Интервью: Клюквенный станет инкубатором для застройщиков Новосибирска

Фото: АРЖС

О перспективах развития масштабной площадки под жилищное строительство в Калининском районе, решении текущих задач и взаимоотношениях с застройщиками, — в интервью РБК Новосибирск с Ашотом Рафаеляном, главой «Агентства развития жилищного строительства Новосибирской области».

— Ашот Вардекесович, площадки, которые были у АРЖС в работе раньше, — Ложок и Верх-Тула — как обстоят дела по ним?

— С теплом и электричеством у площадки в поселке Ложок проблем нет, есть задача, которая проявилась в этом году. С водоснабжением. Ранее там было сделано шесть скважин, которые должны были обеспечить территорию водой. Однако они показали маленький дебет воды, летом в сезон полива воды не хватало. Сейчас ситуация нормализовалась.

Уверены, что для завершения проекта развития этой территории вопрос с водоснабжением необходимо доработать. Все сети переданы в МУП «Ложок», это зона ответственности Новосибирского района, мы готовы как партнеры участвовать, но управлять этим процессом должна администрация района. Кроме того, к сетям водоснабжения, которое обеспечивается данными скважинами, подключаются не только объекты АРЖС, но и другие потребители. С этими подключениями еще предстоит разобраться. Этим летом вместо расчетных шести кубометров воды одной скважины, фактически, отдельные скважины обеспечивали подъем одного-двух кубов. Мы поняли довольно давно, что есть риски на будущее и подняли этот вопрос еще до резонанса в обществе.

Правительство области также уверено, что этот вопрос водоснабжения этой территории необходимо окончательно закрыть. Выделены деньги на организацию очистных сооружений на следующий год, объем необходимых средств на обеспечение воды рассчитывается.

— Как дела с площадкой в Верх-Туле?

— Мы ведем переговоры с Дом.рф, площадка поделена между этим ведомством и регионом. Дом.рф не очень расторопен в решениях. Реализовывать самим проект, без вложений со стороны федералов, только за средства региона дорого. Мы ждем наших партнеров. Проект движется, у нас было уже две командировки в Москву.

— Если говорить о задачах АРЖС, то, когда структура создавалась в 2010 году и сейчас, — на ваш взгляд, задачи менялись?

— Нет. Компания создавалась как региональный оператор государственных и частных инвестиций при развитии площадок по жилищному строительству.  Мы являемся 100% «дочкой» регионального Минстроя, задачи ставят они, наша задача их решать. Компания в разные периоды делала это в пределах доступных ресурсов.

Наш флагманский проект — Клюквенный, который зарождался пару лет назад, сейчас он на активной фазе завершения юридических процедур. Тяжело с монополистами, но мы урегулировали все вопросы и в течение 18-24 месяцев все коммуникации будут заведены на площадку.

— Финансирование на этом этапе только государственное?

— Да. Долгое время — последние 15-20 лет — в Новосибирске точечная застройка имела определенный приоритет. Может быть, тогда это было и неплохо, решало некоторые задачи, нагрузка на бюджет по соцобъектам была ниже за счет уплотнения. Потом повсеместно стали нарастать ситуации дефицита мощностей и невозможности размещения социальных объектов, школ, детских садов. Сейчас понятно, что этим путем идти невозможно, да и подходящих площадок в центре города не осталось.

Городская застройка давно фактически вышла за географические границы города. Пятый микрорайон, «Чистая слобода», Просторный, — только через крупные площадки можно выйти на серьезные объемы строительства.

Сейчас государство подключилось к решению вопроса, и это хороший кейс. Я был в Китае. Там, когда инвестор заходит, ему четко говорят, в какие сроки и какие объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры построят, и они строят. У нас сейчас активная помощь государства даст толчок реализации крупных проектов.

Обычно каждый застройщик, получая участок, начинает бороться с монополистами в одиночку. В итоге стоимость метра растет, у девелопера — круговорот хлопот. Когда был хороший спрос, они шли на это: «Дайте участок, и я все сам решу». Но проблемы в итоге мы все равно имели: недоделанные дороги, непостроенные школы.

— Почему средства идут на новую площадку, Клюквенный, а не распределяются на существующие? У нас есть крупные площадки с недостатком инфраструктуры.

— Это философский вопрос. За два с половиной месяца моей работы я не могу выявить все существующие проблемы, которые десятилетиями не решались, и решить их все и за всех. Я могу сказать, почему это интересно сейчас.

У нас есть идеальный проект с красивыми решениями. На территории застройки предусмотрено размещение пяти детских садов, трех школ, поликлиники со станцией скорой помощи, остановки электрички, обустройство парковой зоны с озером. И миллион квадратных метров жилья. И дороги будут, бюджет на инженерию и дороги уже обеспечен.

Затраты застройщиков на эту инфраструктуру около 7 тыс. руб. на метр жилья. Если каждый девелопер решает все эти проблемы сам, затраты будут вдвое выше. Плюс в Клюквенном не надо думать о социальной инфраструктуре, застройщики заходят в некий инкубатор.

Кадр мастер-плана. В Клюквенном запланировано несколько зон застройки в зависимости от этажности зданий

(Фото: РБК Новосибирск)

— Кто будет собственником этой инфраструктуры?

— АРЖС будет собственником внутриквартальных сетей в Клюквенном. Сейчас разрабатываются критерии передачи земельных участков застройщикам, и до конца октября они должны быть окончательно утверждены и размещены на нашем сайте. Будет конкурсная процедура по реализации права субаренды земельных участков

— Каковы будут критерии конкурса?

— По аналогии с масштабными инвестиционными проектами. Первый критерий — опыт работы: за последние годы застройщик должен ввести в эксплуатацию определенное количество кв. м жилых и нежилых объектов.

— Есть вероятность, что кто-то один заберет всю площадку?

— Никто не потянет такую площадку целиком, там ежегодно необходимо будет продавать сотни тысяч метров жилья. Крупную площадку берут на перспективу, а в данном случае проект необходимо реализовать в достаточно короткий срок.

— А москвичи или застройщики из других регионов могут зайти на площадку?

— Да. Раньше, например, при разработке постановления по МИПам, пытались ставить такие «крючки», чтобы защитить наших застройщиков, но это незаконно. Конечно, хотелось бы, чтобы работали наши, новосибирцы.

Кадр мастер-плана. В Клюквенном будет жить 35 тыс. человек. 

(Фото: РБК Новосибирск)

— Ну, допустим, есть лакомый участок рядом с озером, и есть три заявки. Как определят победителя?

— В настоящее время окончательные критерии еще не определены. В Клюквенном будет три зоны в зависимости от этажности жилья и цена аренды участков будет разная. В качестве варианта, самый простой критерий — кто больше денег предложит за право застройки участка.

— Если говорить о ресурсах, какие здесь есть проблемы? Достаточно ли средств?

— В данном проекте средства бюджета. Работает это так. Если у субъекта есть государственные кредитные ресурсы, которые нужно вернуть к определенному сроку, и регион при этом имеет серьезные перспективные проекты по комплексному развитию территорий, то эти кредитные средства не возвращаются в федеральный бюджет, а направляются на инфраструктуру для таких площадок.

— Каков механизм выделения средств?

— Региональный Микэкономразвития получает от застройщиков расчеты на основании информации монополистов о стоимости технологического присоединения площадки освоения, потом согласовывает их с Москвой и правительством региона. При этом согласовывается налоговая база, она в проект закладывается с повышающим коэффициентом в течение десяти лет. Таким образом, выделенные средства должны вернуться в бюджет налогами. Ничего просто так не выдается.

— Если говорить о Клюквенном, сколько тут средств и как они распределяются?

— У нас бюджет 5,2 млрд руб. до 24 года. Проект обеспечен средствами, забюджетирован по годам, согласован с правительством РФ. Тут нет рисков. По другим площадкам мы смотрим и другие программы.

Важно понимать, что в Клюквенном заработанные средства АРЖС будет направлять на создание и строительство социальной и инженерной инфраструктуры. Будут ли эти средства от полученной АРЖС платы за субаренду земельных участков или средства, по условиям конкурсов направленные застройщиками на создание детских садов, школ или инженерной инфраструктуры.

— Когда в Клюквенный заедут первые новоселы?

— Планируется, что это будет уже через два года, в 2024.

— А когда построят первую школу?

— В 2025 — 2026 году.

— То есть жителям не придется пять лет возить детей в другой район города?

— Нет, такого разрыва по срокам не будет точно. Мы разрабатываем проект планировки территории, где предусмотрены необходимые земельные участки под размещение школ и садиков. Неоднократно проводили совещания с мэрией. Социальные объекты будут предусмотрены в бюджете города Новосибирска. Проводим переговоры с РЖД, чтобы сделать там остановку городской электрички.

— Если говорить о дорогах. Сейчас в этой локации идет развитие крупных и масштабных проектов: Тайгинский парк, Родники, Озерный, Клюквенный, у Группы «Расцветай» там большая площадка. Как они все будут ездить? Там же дороги превратятся в бутылочные горлышки.

— Минтранс вместе с Департаментом транспорта мэрии занимаются проектированием трех дорог. Основной въезд будет осуществляться по улице Богдана Хмельницкого, продление которой напрямую до Клюквенного будет построено до 24 года. Второй въезд будет осуществлен с Северного объезда. Также планируется продление Ельцовской магистрали через улицу Красных Зорь до Пашинского шоссе. Мастер-план развития Клюквенного, в частности, предполагает расширение существующих магистралей, строительство развязок. Часы пик рассчитаны, сколько машин в какую сторону едет. Запланировано расширение этих «горлышек», строительство развязок. Плюс городская электричка. По сути, это первый в Новосибирске случай, когда мы еще не строили ничего, а вопросы инфраструктуры прорабатываем так глубоко.

— Сейчас много говорят о технологиях bim- проектирования. Будут ли цифровые модели в Клюквенном?

— Информационное моделирование зданий в любом проекте дает ускорение процесса. Месяц назад мы начали переговоры с проектировщиками. По инженерии внутри района мы будем их делать обязательно.

— Как АРЖС в целом должно выстраивать работу с застройщиками? У нас много историй, когда застройщик за свой счет благоустраивает парк, дорогу к школе строит. Нужны ли реплики таких историй в Клюквенном?

— АРЖС и застройщики — партнеры. При освоении площадки правила будут оговорены: высотность домов, приблизительные архитектурные решения, тип благоустройства.

В целом, я против волевых решений, типа «ты зайдешь сюда, если вложишь столько-то». Есть критерии, застройщик зашел на участок, АРЖС обязан обеспечить весь остальной комфорт.

— Сколько в Клюквенном будет жить людей и где они будут работать?

— Расчетное число жителей — около 35 тыс., это больше, чем население всего Барабинска, или Краснообска. Здесь будет миллион квадратных метров жилья. Для сравнения, в прошлом году во всем Новосибирске сдали полтора миллиона. Из общей площади участка в 207 га, под жилье планируется застроить 98 га, все остальное — парк, объекты социальной и транспортной инфраструктур. В Клюквенном будет образовательный кластер, собственная инфраструктура услуг, торговли и общепита, все это — рабочие места. Плюс недалеко крупные промзоны и действующие и строящиеся логистические центры.