Лента новостей
Все новости Новосибирск
Суд завершил процедуру банкротства Владимира Кехмана 05:23  Трамп обвинил СМИ в занижении значения его встречи с Путиным 05:21, Политика Травников рассказал о перспективах закона по возврату налоговых льгот 05:05  На Кубе более 100 человек эвакуировали при пожаре в институте онкологии 04:46, Общество «Коммерсантъ» узнал о возможном росте цен на рыбу из-за требований ФСБ 04:11, Бизнес Технологический скачок: когда дроны отнимут рабочие места у людей 03:58, Партнерский материал Три человека погибли при падении двух самолетов летной школы во Флориде 03:57, Общество СМИ узнали о возможном возобновлении работы торгпредства Франции в Москве 03:34, Бизнес Роскомнадзор призвал Сбербанк и ВТБ объяснить ситуацию с утечкой данных 03:07, Общество Посольство пожаловалось на недопуск к задержанной в США россиянке 02:18, Политика Журналист Рабинер не стал заявлять в полицию на экс-тренера «Арсенала» 01:33, Общество Деньги с полей: как устроен футбольный бизнес 01:21, РБК и Sony Bravia Глава Пентагона решил провести первые за три года переговоры с Шойгу 01:20, Политика Чемпион Олимпиады-88 заявил о планах отказаться от гражданства Украины 01:03, Общество Daily Mail назвала шесть человек причастными к отравлению Скрипалей 00:55, Общество Во Всемирном банке заявили о 25% живущих за чертой бедности на Украине 00:54, Экономика В Новосибирске судят экс-проректора НГУ 00:50  Госдума приняла решение о создании в Новосибирске двух новых судов 00:49  Умер сыгравший в «Улицах разбитых фонарей» Владислав Жуковский 00:18, Общество Россия выбыла из числа крупнейших держателей казначейских бумаг США 00:04, Экономика Крупнейший бойцовский чемпионат UFC откроет в России дочернюю компанию 00:02, Общество Эксперты назвали 12 не поддержавших публично пенсионную реформу регионов 00:00, Политика В Белом доме погас свет после слов Трампа о доверии американской разведке 17 июл, 23:51, Политика СМИ узнали о предложениях Счетной палаты по доработке пенсионной реформы 17 июл, 23:39, Общество Трамп отказался от сказанных на встрече с Путиным слов о вмешательстве 17 июл, 23:28, Политика Биопринтеры: что мешает напечатать человека полностью 17 июл, 22:51, РБК и Ингосстрах «Спорт-Экспресс» обвинил Кирьякова в нападении на журналиста Рабинера 17 июл, 22:49, Спорт Суд ограничил ознакомление Серебренникова с материалами уголовного дела 17 июл, 22:42, Общество
Как повлияет отмена ДДУ на рост стоимости новостроек в Новосибирске
Недвижимость, 05 июл, 02:43
0
Как повлияет отмена ДДУ на рост стоимости новостроек в Новосибирске
С 1 июля в России вступили в силу поправки в Федеральный закон «О долевом строительстве», которые очередной раз ужесточают требования к застройщикам. Что произойдет на рынке и вырастут ли цены – в материале РБК Новосибирск
Поправки в основной «строительный закон» — это этап большого пути: Путин сформулировал задачу за несколько лет полностью уйти от долевого строительства (Фото: Анна Иванова / РБК Новосибирск)

Весной президент России Владимир Путин обозначил курс на отказ от долевого строительства. Причина — нарастающий ком проблем с обманутыми дольщиками, на помощь которым федеральные и местные власти вынуждены тратить все большие средства.

Суть поправок

В полную силу поправки в 214-ФЗ заработают через год. Закон меняет принцип использования средств дольщиков. Вместо них будет применяться проектное финансирование строительства.

По схеме покупатели квартир в новостройках переводят деньги на особый эскроу-счет в банке, а не напрямую застройщику. Сумма «замораживается» до сдачи дома. Девелопер ведет строительство за свой счет или берет кредит у банка, в котором открыт эскроу-счет. Деньги от дольщиков застройщик получит только после передачи ключей. Если компания банкротится, участники строительства возвращают средства с эскроу-счета.

Дома, которые уже получили разрешение на строительство до 1 июля текущего года, будут проданы по старой схеме: с договорами долевого участия (ДДУ). В первом полугодии 2018 года взрывной рост получения разрешений на строительство наблюдался практически во всех регионах — игроки рынка старались накопить некий задел проектов. По этой причине с договорами долевого участия покупатели будут сталкиваться еще несколько лет. С 1 июля 2019 года рынок перейдет на обязательное заключение эскроу-счетов.

Поправками в 214-ФЗ также вводятся:

  • требование о наличии на счете неприкосновенных средств — 10% от стоимости объекта еще до начала строительства;
  • обязательное банковское сопровождение проектов и ужесточение контроля за банков за целевым расходованием денежных средств застройщиком;
  • обязанность по раскрытию информации о составе и структуре учредителей застройщика, раскрытия взаимосвязи между ними;
  • ответственность бенефициаров компаний за те убытки, которые застройщик может нанести дольщикам.

Готовы ли банки и застройщики

Новые правила игры на рынке повышают требования к финансовой компетенции застройщиков и представителей банков. Банкиры должны будут в целях контроля научиться разбираться в деталях и тонкостях строительного процесса, застройщики — обрести умение привлекать попроектное финансирование и достигать компромисса с банками.

Готовность к практической реализации сделок с эскроу-счетами и наработанную экспертизу корреспонденту РБК Новосибирск подтвердили в ряде банков.

«Детали новой схемы продолжают обсуждаться, мы прорабатываем этот вопрос с нашими клиентами-застройщиками», — сообщил РБК Новосибирск представитель Альфа-Банка.

По словам Дмитрия Средина из Райффайзенбанка, кредитование застройщиков с использованием механизма эскроу имеет сложную структуру и более дорого в операционном обслуживании. «С другой стороны это более комфортный для Банка продукт, позволяющий непосредственно контролировать источники погашения проектного кредита и регулировать ценообразование кредитной сделки», — говорит эксперт.

В Новосибирске доминирует спрос на многокомнатные квартиры. Например, на трехкомнатные новостройки и квартиры на вторичном рынке цены подросли, а на студии и однокомнатные за год практически не изменились.

Застройщики Новосибирска говорят о своей готовности к новым правилам работы. Владимир Мартыненков, основатель СК «Метаприбор», уверен, что любая компания, которая нормально взаимодействует с банком, технически готова к переходу на систему эскроу.

Михаил Ансимов, директор компании «Сибакадемстрой» («Брусника» в Новосибирске) сообщил, что представители компании принимали участие в непосредственном развитии законодательных инициатив отрасли. «В апреле «Брусника» первой в стране протестировала данный механизм со Сбербанком на своем тюменском проекте. В июне была проведена первая сделка с покупателем. Далее планируется распространять эту практику на все проекты компании».

Александр Савельев, замдиректора СК «ВИРА-Строй» сообщил, что для их компании данный формат тоже не стал нововведением. «Строительство ряда объектов в Новосибирске и Барнауле, осуществляется при помощи проектного финансирования Сбербанка. У нас сформированы необходимые подразделения по взаимодействию с банками».

По мнению Игоря Белокобыльского, генерального директора ГК «Стрижи», к 1 июля к изменениям оказались не готовы банки, а не застройщики. «В банках нет ни механизмов, ни понимания, ни штата и даже желания работать в этой системе. На мой взгляд, к этому не готова и вся финансовая система страны. Президент ожидает от банков активного вовлечения, а они, в свою очередь, ожидают, что принятие решений будет перенесено. Первые несколько месяцев придется решать сложившиеся внештатные ситуации».

Дмитрий Средин, руководитель управления по работе с крупными компаниями Райффайзенбанка:

— До тех пор, пока у застройщиков остается возможность финансирования строительства напрямую за счет средств дольщиков, данный продукт может быть ограниченно востребован рынком, так как в случае проектного финансирования с применением счетов эскроу, себестоимость строительства будет выше. В период до полного перехода к новой модели финансирования интерес застройщиков будет подогреваться экономией на отчисления в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Эти отчисления и депонирование средств на эскроу-счетах — взаимозаменяемые инструменты, гарантирующие сохранность средств дольщиков.

Последствия для бизнеса

«Экспертиза рисков перекладывается на более подходящие для этого кредитные институты, — подчеркивает Михаил Ансимов из «Сибакадемстроя». — Рынок станет цивилизованнее, а деятельность застройщиков — более предсказуемой. Понятие «обманутый дольщик» со временем останется в прошлом. Уйдут маленькие, ленивые и непрофессиональные игроки, а их место быстро займут системные и зрелые компании».

Игорь Белокобыльский уверен, что застройщику будет выгодно строить как можно быстрее, чтобы не допускать увеличения себестоимости строительства. «Так за год увеличение может составить 11-12%. Если же какая-то компания будет затягивать строительство, может быть и кратное увеличение», — говорит директор ГК «Стрижи».

Будет ли рост цен

О тенденции к росту цен на новостройки эксперты говорили неоднократно, отмечая дефицит предложения в сегменте комфорт и бизнес-класса в высокой стадии готовности. 

По данным аналитического агентства «ДеКарт» процесс роста стоимости цены квадратного метра в Новосибирске начался в прошлом году: за год рост цен на новостройки в среднем на составил около 3% при средней стоимости квадратного метра в 56,1 тыс. руб. на май 2018 года.

По мнению Игоря Белокобыльского, введение поправок в 214-ФЗ увеличит себестоимость строительства на 10%. Ансимов считает, что после адаптации рынка потребителей к новым реалиям возросший индекс доверия со стороны потребителя поможет оживить спрос на рынке.

Владимир Мартыненков, основатель СК «Метаприбор»;

— Когда застройщик продает объект по ДДУ, на каждом этапе — разная стоимость продаж. По нашему опыту, на этапе продажи готовых квартир их оставалось всего 10%. То есть 10% покупателей приобретали квартиры по более высокой стоимости. Фактически срок экспозиции будет больше, покупатели будут в основном оформлять покупку в ипотеку, цена на квартиры будет выше. Люди будут покупать готовое жилье.

Михаил Ансимов, директор компании «Сибакадемстрой»:

— На протяжении последних двух лет рынок наблюдал снижение объемов. Сегодня рынок оживает, наблюдается рост продаж, что повлечет за собой повышение производственных затрат. Стоимость новостроек, скорее, будет определяться макроэкономическими факторами. В первую очередь — доходами населения и ставками банковского процента для инвестиций и ипотеки для покупателей. Недобросовестные игроки будут использовать новую реальность для завышения цен, но рынок быстро отрегулирует такое поведение.