Ирина Гущина: какие риски несет ипотечная турбулентность для новостроек
— Главное событие начала года — турбулентность на рынке ипотеки, по данным Frank RG выдачи в количественном выражении упали на 65%, а в денежном — на 66%. Центробанк указывал на перегрев жилищного рынка и необходимость борьбы с ним. Как вы считаете, характерен ли такой перегрев для новосибирского рынка?
— Субсидированная ипотека не могла не поднять стоимость квадратного метра. То, что рост спроса вызывает рост цены, — это закономерность рынка.
Если говорить о балансе стоимости первичного и вторичного рынка, то когда-то вторичка была дороже новостроек. Сейчас ситуация другая —- благодаря эскроу, налаженной системе контроля рынка со стороны банков и государства — риски покупки квартиры на первичном рынке нивелировались, также темпы строительства не затягиваются и, следовательно, новое жилье стало значительно дороже вторичного.
Вторичный рынок разный, есть квартиры в новых сданных домах, которые находятся в руках частных лиц, — это уже «новая вторичка». Также есть дома старого фонда, которым 15 лет и более. И логично, что люди отдадут приоритет новой вторичке при равной ипотечной ставке.
Разница в стоимости между новостройками и только что сданным жильем («новая вторичка») незначительная, соответственно, именно этот вариант будет более предпочтительным для покупателя, что вызывает риск снижения спроса у застройщика.
Сейчас сложился явный разрыв в стоимости между новостройками и вторичкой старого жилого фонда, который, по нашим аналитическим данным, составляет примерно 30%.
По мнению Центробанка, разрыв в цене между новостройками и вторичкой может вызвать проблемы у банков, ведь залоговая стоимость квартиры будет меньше стоимости выданного кредита. В связи с этим и происходят изменения в ставках и размере первоначального взноса.
— Насколько менее доступной стала покупка квартиры после последних событий?
— Без сомнения, ужесточение условий по ипотеке негативно влияет на спрос. Брони по новостройкам снимают, часть людей ставят решение квартирного вопроса на паузу. Помимо процентной ставки как таковой, значим рост первоначального взноса: многим не хватает собственных средств, сложно найти в моменте еще 200-300 тысяч рублей.
Если масштабных программ субсидированной ипотеки на новостройки не будет, или по таким программам значительно ужесточат условия, то покупатели начнут смотреть варианты на вторичном рынке, а у застройщиков появятся сложности со сбытом и исполнением обязательств перед банками.
— Ипотека должна носить более адресный характер, уверены в Минстрое. Как, вы думаете, она будет трансформирована?
— Возможно, скорректируют максимальные суммы. Возможно, программы будут модифицировать под определенные категории и определенные регионы. Если будут точечные программы на узкие целевые группы, это не поддержит спрос, и он просядет.
— На каких сегментах рынка жилой недвижимости прогнозируемое падение спроса отразится сильнее?
— В проектах эконом-класса любая турбулентность отражается быстрее — покупателям с более низким уровнем дохода сложнее найти средства в нужном объеме на первый взнос, меньше гибкости в расходах. Те, кто выбирают комфорт или бизнес класс, крепче стоят на ногах и имеют большую свободу в выборе. Здесь цель не купить квартиру потому, что негде жить, люди приходят купить образ жизни, мироощущение, среду и благоустройство.
— Как меняется инвестпривлекательность покупки новостроек?
— Сейчас доля покупок по ипотеке на первичном рынке — порядка 75-85%. При этом доля инвесторов — 10-15%. Если инвестор понимает, что цена не растет, он не идет в новостройку. Все уже привыкли, что стоимость растет, благодаря интересным проектам, качеству стройки.
Наблюдая за покупателями сегодня, мы замечаем, что повторяется история февраля-апреля 2022 года, когда основная доля инвесторов положили деньги на вклад под 16-20% годовых и заняли позицию ожидания.
Потом эти средства вышли со вкладов, и рынок получил стимул для роста. Предполагаю, что сейчас многие потенциальные покупатели недвижимости держат деньги на вкладах.
— Будет ли расти разрыв в спросе между первичным и вторичным рынком?
— Это, опять же, зависит и от условий по ипотеке.
Ориентируясь на спрос у застройщиков, сейчас на рынке Новосибирска есть конкуренция со своими же инвесторами, но благодаря льготной или субсидированной ипотеке покупатели идут к застройщикам за квартирами. Если ставка по ипотеке на новостройки и на вторичку будет близка по значениям, то покупатели пойдут за «новой вторичкой».
— Если говорить об инструментах, выгодно ли застройщикам сейчас работать по трейд-ин?
— Чаще всего нет, даже при условии приобретения старой квартиры с дисконтом, потом ее нужно продать, или найти покупателя, или использовать под свои нужды. Должен быть какой-то интерес в покупке таких квартир. Для покупателя — это удобный инструмент, появляется окно возможностей, комфортный способ решить квартирные планы. Трейд-ин — хороший инструмент, когда падает спрос, но очень трудоемкий, который требует наличия у девелопера качественных менеджеров по продажам. Трейд-ин в наших реалиях — не массовая история.
— Сейчас обсуждают обострение отношений между банками и застройщиками. Каковы перспективы субсидированных кредитных продуктов?
— Да, конфликт серьезный. Застройщики не согласны, что банки переложили на них затратную часть, это снижает маржинальность сделок. Не во всех проектах и не во всех регионах маржа настолько высокая, что финмодель может выдержать эффективность.
Застройщик не может на порядок удешевить проект — это ударит по качеству. А вот снизить темпы строительства до уровня — «построил — продал — сдал и только тогда начал новый» небольшие строительные компании могут себе позволить. Для крупных компаний снижение темпа строительства может отразиться очень негативно.
После ужесточения властями условий выдачи льготной ипотеки на новостройки банки стали выдавать ее только на объекты от застройщиков-партнеров, которые выплачивают комиссии. Это привело к конфликту банков и девелоперов. ФАС направила запросы шести банкам из-за изменения условий выдачи ипотечных кредитов с господдержкой и введения комиссии для застройщиков за каждый выданный кредит.
— В истории с проектным финансированием в связке двое — застройщик и банк. Невостребованные проекты могут увеличить риски банков?
— На сегодняшний день есть затоваренность по разным городам. Запас непроданных квартир есть и у застройщиков, и у физлиц-инвесторов. В Новосибирске по сравнению с 2022 годом стало больше непроданных квартир, их сейчас около 57 тыс. штук. Сейчас примерно у трети застройщиков довольно большой объем непроданного в сданных домах.
Если процент остатков на сдаче дома близкий к 40%, возникает вопрос — достаточна ли наполняемость счетов эскроу у этого застройщика.
И потом застройщики вынуждены продавать квартиры в готовом виде, что всегда требует больше внимания и усилий.
— Как влияет на затоваренность количество квадратных метров в проектах в стадии строительства?
— В прошлом году в Новосибирске были выданы разрешения на строительство (РНС) 990 тыс. кв. м жилья, в 22 году — 1,23 млн кв м. По разным причинам объем выданных РНС снизился. При этом число нереализованных квадратных метров увеличилось как у застройщиков, так и у физлиц. К тому же в текущем году с учетом всех изменений и рисков мы прогнозируем снижение спроса. Придется всем участникам рынка активно думать, как эффективнее продавать.
— Можно ли компенсировать ситуацию с затоваренностью и падающим спросом маркетинговыми фишками?
— Вопрос не в фишках, важно понимать стратегию. Например, мы видим, что сейчас люди несут деньги на вклады. Значит, надо запустить такую программу, чтобы после закрытия вкладов они эти деньги принесли именно к нам. Маркетинговая стратегия — это важная часть успеха бизнеса, нужно заранее продумывать сценарии реализации и уметь нивелировать рыночные риски.
— Каковы ваши прогнозы по рынку жилищного строительства? Насколько вырастет цена квадратного метра и себестоимость строительства?
— Системные застройщики постоянно работают над финансовыми моделями, пересматривая и оптимизируя статьи затрат.
Сейчас есть рост стоимости во многих категориях строительных и отделочных материалов, растет фонд оплаты труда, — это рабочая ситуация.
По качеству проектов девелоперы могут отказаться от более дорогой отделки, каких-то «фишек» в проекте. Если говорить о квартирографии, то на нее турбулентность тоже оказывает некоторое влияние, обычно чем меньше площадь квартир, тем дороже стоимость квадратного метра. Но я полагаю, что вероятнее, застройщики будут закладывать в проекты большую долю небольших квартир, так как в целом в последние годы планировки довольно компактны и не содержат неэффективных квадратных метров.
Также могут снизиться общие темпы строительства, скорость реализации девелоперских проектов.
С развитием КРТ в городе появилась новая ситуация для рынка Новосибирска — это обязательное участие застройщика в развитии социальной среды города, то есть строительстве или инвестировании школ, детских садов. Это важная и сложная задача, конечно же ее решение не сможет не отразиться на стоимости квадратного метра.
Отвечая на Ваш вопрос, считаю, что будет рост цены на продаваемый квадратный метр, и конечно рост себестоимости.
— Остаются ли выгодными для девелоперов крупные проекты в рамках комплексного развития территорий, там же суммы инвестиций больше?
— Да, это одна из наиболее выгодных историй. Суммы инвестиций действительно серьезные в подобные проекты, банки более внимательно будут смотреть на опыт застройщиков и предполагаемый объем реализации. Но и у застройщика есть возможность на таких жилых комплексах сбалансированно освоить объем и создать привлекательный жилой комплекс с комфортной средой жизни для покупателя. Квартиры в таких проектах будут продаваться лучше за счет наполненности жилого комплекса. Конечно, стоимость квадратного метра будет выше, и эта разница будет оправдана и понятна людям.
Следите за деловыми новостями РБК Новосибирск в Telegram-канале и в группе ВКонтакте
