Вопрос недели: как скажется отказ от «долевки» на ценах квартир?

РБК Новосибирск обратился к экспертам рынка недвижимости Новосибирска с вопросом: как скажется отказ от долевого строительства на Новосибирске?

Александр Астахов, директор строительной компании Rolband & Partners:

— Вырастут цены на новостройки, исчезнет или сильно сократится дельта в цене между начальным этапом строительства и итоговым результатом. Сейчас она порядка 30%. Помимо этого, жильцы, которые были мотивированы сохранностью денег, уйдут с рынка и произойдет передел в пользу банков. Такие люди будут нести деньги на депозит, а не в недвижимость.

Рынок недвижимости и так на спаде. Момент для отказа от долевого строительства выбран более-менее нормально. Уменьшатся ли риски — будет зависеть от схемы: поэтапно ли начнут вестись расчеты или как-то иначе. Все зависит от инвестиционной привлекательности. Если угрозы не появятся, то, скорее всего, и цена не вырастет. При этом банки будут на одной стройке зарабатывать дважды: первый раз, когда они выдадут кредит застройщику, второй — выдавая людям ипотеку.

Владимир Голованов, гендиректор сети агентств недвижимости «Квадротека»:

— Это своевременное и положительное решение. Перекладывать риски на плечи простых граждан, которые мало образованы в финансовой сфере — это вообще нонсенс.  Минусы — подобная инициатива может привести к тому, что подорожает жилье. Часто около 80% финансирования любого объекта привлекалось за счет дольщиков. Если эти проценты застройщик будет брать не у дольщиков бесплатно, без процентов, а у банков, то те предъявят 15% годовых. При среднем сроке строительства многоквартирного дома в полтора года получается, что цена на первичное жилье увеличится на 25-30%. Не все девелоперы смогут прийти в банк и взять деньги. Около половины строителей не рассматриваются банками, как нормальные заемщики: они не имеют правильного баланса, активов, структуры — всего того, что позволяет взять большой кредит. 

В итоге произойдет баланс между вновь вводимым жильем и вторичным. А через некоторое время возникнет легкий дефицит новостроек, который позволит немного поднять цены. Через год-два мы увидим этот рост и некая лафа, которую мы сейчас наблюдаем, закончится.

Лариса Гильмутдинова, член общественного совета при инспекции Госстройнадзора Новосибирской области, эксперт в сфере долевого строительства:

— Некоторые говорят, что цены должны вырасти от 15 до 35%, но я считаю, что с такими выводами торопиться рано. Во-первых, рынок первичного жилья затоварен: много нераспроданных квартир, не введенных в эксплуатацию. Во-вторых, государство должно предпринять меры, чтобы не допустить такого большого скачка. Это не просто моя надежда — это слова Путина. Поэтому скорее всего, подъем цены будет минимальным. На мой взгляд, какой-то срочной необходимости переходить к отказу от долевого строительства нет. Если будет рост новостроек в цене, то целесообразность подобного отказа вызовет лишь вопросы.

На сегодняшний день видна монополизация и уход застройщиков. Даже если и не будет перехода от долевого строительства к проектному, те условия, которые вступят в силу с 1 июля 2018 года, поставят многих предпринимателей в тупик — они просто не смогут выполнять новые обязательства. Знаю, девелоперы во многих регионах РФ собираются строить через ЖСК (жилищно-строительный кооператив — прим. ред.), но в чем тогда суть ухода от долевого строительства? ЖСК предполагает большие риски. Не думаю, что у кооперативов получится строить в таких же объемах и количествах. 

Александр Долгов, директор по маркетингу «Центрального агентства недвижимости»:

— Я не вижу в отказе от долевого строительства ничего плохого. Игроков станет меньше, рынок очистится, станет лучше. Это в том числе попытка раскачать банковский сектор, который будет напрямую кредитовать все продукты, и разогнать уровень ипотеки сильнее. Сейчас есть хорошо развитый рынок вторичного жилья, который позволяет купить квартиру дешевле, чем в новостройке.

Денег меньше на рынке не станет. Мы видим, что компании, перестраиваются, привлекают финансирование и новые источники средств. А это отразится на стоимости, и строителям будет удобно проектировать высокий чек, придумывать что-то интересное и новое. Непонятно только, что будет с жильем супер-эконом класса, в котором сейчас много денег заморожено.

Михаил Ансимов, директор компании «Сибакадемстрой»:

— Это не первая попытка найти альтернативу механизмам долевого строительства. В течение трех лет сделать это невозможно. В масштабах страны более 3 трлн руб. инвестируется населением каждый год в новостройки. Заместить такую сумму деньгами банков или собственными средствами девелоперов невозможно. На сокращение объемов строительства и увеличение стоимости жилья государство не пойдет — это чувствительный социальный фактор.

В целом мы поддерживаем стремление сделать покупку новостроек более надежной. В последние годы идут активные изменения законодательства, направленные на совершенствование механизмов долевки. Скорее будет поэтапное эволюционное движение всех участников процесса к отказу от долевого строительства в течение 5-6 лет. Мы тоже думаем об этом и готовимся.

Сергей Николаев, аналитик рынка недвижимости:

— Из положительных следствий — исчезнет большое количество обманутых дольщиков, хотя резать будут по живому. Сами понимаете, у нас сейчас есть дома, которые должны были быть сданы в 2008-2010 гг. Но порядок в этой области надо наводить — это однозначно. Снизится количество строящихся объектов, монополизируется рынок, многим застройщикам такое кредитование не будет дано в основном из-за их финансового состояния. В результате цена поднимется на 15-20%.

Придут немного другие формы взаимодействия. Планируется предусмотреть некий контроль за разрешениями на строительство: для органов исполнительной власти будет введена необходимость создать информационную систему, в которой будут фиксироваться все данные о выданных разрешениях на строительство. Этого, на мой взгляд, сейчас очень не хватает в Новосибирске.