Эксперты перечислили основные риски при выборе застройщика

Фото: РБК Новосибирск

Недвижимость — остается одним из надежных вариантов для сохранения своих сбережений. Эксперты рассказали, какие показатели должны иметь компании, чтобы лучше пережить кризисные явления в экономике, и перечислили наиболее важные критерии.

После изменения законодательства, подавляющее количество застройщиков жилья перешли на схему использования эскроу-счетов, при которой основным источником привлечения капитала являются банковские кредиты. Также ряд крупных игроков рынка для получения «длинных» денег прибегает к привлечению средств через размещение облигаций.

Как рассказал координатор Национального объединения строителей по Сибирскому федеральному округу Максим Федорченко, для большинства единственным способом привлечения капитала остаются кредиты. Но сейчас этот инструмент становится все менее доступным. Банки при работе с девелоперами закладывают самые высокие риски и рассматривают наиболее негативные сценарии. Это выражается в неподъемных для многих требованиях. Это выражается в необходимости для строителей вкладывать до 30% собственных средств в реализацию новых проектов.

«Условно, большой дом стоит 1 млрд руб. и 300 млн руб. надо вложить самому. С учетом того, что деньги они получат только в самом конце после раскрытия счетов эскроу, это через несколько лет. Получается, что застройщику выгоднее просто положить эти деньги на депозит, имея гораздо меньше рисков. Нормальное соотношение — 10% собственных средств и 90% заемных. Но и ставка должна быть адекватная», — считает собеседник.

Руководитель аппарата НОЗА, глава портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик привел пример, когда в начале марта 2022 года по некоторым проектам банки рассчитали застройщикам требование в 50% доли собственных средств. Но уже в начале апреля, после запуска правительственной поддержки ставки проектного финансирования на уровне 15%, требования банков по собственному участию застройщиков стали приближаться к привычным.

Значение ключевой ставки оказывает прямое влияние на стоимость капитала коммерческих банков, а значит, и на ставки по проектному финансированию для застройщиков.

«Чем выше ключевая ставка, тем менее доступными становятся финансы для застройщиков. Например, ключевая ставка в 20% равносильна запретительной, экономика проектов не выдерживает такой стоимости заемного финансирования», — рассказала заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ Высшей школы экономики (ВШЭ) Татьяна Школьная.

По словам аналитика ФГ «Финам» Наталии Пырьевой, основные риски для девелоперов при повышении ставок — рост обязательств перед банком, невозможность обслуживать строительство объекта, учитывая также рост стоимости стройматериалов и рабочей силы.

«Если кредитование проекта осуществляется из средств, покрытых счетами эскроу, то ключевая ставка ЦБ не влияет на ставку по проектному финансированию», — считает Кирилл Холопик. — Поскольку на счетах эскроу средства граждан, привязанные к конкретному проекту, хранятся по нулевой ставке. Но в период, когда объемы продаж отстают от объемов кредитования, источники проектного финансирования берутся с рынка. Цена этих денег на рынке тем дороже, чем выше ключевая ставка. В таких случаях застройщики несут существенные дополнительные расходы на банковские проценты, что снижает рентабельность проекта».

Основная проблема, по словам Федорченко, заключается в неопределенности перспектив спроса. Введение льготной ипотеки под 12% вряд ли сильно заинтересует покупателей, тем более что ажиотажный спрос уже закончился.

Одним из инструментов стимулирования спроса может стать предложение по субсидированной ипотеке. Наталия Пырьева уверена, что застройщики предлагают своим клиентам низкие ставки не из соображений благотворительности. Предоставление такого выгодного предложения для покупателя дает девелоперу возможность быстрее реализовать свой проект.

«С другой стороны, субсидированная ипотека предлагается на весь срок кредита при определенных дополнительных условиях, например, страховании жизни. В любом случае, гораздо чаще ипотека субсидируется в течение первых года-двух-трех лет. Таким образом, субсидированная ставка не оказывает отрицательного эффекта на стабильность застройщика», — добавила собеседница.

Руководитель по работе с партнерами центра ипотечного кредитования банка «Открытие» Александра Галактионова рассказала, что совместно с застройщиками разрабатываются индивидуальные условия по ипотечному кредитованию: есть предложения со ставкой 0,5% на первый год, либо по снижению ставки до 2% на период строительства. Все это будет способствовать росту объемов проектного финансирования и развитию строительной отрасли в нашем регионе.

«Использование аккредитивной схемы финансирования, аналогичной схеме ООО специализированный застройщик «Кварталы Немировича» (строит одноименный жилой комплекс в Новосибирске) позволяет захеджировать риски повышения стоимости финансирования при увеличении процентных ставок на финансовом рынке в связи с повышением ключевой ставки Банка России», — добавила она.

Большинство застройщиков сейчас строят на заемные средства, подчеркнул Федорченко, поэтому наполненность эскроу-счетов дает возможность получить от банка специальные более выгодные условия. Но, с другой стороны, высокая наполненность счетов не оставляет поля для маневра, потому что квартиры проданы, и цены на них уже не поднимешь.

«Получается так называемая вилка: есть как те, кто рад, что не торопился раньше продавать квартиры, так и те, кто успел продать объекты до экономических потрясений», — сообщили эксперт.

В «Сбере» объяснили, что наполненность эскроу-счетов — это одна из ключевых метрик для банка, предоставившего проектное финансирование, поскольку данные средства являются источниками возврата кредита. Тем не менее, это далеко не единственный фактор.

На оценку надежности застройщика влияет также реализация проекта в рамках заявленного объема, сроков, бюджета и качества. Отклонение по любой из перечисленных переменных вызывает опасения и сомнения, как со стороны банка, так и покупателей недвижимости.

«Наполненность эскроу-счетов будет характеризовать застройщика как надежного. Кроме того, необходимо обращать внимание на ввод в эксплуатацию прошлых объектов и возможные факты затягивания сроков строительства, размер долга. Число ипотечных партнеров также хороший показатель финансовой устойчивости девелопера», — рассказала Наталия Пырьева.

Для строительства жилья допустимы два правовых статуса земельного участка — собственность или аренда. Каждый из вариантов является абсолютно приемлемым. Об этом сообщили в «Сбере».

При этом, по мнению аналитика ФГ «Финам», наличие земельного участка у застройщика в собственности обеспечивают дополнительную надежность компании в глазах покупателя. Тогда как наличие прав аренды на земельный участок повышает риск стать обманутым дольщиком, если нарушаются сроки реализации инвестиционного контракта, истекают сроки договора аренды участка или не оплачиваются арендные платежи.

Однако заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ считает, что если участок приобретен на кредитные средства, то это ограничивает возможности по времени и стимулирует как можно быстрее реализовать проект.

В крупных городах, таких, как Новосибирск, местные власти заявляют о дефиците земли для строительства жилья. В итоге оставшиеся участки растут в цене.

Кирилл Холопик ожидает дефицита новых проектов, но не из-за дефицита земли. А из-за осторожности банков и застройщиков в новых условиях.

«Многие займут выжидательную позицию, на время заморозят выход в стройку новых проектов. Это всегда происходит при резких скачках макроэкономических показателей. Бизнесу надо убедиться, что период турбулентности завершился», — сказал он.

По мнению Максима Федорченко, в текущей ситуации долгосрочные контракты — большая редкость, но если они есть, то это будет плюсом для застройщика, так как цены растут. Также плюсом будет и наличие собственных производственных мощностей. Но как таковой проблемы с материалами сейчас нет, так как строительство одна из наименее импортозависимых отраслей.

«На импорт приходится в среднем 5-10% в зависимости от класса и комфортности проекта. В большинстве своем эти материалы можно заменить на аналоги», — сказал он.

Руководитель портала ЕРЗ.РФ пояснил, что импорт из Европы, который потребляет стройка, больше затрагивает сложное строительное оборудование (машины и механизмы), а также инженерное оборудование (лифты, насосы, газовые котлы). «Это очень конкурентные рынки. Если уйдут одни производители, на их место немедленно придут другие. Стройки не остановятся», — сказал Кирилл Холопик.

Федорченко не исключает, что сейчас возможны определенные задержки по вводу новых объектов. Сдвиг сроков во многих случаях абсолютно объективен: задерживается поставка того или иного материала из-за логистических сбоев. Также если происходит замена зарубежного оборудования на аналоги, то это требует время для внесения изменений в проект.

Надежность девелопера при проектном финансировании — это уже не вопрос достройки, считает Кирилл Холопик. Акцент оценки надежности сместился в плоскость выполнения обещаний по сроку и качеству.

«Даже если недвижимость куплена на пике цены, после чего произошло снижение, через некоторое время ее стоимость всегда вернется к прежним значениям и затем побьет рекорды», — заключил эксперт.

Следите за деловыми новостями РБК Новосибирск в Telegram-канале и в группе ВКонтакте