Глава Сибирского ГУ Банка России: об эскроу, рисках и ипотеке

Из-за роста цен доступность жилья может снизиться даже при льготной ставке, считает Николай Морев. (Фото: Сибирский ГУ Банка России)

Как в регионе проходит реформа долевого строительства и обязательный переход на использование счетов эскроу, комментирует начальник Сибирского ГУ Банка России Николай Морев.

— Полтора года назад мы слышали много негативных прогнозов о будущем строительной отрасли после введения эскроу. Какова сейчас ситуация в Новосибирской области?

— Начну с того, что за девять месяцев 2020 года застройщики ввели на треть больше жилья в многоквартирных домах, чем за тот же период в прошлом году. А сейчас в Новосибирской области строятся еще 2,7 миллиона квадратных метров жилья в многоквартирных домах. Из этой площади 42% — через проектное финансирование, с использованием счетов эскроу. Год назад доля едва дотягивала до 12%.

У застройщиков, которые уверенно чувствуют себя на рынке, имеют запас капитала, нет трудностей с получением проектного финансирования. Об этом говорят цифры.

Только в сентябре новосибирские строители жилья заключили три десятка новых кредитных договоров с банками. На 1 октября в регионе действует 93 таких договора. Больше только в столичных регионах.

Это одна из причин почти двукратного роста числа заявок от застройщиков на проектное финансирование. Они направляют заявки в несколько банков, чтобы выбрать лучшие условия кредитования. В новой схеме застройщик получает финансирование вне зависимости от продаж на старте проекта. Именно поэтому в период пандемии застройщики, которые работают по новой схеме, могли продолжать строить, хотя регистрация сделок весной была некоторое время ограничена. Банки не прекращали финансировать строительные проекты, компании не зависели от денег дольщиков, в отличие от тех, кто еще строит по старым правилам.

— Участники рынка опасались, что ставки банковского кредитования будут слишком высокими, что жилое строительство перестанет быть прибыльным. Сколько сейчас стоит проектное финансирование для застройщиков?

— В сентябре в среднем по Сибирскому федеральному округу ставка девелоперам по кредитам на строительство многоквартирного жилья составила 3,9%. Она сопоставима со средней инфляцией. Ставка по любому кредиту определяется платежеспособностью заемщика и сопутствующими рисками. Чем ближе дом к вводу в эксплуатацию, чем лучше соблюдается график стройки, чем успешнее продажи квартир девелопером в строящемся доме, тем меньше риск для банка, что проект не будет завершен. Это значит, что ставка по проектному кредиту может меняться по мере реализации проекта и переоценки банком рисков.

— В Новосибирской области есть примеры введенных в эксплуатацию домов после начала пандемии, которые были построены по новому механизму?

— Да, всего в Новосибирской области «раскрыто» 550 счетов эскроу на общую сумму более 1,5 млрд рублей. Большую часть этих денег застройщики получили во второй половине 2020 года, после того как дольщикам передали квартиры. Это обязательное условие для механизма с использованием счетов эскроу.

О чем говорят эти цифры? В нашем регионе есть уже больше полутысячи владельцев новых квартир, которые были уверены в завершении строительства своего жилья с самого начала проекта. Счета эскроу как раз и были нужны для того, чтобы свести риски людей, которые покупают жилье на этапе строительства, к минимуму. А сами застройщики сегодня отмечают еще один плюс непрерывного банковского финансирования — сокращается строительный цикл, в результате многоэтажный дом можно сдать в два раза быстрее.

— Полтысячи счетов эскроу «раскрыты», а сколько квартир по новому закону сейчас строится?

— Около 23 тысяч квартир в нашем регионе строится с использованием нового механизма. Продана примерно четверть этих квартир, мы это можем увидеть по количеству открытых счетов эскроу, их больше шести тысяч. Год назад было в десять раз меньше. По старой схеме — с прямым привлечением денег дольщиков — строится больше квартир — 25 тысяч. Постепенно соотношение меняется, уже сейчас это видно по динамике продаж.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства, за девять месяцев 2020 года в Новосибирской области продано около восьми тысяч квартир с прямым привлечением денег дольщиков. С одной стороны, это больше, чем продажи по эскроу. С другой стороны, в 2019 году за аналогичный период было продано больше 13 тысяч квартир по старой схеме. Напомню, что без счетов эскроу можно было достроить дома, которые на момент вступления в силу закона о проектном финансировании были готовы на 30% и в которых было продано 10% квартир. Постепенно их вводят в эксплуатацию, а новые проекты строят уже с эскроу. В результате доля жилой площади, которая возводится через проектное финансирование, растет.

— Как сильно ипотека влияет на жилищное строительство?

— Значительно. За девять месяцев 2020 года в Новосибирской области застройщики и по старой схеме, и по механизму с использованием счетов эскроу продали около 13 тысяч квартир. За этот же период жители региона оформили более 8 тысяч ипотечных кредитов для приобретения жилья на первичном рынке, это две трети от общего количества проданных застройщиками квартир. Причем совокупные ипотечные показатели июля, августа и сентября сравнимы со всем первым полугодием.

Конечно, на цифры повлияла льготная программа. С ее помощью можно купить квартиру у застройщика по ставке не выше 6,5%. Но основой для успеха этой программы стало как раз проектное финансирование строительства жилья, когда дольщики защищены от потенциальных проблем долгостроев и могут без опаски вкладывать деньги в квартиры на этапе строительства.

— Получается, что весь ипотечный подъем — это исключительно льготная программа под 6,5%? Закончится программа — закончится и подъем?

— Цифры говорят о другом. Во-первых, на долю льготной ипотеки за девять месяцев 2020 года пришлась только треть выданных кредитов. Конечно, нужно учитывать, что эта программа заработала весной, а не с начала года. Кроме этого, сейчас мы видим серьезный рост объемов ипотечного кредитования не только первичного рынка, но и вторичного. В сентябре объемы выдачи ипотеки на вторичку в регионе превысили результат сентября 2019 года почти на 80%.

Влияет на это стоимость кредитов. Средняя ставка снизилась не только для квартир в новостройках, но и для вторичного рынка. В сентябре в регионе она составила 8,2%. А в прошлом сентябре она была около 10%. Это значительное снижение.

Есть и еще одна сторона у этого вопроса. Льготная программа помогла людям купить квартиры, а застройщикам — продолжать строить дома. Но вместе с этим мы видим рост цен на жилье на первичном рынке. В Новосибирской области средняя стоимость квадратного метра в новостройке в октябре 2020 года была на 8% выше, чем в октябре прошлого. И в результате доступность жилья может снизиться даже при льготной ставке.

— А в этом случае ипотека останется доступной?

— Да, рыночные ставки по ипотеке снижаются последние полтора года вслед за снижением ключевой ставки Банка России. Ипотечные заемщики — это платежеспособные клиенты, поэтому банки ведут за них конкурентную борьбу и предлагают рефинансирование кредитов на более выгодных условиях. Это в том числе привело к росту объемов досрочного погашения ипотечных кредитов в Новосибирской области. За три квартала 2020 года в регионе досрочно погасили ипотечные кредиты на 25 миллиардов рублей, что на 66% больше, чем за тот же период 2019 года. Мы понимаем, что люди зачастую досрочно гасят кредиты не личными накоплениями, а деньгами других банков по программам рефинансирования. Именно снижение ставок делает рефинансирование кредитов выгодным, а ипотеку — доступной.