Рынок недвижимости ждет рост цен и ужесточение условий льготной ипотеки

Фото: РБК Новосибирск

В прошлом году в Новосибирске, по данным мэрии, введено 1435 жилых объектов, их общая площадь составляет 1,1 млн кв. м. Это на 27% ниже показателей 2024 года (1,52 млн кв. м). Строительный задел в Новосибирске, по данным мэрии, на уровне 4 млн кв. м.

«За год по выводу на рынок новых проектов Новосибирск ушел вниз практически на четверть, — отмечает Сергей Николаев, независимый аналитики рынка недвижимости Новосибирска, автор телеграмм-канала «Рейтинги. Оценки. Прогнозы». — Последние четыре месяца продажи превышают вывод новых объектов — отсюда начала падать затоваренность на рынке. Отмечу, что за последние три года в Новосибирске ввели весь запас готовых, но не сданных объектов — это 600 тыс кв. м».

По данным сервиса «Домклик», за год стоимость квадратного метра в новостройках Новосибирска выросла на 9,3%, на вторичном рынке — на 4,2%. Традиционно выше всего рост в сегменте студий и однокомнатных квартир — 11,8 и 10% соответственно.

«Рынок вторичного жилья в Новосибирске, также как и по всей России, столкнулся с «эффектом Долиной», и это в том числе вызвало торможение продаж, особенно в тех случаях, когда владельцами метров являются пожилые люди, — Гущина. — Плюс на вторичном рынке ставка по ипотеке гораздо выше, чем в сделках с новостройками».

Рост цен на новостройки превысил официальный прогноз по инфляции на год, который, по оценке вице-премьера РФ Александра Новака, составит 6%. В среднем, стоимость квадратного метра на первичном рынке составила 172,5 тыс руб./кв.м, на вторичном — 129,3 тыс. руб./кв.м.

По данным ЕРЗ.РФ, один девелопер — ГК «КПД-Газстрой» — ввел в эксплуатацию больше десятой части всех новостроек (103,5 тыс. кв. м).

Николай Машкарин, генеральный директор «Астон. Стройтрест 43» (входит в Группу Астон):

— Для рынка жилья 2025-й год стал периодом «новой нормальности». Высокая ключевая ставка определила основные тренды: удорожание ипотеки привело к естественному охлаждению покупательского спроса и замедлению ценовой динамики. Часть потенциальных покупателей переориентировалась на арендный рынок. »

Сергей Николаев, независимый аналитики рынка недвижимости Новосибирска, автор телеграмм-канала «Рейтинги. Оценки. Прогнозы»:

— Объем продаж на рынке новостроек сейчас на дне, полагаю, дальше уже падать некуда. А по затоваренности рынка мы наоборот, наверху. В прошлом году у нас был пик, 60 тысяч непроданных квартир в строящихся домах и 17 тысяч непроданных квартир в сданных домах. Сейчас этот показатель немного снизился, суммарно примерно на 3,5 тыс. В конце года больше продавалось готовых квартир, это, по сути, уникальный продукт — все «коврижки» новостроек с нулевыми рисками по срокам ввода.

Ирина Гущина, основатель архитектурно-брендингового бюро «Бусы»

— Я считаю, что нижнюю точка проседания рынка мы достигнем в 2026-м году. Затоваренность рынка в Новосибирске сохраняется. По данным компании «Бусы» сегодня на ассортиментной полке в строящихся домах — более 60 тыс. квартир, четверть из которых — в новых введенных в эксплуатацию домах. По нашим подсчетам, эта затоваренность будет расходиться среди покупателей около 4-5 лет. Несмотря на снижение ввода, падения цен даже при затоваренности на рынке не происходит.

Драйвером рынка в прошлом году была льготная ипотека, а также «акции щедрости» — застройщики давали хорошие скидки. Их основная задача была пополнить эскроу счета. Конкуренция усилилась, а покупатель проявляет большую требовательность.

Андрей Добринский, основатель «ВОЛНА development»:

— Отмечу, что падение ключевой ставки к концу года не принесло весомых результатов. Перенастройка ипотечных механизмов господдержки привела к усилению продуктовой матрицы девелоперов под целевые аудитории льготных программ и развитию «замен ипотеки», — рассрочки, субсидирование ставки/платежа, партнёрские программы с банками. Рынок в результате стал ещё более «финансово-регулируемым»: продажи сильнее завязаны на параметры льготных инструментов, девелопер — на качество финансового планирования под проектное финансирование, а маркетинг — на управляемую воронку и unit-экономику, а не просто на объём трафика.

Перспективы и риски

Эксперты ФГ «Финам» ожидают к концу года снижения инфляции до 5-5,5% и ключевую ставку в 12-13%.

«Позитивный эффект от смягчения ДКП начнет ощущаться скорее во втором полугодии, — отмечает Ольга Беленькая, руководитель отдела макроэкономического анализа ФГ «Финам». — Тогда инвестиционный и потребительский спрос может начать оживать за счет повышения доступности кредита и перетока части средств из вкладов на потребление товаров длительного пользования и в недвижимость».

По подсчетам Сергея Николаева, на текущий момент на депозитах у новосибирцев лежит сумма, эквивалентная стоимости 130 тысяч квартир. «Уверен, что в течение 2-2,5 лет рынок неминуемо перейдет от рынка покупателя к рынку продавца, что подстегнет рост цен», — отмечает он.

Андрей Добринский, основатель «ВОЛНА development»:

— Ситуация будет непростая, но рабочая. По темпам роста цен на недвижимость мы ожидаем плюс 5–12% год к году в базовом сценарии по первичному рынку, а в локациях с дефицитом предложения и сильным спросом рост будет ближе к верхней границе. В проектах с высокой конкуренцией и избыточной экспозицией — ближе к нижней, с упором на акции/рассрочки вместо прямого повышения прайса. Если ставки и ипотека заметно подешевеют — рост может ускориться до 10–18%.

Николай Машкарин, генеральный директор «Астон. Стройтрест 43» (входит в Группу Астон):

— Ключевое регуляторное изменение текущего года — ужесточение условий семейной ипотеки с февраля. Принцип «одна семья — один кредит», обязательное участие обоих супругов и завершение «донорской» ипотеки делают программу более адресной, что, вероятно, исключит часть инвестиционных сделок. Это фактор сдерживания.

Однако ему могут противостоять другие меры: ожидаемое снижение ключевой ставки и возможное расширение льгот на вторичное жилье. В этом противостоянии сил и рождается наш прогноз: в 2026 году мы ожидаем умеренный, на уровне 3-5%, рост цен на первичном рынке. Резких скачков не предвидится, но тренд на удорожание квадратного метра намечается.

Ирина Гущина, основатель архитектурно-брендингового бюро «Бусы»:

— Полагаю, что рост себестоимости строительства девелоперы будут закладывать в цену. Но одновременно и снизится маржинальность, потому как застройщики вынуждены больше тратить на программы лояльности, скидки. Думаю, что цена на новостройки в ближайшем будущем вырастет процентов на 10-15%.