Лента новостей
Все новости Новосибирск
Кожемяко набрал более 60% голосов при подсчете 90% бюллетеней в Приморье 18:01, Политика ДНР заявила о столкновении с украинскими разведчиками 17:50, Политика Вера в надежность денег: почему нужно уходить от депозитов к инвестициям 17:32, РБК и FW Raiffeisen В Москве у здания ФСБ задержали семерых участников акции протеста 17:20, Общество Times узнала о планах главы МВД Британии ужесточить въезд мигрантов из ЕС 17:11, Политика Стали известны результаты закрытых экзитполов в Приморье 16:49, Политика Блок Пашиняна набрал большинство голосов в парламенте Армении 16:48, Политика Бизнес-сериал: как сплотить команду за два дня 16:27, РБК и Volkswagen На выборах в Приморье пытались проголосовать по поддельным паспортам СССР 16:12, Политика Российские биатлонистки в 12-й раз подряд остались без медалей в эстафете 16:08, Спорт После подсчета трети голосов на выборах в Приморье лидирует Кожемяко 15:38, Политика Российский лыжник выиграл первую в карьере гонку на этапе Кубка мира 15:37, Спорт В Петербурге задержали главу дагестанской «дочки» «Газпром межрегионгаза» 15:26, Бизнес Это никому не нужно: как барбершоп в Красноярске вышел на окупаемость 15:22, РБК и «Билайн» Бизнес Саломе Зурабишвили вступила в должность президента Грузии 14:51, Политика Андрей Аршавин объявил о начале работы в «Зените» 14:38, Спорт Умер почетный директор Института философии РАН Вячеслав Степин 14:13, Общество Экстренное торможение: как легально обналичить криптовалюту 14:12, РБК и EXMO Путин поздравил с днем рождения Юрия Николаева 13:48, Общество СМИ анонсировали уход Мануэла Фернандеша из «Локомотива» 13:30, Спорт В России за девять месяцев выявили 52 млн бутылок нелегального алкоголя 13:25, Общество В Приморье завершилось голосование на повторных выборах главы региона 13:18, Политика Как четвертая промышленная революция повлияет на транспорт в России 13:05, РБК и ГТЛК Союз президента и митрополита: как в Киеве создавали новую церковь 12:58, Политика Бывшей биатлонистке сборной Белоруссии разрешили выступать за Россию 12:50, Спорт В Москве у пенсионера похитили швейцарские часы стоимостью 8,5 млн руб. 12:38, Общество Явка на повторных выборах в Приморье превысила 39% 12:20, Общество СМИ узнали о секретном совещании у Лукашенко по независимости Белоруссии 12:15, Политика
Вальс чиновников и застройщиков: почему долгострои так долго строятся
Новосибирск, 06 июн 2017, 21:13
0
Вальс чиновников и застройщиков: почему долгострои так долго строятся
В Новосибирске числятся 42 долгостроя. В этом году мэрия планирует достроить 10 проблемных объектов. Какие подводные камни скрываются в реализации схемы достройки проблемного жилья, разбирался РБК Новосибирск
Фото: Сообщество в "ВКонтакте": ЖК Закаменский. Новосибирск

На сегодняшний день в Новосибирске, согласно данным мэрии, недостроенными стоят 42 дома, в этом году планируется достроить 10 из них. Всего же, начиная с 2014 года, в Новосибирске «довели до ума» 43 долгостроя.

«Динамика решения проблемы обманутых дольщиков снижается, но не потому, что мы уделяем этому вопросу меньше внимания, а потому что объекты, которые остались — значительно сложнее предыдущих. У каждого дома — свои особенности», — цитирует мэра Новосибирска Анатолия Локтя пресс-служба мэрии.

Как сообщает пресс-служба областного правительства, сегодня в регионе действует механизмы, поддерживающих обманутых дольщиков. В частности, снижении арендной платы за земельные участки для ЖСК и содействие в реструктуризации задолженности по оплате за технологическое присоединение объектов к инженерным сетям.

В соответствии с 583-ОЗ в регионе действует схема, по которой достраивается проблемный объект. Согласно ей, обманутые участники долевого строительства объединяются в Жилищно-строительный кооператив с целью получения прав застройщика. Для покрытия дефицита строительства, дольщики платят дополнительно по 7 тыс. руб. за кв.м. и могут получить субсидию из бюджета до 200 тыс. руб. После этого ЖСК подает документы в мэрию, которая привлекает инвестора, готового достроить дом. За это городские власти предоставляют застройщику земельный участок, эквивалентный по стоимости сумме, которую нужно вложить в долгострой.

Далее мэрия и областное правительство помогает провести технологические подключения к проблемному объекту, если дом не подключен, а также производит установку лифтового оборудования и благоустройство придомовой территории. В среднем на поиск инвестора и подготовку всех документов уходит около полугода. Сроки достройки долгостроев устанавливаются в индивидуальном порядке, так как степень готовности объектов разная: у кого-то 6%, а у кого-то — 90%. В случае наличия непроданных квартир их продают через ЖСК для завершения строительства.

Ограниченность ресурсов

Тонким местом в этой схеме является, по мнению экспертов, предоставление мэрией застройщикам земельных участков. «Мэрия ресурсами города расплачивается за ошибки прошлых застройщиков. Эти деньги не попадают городу, — отметил директор по управлению проектами и инвестициями, полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов по Новосибирску и Новосибирской области Максим Марков. — Мэрия пытается снять социальное напряжение»

По словам Маркова, строительные компании не спешат достраивать проблемные объекты в Новосибирске. Они делают это лишь в том случае, если мэрия может предоставить интересующий их земельный участок. «Все индивидуально. У каждого застройщика — свои интересы. Причем у некоторых из них очень локализованные интересы. Здесь нет никаких правил.», — прокомментировал Марков. Как пояснил аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев, количество земельных участков, способных удовлетворить интересы застройщиков, ограничено и их не хватит для того, чтобы привлечь инвесторов на существующие долгострои, а также на те, что появятся в городе в будущем.

С 2014 года в Новосибирске «довели до ума» 43 долгостроя (Фото: vk.com/club128579673)

Элитное благоустройство

Достаточно часто в отношениях между ЖСК и мэрией возникают трения по оценке сметы на затраты.

«Недавно нам была предоставлена одна смета по благоустройству объекта. По-моему, под 18 млн руб. на благоустройство. Из них определенная сумма — на декоративное ограждение территории. Некие работы мы [мэрия], безусловно, сразу убираем. Под благоустройством мы [мэрия] понимаем те работы, без которых невозможно ввести объект в эксплуатацию», — сообщал ранее и.о. главы департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Александр Колмаков.

Николаев считает, что в данном случае мэрия поступает правильно: «Мэрия вообще не должна решать эту проблему, потому что в значительной части люди поиграли в игру «Хочу квартиру за полцены». Они заплатили не рыночную стоимость. Специалисты изначально знали, что эти дома не будут достроены. А теперь они хотят, чтобы им сделали элитное благоустройство». Кроме того, Николаев назвал еще одну причину, по которой мэрия контролирует сумму в строительной смете — ей выгодно предоставлять застройщикам наиболее дешевые земельные участки.

Есть и еще один момент. Проблемные объекты передают в ЖСК не в идеальном состоянии. По словам Дмитрия Рохина, председателя ЖСК «Галущака, 15» при передаче дел от застройщика нужно учитывать, что последний находится на банкротстве. «В результате у нас, скажем, документы переданы не в полном объеме, часть утрачена. — рассказывает Рохин. — Естественно, и строительство объекта в последнее время велось не с лучшим качеством, и уже несколько лет мы обнаруживаем недоделки, ошибки застройщика, которые нужно устранить нам»

Объект на ул. Кошурникова, 22 начали строить еще в 2005 году (Фото: мэрия Новосибирска)

При этом в абсолютном большинстве случаев представители ЖСК реально оценивают помощь, оказываемую обманутым дольщикам муниципалитетом. «Мы подавали заново сумму в 281 млн. руб. по смете, согласовали нам 254 млн. руб. Подумаем с подрядчиками, решим вопрос, как войти в смету, — комментирует Рохин. — Я оцени​ваю контакт с властью как нормальный. Сейчас объект на Галущака, 15 прошел все проверки, мы готовы к участию в инвестпроекте и конкретная кандидатура инвестора должна определиться к концу июня». При этом Рохин отмечает, что при реальной проработке сметы сумму можно отстоять. «В нашей ситуации тоже возможно было использовать все механизмы и согласовать именно 280 млн. руб. Но мы потеряли бы очень много времени для согласования. В зиму никто из инвесторов заходить на объект не будет. Выгоднее согласовать меньшую сумму, но сдать дом быстрее»

Один из источников РБК Новосибирск среди руководителей ЖСК назвал диалог с мэрией и правительством вальсом: «Раз, два, три, покружились, кивнули головой, отступили. Нет общих схем. Все индивидуально. Торг, убеждения, уступки. Мэрия танцует с кандидатами в инвесторы, мы — со сметами на строительство. Нормальный рабочий процесс»

На конец 2015 года "Интерпоток" привлек порядка 480 миллионов рублей средств от более чем 220 дольщиков. На фото: дом на Дуси Ковальчук, фото: группа дольщиков ВКОНТАКТЕ  

Подводные камни

Помимо вышеназванных трудностей, существуют неочевидные проблемы, связанные с деятельностью ЖСК. По словам председателя ЖСК «Закаменский», часто встречается практика, когда часть дольщиков, боясь повторного обмана со стороны нового застройщика, не спешит вступать в кооператив. А среди тех, кто вступил, есть те, кто не желает вносить по 7 тыс. руб. за кв.м. По словам Соколова, такие дольщики вносят свою часть денег лишь после возведения объекта.

Часть дольщиков домов на Тульской заключили с генподрядчиком предварительные договоры вместо договоров ДДУ (Фото: группа ЖК "Тульский")

Как отметил председатель, существует несколько рычагов влияния на таких участников долевого строительства: увещевания или принуждение в судебном порядке к содержанию имущества, которым является долгострой.

Однако сам Соколов отметил, что к методам воздействия на дольщиков обычно никто не прибегает. «Договоры генподряда прописываются таким образом, чтобы окончательный расчет предоставлялся через несколько месяцев, когда все дольщики донесут деньги», — прокомментировал Соколов. Рохин сообщил, что за год сбора средств деньги внесли примерно 40% дольщиков. При этом для многих эта сумма является огромной: люди платят за долгострой ипотеку, снимают квартиру, и обязаны внести по 7 тыс. руб с квадратного метра, что при площади трехкомнатной квартиры в 70 кв.м. превращается в полмиллиона рублей. Обычно эти деньги вносят в рассрочку.

Закаменский - наследство компании «Неоград» с задолженностью около двух миллиардов рублей. (Фото: Владимир Петров)

По словам источника РБК Новосибирск из числа руководителей ЖСК по достройке проблемных объектов, есть еще две проблемы, характерные практически для всех недостроенных объектов. Первая — не всегда адекватная инициатива членов кооператива, идущая вразрез с общей линией. Споры, жалобы, дополнительные собрания внутри ЖСК тормозят общий процесс. Вторая проблема — представители бенефициаров застройщика в среде дольщиков или в ряду агентов влияния. «В нашем случае ряд дольщиков — это родственники собственников застройщика. Конкурсный управляющий тоже «играл на руку» старым хозяевам, в результате часть активов из объекта была выведена, помешать чему мы не смогли. Бенефициары застройщика давно за границей, уголовное дело будет длиться еще не один месяц. А платит за все, по сути, мэрия. Область, конечно, контролирует, а мэрия расплачивается своими ресурсами».

Магазин исследований: аналитика по теме "Строительство"