РБК Pro Правила съема: как россиянин делает $60 тыс. на сдаче квартир в Майами РБК Pro «Тоже мне профессионал»: 10 жестких приемов манипуляторов на переговорах РБК Pro Как устроена торговая наценка: жадность ретейлеров или законная прибыль РБК Pro «Что я делаю не так?»: топ-5 болей современных менеджеров Читайте больше на РБК Pro
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Новосибирск
Что случилось за день. Главные новости РБК Общество, 19:25 Ученые предупредили о росте смертей от ВИЧ и туберкулеза из-за COVID-19 Общество, 19:22 Власти Чечни запретили въезд туристам для предупреждения вспышки COVID-19 Общество, 19:18 Минздрав отменил справки об отсутствии COVID при заселении в санатории Общество, 19:14 Феттель пообещал остаться в Ferrari до конца сезона «Фомрулы-1» Спорт, 19:11 Самый богатый индиец обошел Маска и Баффетта в списках миллиардеров Бизнес, 19:08 Панарина номинировали на приз лучшему игроку НХЛ по версии хоккеистов Спорт, 19:03 Как сделать бизнес устойчивым к переменам РБК и #CloudMTS, 18:59 В Волгоградской области загорелся подземный магистральный газопровод Общество, 18:56 Борец Махов заявил о радости за Россию после присуждения золота ОИ-2012 Спорт, 18:47 Банки США ждут огромных потерь по кредитам: создали резервы на $28 млрд Инвестиции, 18:45 Ереван и Баку заявили о стабилизации ситуации на границе после конфликта Политика, 18:44 «Перекресток» объяснил появление рекламы с кадрами задержания Собчак Общество, 18:33 Глава МИД Украины заявил об «огребающем» из-за Саакашвили государстве Политика, 18:27
Недвижимость ,  
0 

Как повлияет отмена ДДУ на рост стоимости новостроек в Новосибирске

С 1 июля в России вступили в силу поправки в Федеральный закон «О долевом строительстве», которые очередной раз ужесточают требования к застройщикам. Что произойдет на рынке и вырастут ли цены – в материале РБК Новосибирск
Поправки в основной «строительный закон» — это этап большого пути: Путин сформулировал задачу за несколько лет полностью уйти от долевого строительства
Поправки в основной «строительный закон» — это этап большого пути: Путин сформулировал задачу за несколько лет полностью уйти от долевого строительства (Фото: Анна Иванова / РБК Новосибирск)

Весной президент России Владимир Путин обозначил курс на отказ от долевого строительства. Причина — нарастающий ком проблем с обманутыми дольщиками, на помощь которым федеральные и местные власти вынуждены тратить все большие средства.

Суть поправок

В полную силу поправки в 214-ФЗ заработают через год. Закон меняет принцип использования средств дольщиков. Вместо них будет применяться проектное финансирование строительства.

По схеме покупатели квартир в новостройках переводят деньги на особый эскроу-счет в банке, а не напрямую застройщику. Сумма «замораживается» до сдачи дома. Девелопер ведет строительство за свой счет или берет кредит у банка, в котором открыт эскроу-счет. Деньги от дольщиков застройщик получит только после передачи ключей. Если компания банкротится, участники строительства возвращают средства с эскроу-счета.

Дома, которые уже получили разрешение на строительство до 1 июля текущего года, будут проданы по старой схеме: с договорами долевого участия (ДДУ). В первом полугодии 2018 года взрывной рост получения разрешений на строительство наблюдался практически во всех регионах — игроки рынка старались накопить некий задел проектов. По этой причине с договорами долевого участия покупатели будут сталкиваться еще несколько лет. С 1 июля 2019 года рынок перейдет на обязательное заключение эскроу-счетов.

Поправками в 214-ФЗ также вводятся:

  • требование о наличии на счете неприкосновенных средств — 10% от стоимости объекта еще до начала строительства;
  • обязательное банковское сопровождение проектов и ужесточение контроля за банков за целевым расходованием денежных средств застройщиком;
  • обязанность по раскрытию информации о составе и структуре учредителей застройщика, раскрытия взаимосвязи между ними;
  • ответственность бенефициаров компаний за те убытки, которые застройщик может нанести дольщикам.

Готовы ли банки и застройщики

Новые правила игры на рынке повышают требования к финансовой компетенции застройщиков и представителей банков. Банкиры должны будут в целях контроля научиться разбираться в деталях и тонкостях строительного процесса, застройщики — обрести умение привлекать попроектное финансирование и достигать компромисса с банками.

Готовность к практической реализации сделок с эскроу-счетами и наработанную экспертизу корреспонденту РБК Новосибирск подтвердили в ряде банков.

«Детали новой схемы продолжают обсуждаться, мы прорабатываем этот вопрос с нашими клиентами-застройщиками», — сообщил РБК Новосибирск представитель Альфа-Банка.

По словам Дмитрия Средина из Райффайзенбанка, кредитование застройщиков с использованием механизма эскроу имеет сложную структуру и более дорого в операционном обслуживании. «С другой стороны это более комфортный для Банка продукт, позволяющий непосредственно контролировать источники погашения проектного кредита и регулировать ценообразование кредитной сделки», — говорит эксперт.

В Новосибирске доминирует спрос на многокомнатные квартиры. Например, на трехкомнатные новостройки и квартиры на вторичном рынке цены подросли, а на студии и однокомнатные за год практически не изменились.
В Новосибирске доминирует спрос на многокомнатные квартиры. Например, на трехкомнатные новостройки и квартиры на вторичном рынке цены подросли, а на студии и однокомнатные за год практически не изменились.

Застройщики Новосибирска говорят о своей готовности к новым правилам работы. Владимир Мартыненков, основатель СК «Метаприбор», уверен, что любая компания, которая нормально взаимодействует с банком, технически готова к переходу на систему эскроу.

Михаил Ансимов, директор компании «Сибакадемстрой» («Брусника» в Новосибирске) сообщил, что представители компании принимали участие в непосредственном развитии законодательных инициатив отрасли. «В апреле «Брусника» первой в стране протестировала данный механизм со Сбербанком на своем тюменском проекте. В июне была проведена первая сделка с покупателем. Далее планируется распространять эту практику на все проекты компании».

Александр Савельев, замдиректора СК «ВИРА-Строй» сообщил, что для их компании данный формат тоже не стал нововведением. «Строительство ряда объектов в Новосибирске и Барнауле, осуществляется при помощи проектного финансирования Сбербанка. У нас сформированы необходимые подразделения по взаимодействию с банками».

По мнению Игоря Белокобыльского, генерального директора ГК «Стрижи», к 1 июля к изменениям оказались не готовы банки, а не застройщики. «В банках нет ни механизмов, ни понимания, ни штата и даже желания работать в этой системе. На мой взгляд, к этому не готова и вся финансовая система страны. Президент ожидает от банков активного вовлечения, а они, в свою очередь, ожидают, что принятие решений будет перенесено. Первые несколько месяцев придется решать сложившиеся внештатные ситуации».

Дмитрий Средин, руководитель управления по работе с крупными компаниями Райффайзенбанка:

— До тех пор, пока у застройщиков остается возможность финансирования строительства напрямую за счет средств дольщиков, данный продукт может быть ограниченно востребован рынком, так как в случае проектного финансирования с применением счетов эскроу, себестоимость строительства будет выше. В период до полного перехода к новой модели финансирования интерес застройщиков будет подогреваться экономией на отчисления в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Эти отчисления и депонирование средств на эскроу-счетах — взаимозаменяемые инструменты, гарантирующие сохранность средств дольщиков.

Последствия для бизнеса

«Экспертиза рисков перекладывается на более подходящие для этого кредитные институты, — подчеркивает Михаил Ансимов из «Сибакадемстроя». — Рынок станет цивилизованнее, а деятельность застройщиков — более предсказуемой. Понятие «обманутый дольщик» со временем останется в прошлом. Уйдут маленькие, ленивые и непрофессиональные игроки, а их место быстро займут системные и зрелые компании».

Игорь Белокобыльский уверен, что застройщику будет выгодно строить как можно быстрее, чтобы не допускать увеличения себестоимости строительства. «Так за год увеличение может составить 11-12%. Если же какая-то компания будет затягивать строительство, может быть и кратное увеличение», — говорит директор ГК «Стрижи».

Будет ли рост цен

О тенденции к росту цен на новостройки эксперты говорили неоднократно, отмечая дефицит предложения в сегменте комфорт и бизнес-класса в высокой стадии готовности. 

По данным аналитического агентства «ДеКарт» процесс роста стоимости цены квадратного метра в Новосибирске начался в прошлом году: за год рост цен на новостройки в среднем на составил около 3% при средней стоимости квадратного метра в 56,1 тыс. руб. на май 2018 года.

По мнению Игоря Белокобыльского, введение поправок в 214-ФЗ увеличит себестоимость строительства на 10%. Ансимов считает, что после адаптации рынка потребителей к новым реалиям возросший индекс доверия со стороны потребителя поможет оживить спрос на рынке.

Владимир Мартыненков, основатель СК «Метаприбор»;

— Когда застройщик продает объект по ДДУ, на каждом этапе — разная стоимость продаж. По нашему опыту, на этапе продажи готовых квартир их оставалось всего 10%. То есть 10% покупателей приобретали квартиры по более высокой стоимости. Фактически срок экспозиции будет больше, покупатели будут в основном оформлять покупку в ипотеку, цена на квартиры будет выше. Люди будут покупать готовое жилье.

Михаил Ансимов, директор компании «Сибакадемстрой»:

— На протяжении последних двух лет рынок наблюдал снижение объемов. Сегодня рынок оживает, наблюдается рост продаж. Стоимость новостроек, скорее, будет определяться макроэкономическими факторами. В первую очередь — доходами населения и ставками банковского процента для инвестиций и ипотеки для покупателей. Недобросовестные игроки будут использовать новую реальность для завышения цен, но рынок быстро отрегулирует такое поведение.