Девелоперы Новосибирска предложили порог КРТ в 2,5 гектара вместо пяти
Новосибирские девелоперы предложили установить минимальный порог площади для проектов комплексного развития территорий (КРТ) в 2,5 га вместо инициированных прокуратурой пяти гектаров, а также ввести переходный период до 31 декабря 2028 года.
На заседании комиссии по подготовке проекта «Правил землепользования и застройки Новосибирска» обсуждалась инициатива прокуратуры об установлении минимальной площади территории для реализации проектов комплексного развития по инициативе правообладателя в размере 5 га. Новосибирская Ассоциация развития инфраструктуры и девелопмента (АРИД), представляющая интересы застройщиков, выступила с рядом альтернативных предложений.
Исполнительный директор АРИД Роман Берсон заявил, что профессиональное сообщество единогласно считает принятие нормы о пяти гектарах в неизменном виде негативным для градостроительного и экономического потенциала города.
Порог в 5 га предлагает установить прокуратура. Это ограничение должно стать жесткой мерой для борьбы с точечной застройкой в Новосибирске, так как на участках менее 5 га можно строить только коммерческие и жилые объекты и практически невозможно создать необходимую социальную инфраструктуру.
Ранее в АРИД констатировали, что из реестра договоров за 2024–2025 годы 16 из 23 договоров, то есть около 69,6%, подпадут под новый порог и окажутся под риском блокировки. Средняя площадь таких участков — около 2 га. В первую очередь под удар попадает ниша проектов, призванная обновлять центральные кварталы Новосибирска.
По его словам, предложение прокуратуры выходит за пределы регулирования правил землепользования и застройки: «В соответствии со статьями 30 и 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в этом документе устанавливаются границы территориальных зон, градостроительные регламенты и предельные параметры разрешенного строительства, однако нормы, позволяющей определять в ПЗЗ предельные размеры участков для комплексного развития, законодательство не содержит».
Искусственное завышение минимального размера площадки создаст барьер для частного капитала и лишит город внебюджетных источников финансирования, затормозит благоустройство и строительство социальных объектов, которые впоследствии передаются в собственность муниципалитета, отмечают в ассоциации.
Высокая стоимость проектного финансирования и дефицит крупных свободных площадок, по мнению участников рынка, делают невозможным единовременное приобретение застройщиками крупных участков. Введение такого порога приведет к монополизации отрасли и уходу с рынка значительного числа строительных организаций
Девелоперы также указали на риск деградации небольших площадок бывших промышленных зон и ветхой застройки в центральных районах города. По их мнению, именно в рамках КРТ за счет застройщиков происходит расселение устаревшего жилья и вовлечение неэффективно используемых земель в оборот. Пятигектарный порог лишит небольшие участки возможности обновления и обречет их на превращение в неблагоустроенные территории.
В качестве компромисса АРИД предложила установить минимальный порог в 2,5 га исключительно для случаев перевода нежилых территорий в жилые, исключив это требование для земель, уже отнесенных Генеральным планом Новосибирска к жилым функциональным зонам.
Кроме того, ассоциация предлагает закрепить принцип многоконтурности — возможность формирования единой территории КРТ из двух и более несмежных участков, в том числе разделенных объектами транспортной и инженерной инфраструктуры, при условии соответствия их суммарной площади установленному минимуму. Эта мера согласуется с положениями Градостроительного кодекса и документами регионального Минстроя.
АРИД просит установить переходный период: изменения в ПЗЗ должны вступить в силу с 31 декабря 2028 года, а новые требования — распространяться только на правообладателей, зарегистрировавших право собственности после этой даты.
Комиссия по подготовке проекта «Правил землепользования и застройки Новосибирска» приняла решение разработать окончательный проект нормативного акта о введении минимальной площади территории для проектов КРТ по инициативе правообладателя в течение месяца.