ФРТ планирует реализовать долгострой в Новомарусино в 2024 году
Два земельных участка и долгострой на ул. Большой, 600/15 (дом № 1 по генплану) планируется выставить на торги в IV квартале 2024 года. Информация об этом опубликована на сайте Фонда развития территорий (ФРТ). Проблемный дом, о котором говорится в объявлении, должен был стать частью микрорайона Новомарусино, в Ленинском районе Новосибирска, который не смог построить застройщик «Доступное жилье Новосибирск».
Общая площадь двух участков равна 4,68 га. Они относятся к землям поселений, на них разрешено строительство средне- и многоэтажного жилья. Предельное количество этажей — 30. Максимальный коэффициент застройки составляет 50%.
«Так как наблюдательный совет фонда [развития территорий] в свое время признал завершение строительства этих домов нецелесообразным, то по своему регламенту они берут эти активы и выставляют на торги с целью компенсировать потери, которые они понесли при выплате компенсаций. <...> Месяц назад судебное решение было им передано. Сейчас завершаются технические моменты, и они, скорее всего, в IV квартале выставят его на торги в том виде, как есть», — поделился с РБК Новосибирск мнением бывший помощник конкурсного управляющего ООО «ДЖН» Сергей Цой.
Микрорайон Новомарусино в 2015 году начало строить ООО «Доступной жилье Новосибирск» по федеральной программе Жилье для российской семьи». Согласно ей, стоимость 1 кв. м не должна была превышать 80% от рыночной стоимости недвижимости. Всего планировалось построить шесть домов: два многоэтажных дома по ул. Большой, 600/13 и 600/15, и четыре малоэтажных дома. Застройщик должен был передать жилье дольщикам в 2017 году, но сроки затянулись, а летом 2019 году компанию «ДЖН» признали банкротом.
В августе 2021 года учредителя ООО «ДЖН» Вадима Варвянского отправили в СИЗ. Его обвинили в злоупотреблении полномочиями (ч.2 ст. 201 УК РФ) и злостном уклонении от погашения кредиторской задолженности в крупном размере (ст. 177 УК РФ).
В 2022 году, в обращении к генеральному прокурору Игорю Краснову, дольщики указали совокупный ущерб от действий Варвянского в размере 2,28 млрд руб. В конце марта 2023 года в пресс-службе Фонда развития территорий РБК Новосибирск рассказали, что 664 человека, вложившие деньги в строительство домов по ул. Большой, 600/13 и 600/15, получили компенсации в размере 778,4 млн руб. Еще 10,1 млн руб. были зарезервированы для выплаты 10 дольщикам.
Сложности
Арбитражный суд Новосибирской области, устанавливая причины срыва сроков строительства, пришел к выводу, что забитые сваи, указанные в проекте, не достигли проектного отказа, и выполнение работ было остановлено по требованию контролирующего органа. Проектный отказ — отметка, при выходе на которую свая полностью обеспечивает необходимую несущую способность. Для продолжения работ требовались дополнительные испытания грунтов, расчеты и получение нового проектного решения. Эти обстоятельства повлекли увеличение сроков строительства и необходимость существенной доработки проектной документации.
По словам Цоя, в районе земельных участков «геология не простая, но некритичная». «Просто 24-этажные дома не построить, а так, 9-12 этажей вполне можно строить. Вопрос не в грунтах, а в скале, которая там от 8 до 12 метров. В принципе, стандартные сваи забиваются, они упираются в скалу, а на них ставится фундамент», — высказался Цой.
По его словам, земельные участки не имеют техусловий по горячей воде и теплоснабжению. «Если с холодной водой и электричеством что-то еще можно решить, то с теплом, газом и горячей водой — сложно. Потому что у СГК [Сибирской генерирующей компании] там нет сетей, а лимитов газа для коммерческой деятельности, строительства. в Новосибирской области сейчас нет, только для населения держится в резерве», — сказал Цой. Весной прошлого года экспертиза оценила стоимость двух долгостроев с земельными участками в 120 млн руб.
Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков считает, что участки земли, которые планируется выставить на торги, будут «мало кому интересны».
«Исходя из того, что туда нельзя подвести коммуникации, вряд ли он будет кому-то интересен для жилищного строительства. Сложно сказать, сколько он может стоить. В конце концов оценивает рынок, а если рынок понимает, что туда нельзя ничего провести, то насколько это будет интересно?», — поделился своим мнением с РБК Новосибирск Дьячков.
Аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев считает, что земельный участок, который ФРТ планирует выставить на аукцион, может вызвать интерес у застройщиков в том случае, если стоимость земли вместе с монтажом коммуникаций не превысит 15% от суммарной рыночной стоимости жилья, которое можно построить на участке.
«Это предельная цена для участков, отдаленных от центра города. В центральной части их стоимость может доходить до 30%», — заявил Николаев РБК Новосибирск.
В пресс-службе ФРТ добавили, что пока не приняли решение о способе распоряжения участками. «В случае принятия решения о реализации имущественных прав на торгах, оба земельных участка с объектами незавершенного строительства будут выставлены на торги», — сообщили РБК Новосибирск в Фонде развития территорий.
Следите за деловыми новостями РБК Новосибирск в Telegram-канале и в группе ВКонтакте
Проект о людях, создающих позитивные долгосрочные изменения в бизнесе и обществе
Проект о людях, создающих позитивные долгосрочные изменения в бизнесе и обществе
