Анатолий Павлов: о сроках восстановления рынка недвижимости Новосибирска
— Как вы думаете, объявленная ипотека под 6,5% простимулирует рынок?
— Когда у людей нет работы или погиб бизнес, даже если мне дадут нулевую ипотеку, платить ее мне это не поможет. Плюс надо продать свою квартиру, найти на нее покупателя, нужны средства на ремонт и мебель.
— Как пандемия в целом скажется на рынке строительства?
— Сейчас идут инерционные процессы. Видно, что в этом году стройрынок порядком просядет.
Сейчас спрос на большие и дорогие квартиры стоит, и ситуация не изменится до осени.
Весной среди покупателей выросла доля инвесторов: сейчас многие выходят из депозитов.
Недвижимость всегда была хорошим способом вложения, особенно если дом от известного застройщика в высокой степени готовности и в хорошей локации.
В основном люди вкладывают средства в небольшие квартиры. Число покупателей из других городов из-за самоизоляции снизилось: люди хотят вживую увидеть и посмотреть квартиру.
— Несколько застройщиков запустили онлайн-продажи.
— Тогда степень доверия к застройщику должна быть просто беспредельная. Если человек покупает себе квартиру, тут без личного визита никак. Маленькую квартиру представить проще, большую сложнее. Люди при осмотре прикидывают, где будут стояки, где встанет любимый диван. Ширина комнаты — 5 м, это много или мало? Надо мысленно начать жить в этой квартире. Мы оборудуем в проектах демо-этаж, люди заходят, у них глаза загораются, и фантазия включается. Онлайн-покупки могут делать инвесторы.
— Люди придерживают деньги?
— Да. Сегодня все сидят дома и перспектива непрогнозируема. Люди думают, как семью содержать и бизнес сохранить. Мы не знаем, когда откроют границы и разрешат работать.
Неясность того, что будет завтра, пугает людей больше катаклизмов.
— Будет ли потом эффект отложенного спроса?
— Может, некоторый и будет. Такая недвижимость по принципу «черной пятницы» не покупается. К осени, дай бог, откроют границы, те, кто сумел сохранить бизнес, поедут отдыхать. Спрос всегда оживляется в сентябре-октябре.
Более дешевый сегмент может и в августе начнет восстанавливаться. При этом история уже не будет связана ни с нефтяными фьючерсами, ни с курсом доллара.
— Банки рискуют при нынешнем падении спроса?
— Не все понимают, как работает проектное финансирование. Если дом построить и деньги тратить только на него, проект будет успешен.
Банкам дали полномочия по контролю, превышающие функции Госстройнадзора, плюс они видят денежные потоки. Раз в месяц представитель банка приезжает на объект и проводит обход с подрядчиками и службой заказчика. Если идет отклонение по срокам, могут последовать санкции.
Проверяют, все ли соответствует заявленной смете и проекту: застройщик не может построить другой дом или даже провести перепланировку без согласования. Банк оценивает и проверяет проект и финансовую модель.
Банк изучает цены, по которым мы собираемся продавать. Анализ цен проводит незнакомый андеррайтер, который выбирается по методу случайных чисел и физически может быть в любом месте страны. Договорные матчи тут невозможны.
Гашение кредита поквартальное. С каждой продажи банк забирает определенный процент себе. И если пару кварталов мы, предположим, не рассчитались по кредиту, есть обязательство снижать цены. И банк считает, что вот с этой скидкой продажи пойдут. И такой дисконт идет, пока застройщик не восстанавливает платежи по кредитам.
В итоге если планируемая цена квадрата проходная, в этом месте, в этом доме и в этом сегменте — деньги дают. Учтите, что домов бизнес-класса одновременно в Новосибирске строится немного. Каждый индивидуален.
— Жилой комплекс «Михайловский» строится на проектном финансировании?
— До середины мая мы подпишем документы на второй этап.
— Как люди выбирают квартиры, жилые комплексы бизнес-класса?
— Обращают внимание на качество материалов, фурнитуру, инженерию. Хотя чтобы оценить это в полной мере, надо быть специалистом.
Для покупателей важен внешний вид фасада, каждому хочется жить в доме, который все знают. Репутационно достойный, штучный товар.
Читать полную версию интервью Анатолия Павлова
ГК «Сибмонтажспецстрой» — новосибирский застройщик. По данным «Елка. Девелопмент» занимает 6% рынка и первое место рейтинга надежных застройщиков Новосибирска в категории «комфорт». ГК сдала более 90 тыс кв.м. жилья. Построено 5 ЖК, в стадии строительства 6 ЖК. По данным ЕРЗ, ГК имеет максимально высокий рейтинг соблюдения заявленного срока сдачи домов.
