Уступить и уйти: власти дали совет «неопределившимся» застройщикам
На очередном заседании ассоциации «Региональный деловой клуб строителей» (РКДС) представители власти Новосибирска и области сообщили о проблемах на строительном рынке и ситуации по внедрению проектного финансирования в строительстве.
По словам замминистра строительства Новосибирской области Алексея Колмакова, за 9 месяцев план по вводу жилья в регионе выполнен лишь на 55%. Дополнительный пласт задач в регионе возникает в связи с масштабной законодательной реформой в отрасли. С июля застройщики лишились возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Теперь деньги, вложенные в приобретение жилья, будут храниться на специальных эскроу-счетах и получить их застройщик сможет только после ввода объекта в эксплуатацию.
Строительство будет вестись за счет проектного финансирования, предоставляемого банками. В начале апреля было опубликовано положение Правительства РФ, где определены критерии оценки: если готовность дома составляет 30%, заключено 10% договоров, то такие объекты можно достроить по старой схеме с прямым привлечением средств дольщиков по договорам долевого участия. По площадкам комплексной застройки эти критерии снижены до 15%.
По данным Минстроя, в регионе возводят 529 объектов долевого строительства. К числу долгостроев относят 64 дома. Проектное финансирование одобрено в отношении 14 объектов. По старой схеме будут достраивать 346 объектов, заявления еще на 32 объекта находятся на рассмотрении министерства. Таким образом, в зоне риска в регионе остались 73 дома.
«На 1 октября осталась неопределенной дальнейшая судьба примерно 10 процентов строящихся объектов, — оценил Колмаков. — Часть объектов застройщики планируют завершить за собственные средства, часть предполагают переуступить третьим лицам. Предлагаю деловому клубу (РКДС) взять эту ситуацию под свой контроль, проанализировать и представить соответствующий доклад губернатору».
На проектное финансирование в Новосибирской области переведено всего 4% объектов. Этот показатель в два с половиной раза ниже среднего по стране
По оценке вице-мэра Алексея Кондратьева, начальника департамента строительства и архитектуры администрации Новосибирска, городу удалось избежать резкого «взлета» числа проблемных объектов, и это серьезное достижение в сложившихся условиях.
«Общий же объем задела у нас — 5,5 млн. кв. метров жилья. На 109 объектах застройщики не приступили к строительству», — отметил Кондратьев, подчеркнув, что это свидетельствует о трезвой оценке застройщиками реальных перспектив спроса, специфики банковского сопровождения строительства.
«Растущие федеральные плановые показатели ввода жилья оказываются практически невыполнимыми, потому что на рынке появился новый регулятор: финансово-кредитные учреждения, — констатировал вице-мэр. — Резко возросшая роль банков поменяла структуру распределения дохода от строительного бизнеса и повысила значимость перспективных продаж, которые не всегда стабильны».
По оценке Кондратьева, застройщикам полусотни объектов с полученными разрешениями и неначатым строительством имеет смысл переуступить права на землю и разрешения другим компаниям, более подготовленным к работе в новых условиях. «Люди показывают полную неготовность строить и продавать жилье в новой модели, не стремятся адаптироваться, вместо этого предъявляют претензии банкам», — пояснил Алексей Кондратьев.
По мнению зампредседателя Сибирского банка Сбербанка Игоря Безматерных, спрос будет повышаться по мере того, как будут входить в строй объекты, возводимые по старой схеме: «Мы ожидали, что спрос у строителей на этот вид кредитования окажется выше, оперативно сформировали отдел из соответствующих специалистов, но пока он мало загружен, 95 процентов объектов в НСО строится без проектного финансирования», — констатировал Безматерных.
По данным Центробанка, процентные ставки находятся в диапазоне 10–12% годовых. При этом в актуальном исследовании о рынке проектного финансирования в России регулятор отметил, что крупнейшие банки-кредиторы подходят к достаточности капитала застройщика консервативно. Проекты с долей собственных средств застройщика менее 15% кредитуются банками под более высокие ставки.
Координатор НОСТРОЙ в Сибирском Федеральном округе Максим Федорченко ранее сообщал, что между декларируемыми процентными ставками и реальной суммой переплаты разница идет в разы. За счет комиссий, «скрытых платежей» переплата резко возрастает. «Берут комиссию за выдачу, за сопровождение, за лимит, который застройщик еще не получил, за надзор за строительством, — комментирует ситуацию Федорченко. — Считали кредит: при декларируемой переплате в 3 млн по факту вышло 9,68 млн руб. Слабая конкуренция сейчас на этом рынке», — уверен эксперт.
«Всех волнует вопрос — какие требования банки будут предъявлять к заемщикам из числа стройкомпаний, — комментирует перспективы вице-президент — управляющий филиалом Сибирский ПАО Банка «ФК Открытие» Ирина Демчук. —Банки, очевидно, будут формировать внутренние структуры для рассмотрения проектов. Требования к ним стандартизируют. Банкам придется взять на себя массу контрольных функций. При том, что нормативная база Банка России под данную работу только создается».
В начале октября замминистра строительства России Никита Стасишин сообщил, что до середины октября Минстрой предложит правительству проект поправок, который нужен кредитным организациям для более эффективного рассмотрения заявок от застройщиков.
Как новое поколение недропользователей меняет золотодобычу: кейс «Золото Дельмачик»
Отдохнуть и полечиться. Какие туристические проекты запускались
в 2023 году в России
