Интервью: Клюквенный станет инкубатором для застройщиков Новосибирска
О проблемах и планах площадок в Клюквенном, Верх-Туле и Ложке
О перспективах развития масштабной площадки под жилищное строительство в Калининском районе, решении текущих задач и взаимоотношениях с застройщиками, — в интервью РБК Новосибирск с Ашотом Рафаеляном, главой «Агентства развития жилищного строительства Новосибирской области».
— Ашот Вардекесович, площадки, которые были у АРЖС в работе раньше, — Ложок и Верх-Тула — как обстоят дела по ним?
— С теплом и электричеством у площадки в поселке Ложок проблем нет, есть задача, которая проявилась в этом году. С водоснабжением. Ранее там было сделано шесть скважин, которые должны были обеспечить территорию водой. Однако они показали маленький дебет воды, летом в сезон полива воды не хватало. Сейчас ситуация нормализовалась.
Уверены, что для завершения проекта развития этой территории вопрос с водоснабжением необходимо доработать. Все сети переданы в МУП «Ложок», это зона ответственности Новосибирского района, мы готовы как партнеры участвовать, но управлять этим процессом должна администрация района. Кроме того, к сетям водоснабжения, которое обеспечивается данными скважинами, подключаются не только объекты АРЖС, но и другие потребители. С этими подключениями еще предстоит разобраться. Этим летом вместо расчетных шести кубометров воды одной скважины, фактически, отдельные скважины обеспечивали подъем одного-двух кубов. Мы поняли довольно давно, что есть риски на будущее и подняли этот вопрос еще до резонанса в обществе.
Правительство области также уверено, что этот вопрос водоснабжения этой территории необходимо окончательно закрыть. Выделены деньги на организацию очистных сооружений на следующий год, объем необходимых средств на обеспечение воды рассчитывается.
Полагаем, что есть все предпосылки разрешить ситуацию с водой в Ложке в следующем году.
— Как дела с площадкой в Верх-Туле?
— Мы ведем переговоры с Дом.рф, площадка поделена между этим ведомством и регионом. Дом.рф не очень расторопен в решениях. Реализовывать самим проект, без вложений со стороны федералов, только за средства региона дорого. Мы ждем наших партнеров. Проект движется, у нас было уже две командировки в Москву.
Для одобрения совместного проекта в Верх-Туле федеральным Правительством Дом.рф запустил конкурсные процедуры по подготовке мастер-плана освоения всей территории.
— Если говорить о задачах АРЖС, то, когда структура создавалась в 2010 году и сейчас, — на ваш взгляд, задачи менялись?
— Нет. Компания создавалась как региональный оператор государственных и частных инвестиций при развитии площадок по жилищному строительству. Мы являемся 100% «дочкой» регионального Минстроя, задачи ставят они, наша задача их решать. Компания в разные периоды делала это в пределах доступных ресурсов.
Наш флагманский проект — Клюквенный, который зарождался пару лет назад, сейчас он на активной фазе завершения юридических процедур. Тяжело с монополистами, но мы урегулировали все вопросы и в течение 18-24 месяцев все коммуникации будут заведены на площадку.
— Финансирование на этом этапе только государственное?
— Да. Долгое время — последние 15-20 лет — в Новосибирске точечная застройка имела определенный приоритет. Может быть, тогда это было и неплохо, решало некоторые задачи, нагрузка на бюджет по соцобъектам была ниже за счет уплотнения. Потом повсеместно стали нарастать ситуации дефицита мощностей и невозможности размещения социальных объектов, школ, детских садов. Сейчас понятно, что этим путем идти невозможно, да и подходящих площадок в центре города не осталось.
Городская застройка давно фактически вышла за географические границы города. Пятый микрорайон, «Чистая слобода», Просторный, — только через крупные площадки можно выйти на серьезные объемы строительства.
Сейчас государство подключилось к решению вопроса, и это хороший кейс. Я был в Китае. Там, когда инвестор заходит, ему четко говорят, в какие сроки и какие объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры построят, и они строят. У нас сейчас активная помощь государства даст толчок реализации крупных проектов.
Обычно каждый застройщик, получая участок, начинает бороться с монополистами в одиночку. В итоге стоимость метра растет, у девелопера — круговорот хлопот. Когда был хороший спрос, они шли на это: «Дайте участок, и я все сам решу». Но проблемы в итоге мы все равно имели: недоделанные дороги, непостроенные школы.
— Почему средства идут на новую площадку, Клюквенный, а не распределяются на существующие? У нас есть крупные площадки с недостатком инфраструктуры.
— Это философский вопрос. За два с половиной месяца моей работы я не могу выявить все существующие проблемы, которые десятилетиями не решались, и решить их все и за всех. Я могу сказать, почему это интересно сейчас.
У нас есть идеальный проект с красивыми решениями. На территории застройки предусмотрено размещение пяти детских садов, трех школ, поликлиники со станцией скорой помощи, остановки электрички, обустройство парковой зоны с озером. И миллион квадратных метров жилья. И дороги будут, бюджет на инженерию и дороги уже обеспечен.
Затраты застройщиков на эту инфраструктуру около 7 тыс. руб. на метр жилья. Если каждый девелопер решает все эти проблемы сам, затраты будут вдвое выше. Плюс в Клюквенном не надо думать о социальной инфраструктуре, застройщики заходят в некий инкубатор.
— Кто будет собственником этой инфраструктуры?
— АРЖС будет собственником внутриквартальных сетей в Клюквенном. Сейчас разрабатываются критерии передачи земельных участков застройщикам, и до конца октября они должны быть окончательно утверждены и размещены на нашем сайте. Будет конкурсная процедура по реализации права субаренды земельных участков
— Каковы будут критерии конкурса?
— По аналогии с масштабными инвестиционными проектами. Первый критерий — опыт работы: за последние годы застройщик должен ввести в эксплуатацию определенное количество кв. м жилых и нежилых объектов.
— Есть вероятность, что кто-то один заберет всю площадку?
— Никто не потянет такую площадку целиком, там ежегодно необходимо будет продавать сотни тысяч метров жилья. Крупную площадку берут на перспективу, а в данном случае проект необходимо реализовать в достаточно короткий срок.
В Клюквенном не будет единого застройщика, не будет монополии. Будет несколько участков по 5-10 гектаров. Чем больше участников, тем ближе срок реализации проекта в целом.
— А москвичи или застройщики из других регионов могут зайти на площадку?
— Да. Раньше, например, при разработке постановления по МИПам, пытались ставить такие «крючки», чтобы защитить наших застройщиков, но это незаконно. Конечно, хотелось бы, чтобы работали наши, новосибирцы.
— Ну, допустим, есть лакомый участок рядом с озером, и есть три заявки. Как определят победителя?
— В настоящее время окончательные критерии еще не определены. В Клюквенном будет три зоны в зависимости от этажности жилья и цена аренды участков будет разная. В качестве варианта, самый простой критерий — кто больше денег предложит за право застройки участка.
— Если говорить о ресурсах, какие здесь есть проблемы? Достаточно ли средств?
— В данном проекте средства бюджета. Работает это так. Если у субъекта есть государственные кредитные ресурсы, которые нужно вернуть к определенному сроку, и регион при этом имеет серьезные перспективные проекты по комплексному развитию территорий, то эти кредитные средства не возвращаются в федеральный бюджет, а направляются на инфраструктуру для таких площадок.
— Каков механизм выделения средств?
— Региональный Микэкономразвития получает от застройщиков расчеты на основании информации монополистов о стоимости технологического присоединения площадки освоения, потом согласовывает их с Москвой и правительством региона. При этом согласовывается налоговая база, она в проект закладывается с повышающим коэффициентом в течение десяти лет. Таким образом, выделенные средства должны вернуться в бюджет налогами. Ничего просто так не выдается.
— Если говорить о Клюквенном, сколько тут средств и как они распределяются?
— У нас бюджет 5,2 млрд руб. до 24 года. Проект обеспечен средствами, забюджетирован по годам, согласован с правительством РФ. Тут нет рисков. По другим площадкам мы смотрим и другие программы.
Важно понимать, что в Клюквенном заработанные средства АРЖС будет направлять на создание и строительство социальной и инженерной инфраструктуры. Будут ли эти средства от полученной АРЖС платы за субаренду земельных участков или средства, по условиям конкурсов направленные застройщиками на создание детских садов, школ или инженерной инфраструктуры.
— Когда в Клюквенный заедут первые новоселы?
— Планируется, что это будет уже через два года, в 2024.
— А когда построят первую школу?
— В 2025 — 2026 году.
— То есть жителям не придется пять лет возить детей в другой район города?
— Нет, такого разрыва по срокам не будет точно. Мы разрабатываем проект планировки территории, где предусмотрены необходимые земельные участки под размещение школ и садиков. Неоднократно проводили совещания с мэрией. Социальные объекты будут предусмотрены в бюджете города Новосибирска. Проводим переговоры с РЖД, чтобы сделать там остановку городской электрички.
В Клюквенном запланирован целый образовательный кластер — два техникума, может быть даже вуз.
— Если говорить о дорогах. Сейчас в этой локации идет развитие крупных и масштабных проектов: Тайгинский парк, Родники, Озерный, Клюквенный, у Группы «Расцветай» там большая площадка. Как они все будут ездить? Там же дороги превратятся в бутылочные горлышки.
— Минтранс вместе с Департаментом транспорта мэрии занимаются проектированием трех дорог. Основной въезд будет осуществляться по улице Богдана Хмельницкого, продление которой напрямую до Клюквенного будет построено до 24 года. Второй въезд будет осуществлен с Северного объезда. Также планируется продление Ельцовской магистрали через улицу Красных Зорь до Пашинского шоссе. Мастер-план развития Клюквенного, в частности, предполагает расширение существующих магистралей, строительство развязок. Часы пик рассчитаны, сколько машин в какую сторону едет. Запланировано расширение этих «горлышек», строительство развязок. Плюс городская электричка. По сути, это первый в Новосибирске случай, когда мы еще не строили ничего, а вопросы инфраструктуры прорабатываем так глубоко.
— Сейчас много говорят о технологиях bim- проектирования. Будут ли цифровые модели в Клюквенном?
— Информационное моделирование зданий в любом проекте дает ускорение процесса. Месяц назад мы начали переговоры с проектировщиками. По инженерии внутри района мы будем их делать обязательно.
— Как АРЖС в целом должно выстраивать работу с застройщиками? У нас много историй, когда застройщик за свой счет благоустраивает парк, дорогу к школе строит. Нужны ли реплики таких историй в Клюквенном?
— АРЖС и застройщики — партнеры. При освоении площадки правила будут оговорены: высотность домов, приблизительные архитектурные решения, тип благоустройства.
В целом, я против волевых решений, типа «ты зайдешь сюда, если вложишь столько-то». Есть критерии, застройщик зашел на участок, АРЖС обязан обеспечить весь остальной комфорт.
— Сколько в Клюквенном будет жить людей и где они будут работать?
— Расчетное число жителей — около 35 тыс., это больше, чем население всего Барабинска, или Краснообска. Здесь будет миллион квадратных метров жилья. Для сравнения, в прошлом году во всем Новосибирске сдали полтора миллиона. Из общей площади участка в 207 га, под жилье планируется застроить 98 га, все остальное — парк, объекты социальной и транспортной инфраструктур. В Клюквенном будет образовательный кластер, собственная инфраструктура услуг, торговли и общепита, все это — рабочие места. Плюс недалеко крупные промзоны и действующие и строящиеся логистические центры.
