйдут, потому что они не смогут работать. Они уйдут не просто так, а через банкротство. Будут заморожены уже строящиеся объекты, потому что когда дают землю под бриджы, то застройщик отвечает всем своим имуществом. В итоге после ухода мелких застройщиков конкуренция уменьшится, стоимость жилья увеличится», — сообщил эксперт.

Он отметил, что рост цен произойдет не сразу, а через некоторое время, так как сейчас рынок все еще перенасыщен — у застройщиков порядка 70 тыс. непроданных квартир.

Мэрия окажется в плюсе от ограничений

Согласно планируемым ограничениям муниципальный КРТ, заключенный через открытые торги, под порог в 5 га не попадет.

«Если ограничения в 5 га введут, то мэрии станет попроще реализовывать свои маленькие участки, которые обычно связаны с расселением ветхого и аварийного жилья. Сейчас многие проекты муниципалитета народ не хочет брать, так как обычно это не сильно выгодно, Но поскольку выбирать будет нечего, то будут забирать и такое», — отметил Николаев.

По мнению эксперта, прокуратуре с застройщиками в конечном счете удастся договориться. «Может быть введен переходный период, или снизят площадь территории, которая будет попадать под ограничение, потому что участок в 5 га смогут освоить не больше 5-10 застройщиков", - заключил собеседник.