Три недели до окончания льготной ипотеки: что будет со ставками и ценами
Действие массовой льготной ипотеки завершается 1 июля, это означает, что ставки 8% годовых, доступной для всех категорий заемщиков, больше не будет.
Программу господдержки ипотеки запустили в апреле 2020 года. Тогда ставку установили на уровне 6,5%, а минимальный первоначальный взнос — 20% от стоимости жилья.
Причин закрытия программы несколько. Ключевая ставка за четыре года действия программы значительно выросла, разницу между льготной ставкой и ключевой при выдаче такой ипотеки государство платит из бюджета.
Против продления общей льготной ипотеки под 8% выступал Банк России и Минфин, а за продление — Минстрой. Как сообщили РБК в пресс-службе Минфина, ведомство выступает за более адресный формат мер поддержки на покупку жилья. «Мы исходим из того, что массовая программа льготной ипотеки, безадресная, закончит свое действие в июле, но адресная ипотека, в том числе семейная, останется», — говорила в интервью РБК глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Ранее Банк России выражал озабоченность тем, что массовые выдачи льготной ипотеки вызывают разгон цен на новостройки, что делает жилье для россиян менее доступным.
В Новосибирске фиксируют всплеск спроса на новые квартиры — сказывается эффект «последнего вагона». «Фактор отмены льготной ипотеки безусловно влияет на поведение покупателей, — констатирует Ирина Гущина, основатель компании полного цикла для застройщиков «Бусы». — В мае мы увидели существенное, порядка 10%, увеличение спроса по сравнению с апрелем, а с начала июня количество бронирований квартир с целью последующей покупки стало еще больше».
Иван Полищук, коммерческий директор эко-квартала Flora&Fauna также подтверждает увеличение продаж у девелоперов. «Мы отметили как рост интереса к приобретению новостроек — это посещение сайта, число экскурсий, так и рост числа сделок, — говорит он. — Ожидаем, что их в июне будет в полтора-два раза больше, чем в обычный месяц»
Вместе с ростом интереса к льготной ипотеке изменение структуры спроса фиксируют и в банках. «Начиная со второго полугодия прошлого года на фоне ужесточения кредитной политики Центробанка и роста ставок по кредитам, мы отмечаем смещение интереса в пользу строящегося жилья, — рассказывает Сергей Никулин, управляющий ВТБ в Новосибирской области. — После апрельского замедления в мае рынок ипотеки снова перешел к фазе роста, значительное число заемщиков спешит выйти на сделку, чтобы успеть купить квартиру в новостройке на льготных условиях. По оценке наших экспертов, в июне продажи по господдержке-2020 могут увеличиться почти на 30% к майским значениям».
В 1 полугодии 2023 года доля кредитов на новостройки в выдачах ВТБ в Новосибирской области составляла треть, то по итогам пяти месяцев 2024 г. она достигла 61%. Основная часть кредитов на строящееся жилье выдана в рамках программ с льготными ставками, большая часть клиентов получают кредит в рамках «Семейной ипотеки».
Всего по итогам пяти месяцев клиенты, проживающие в Новосибирской области, получили ВТБ более 14 млрд руб. на улучшение жилищных условий, что практически равно показателям предыдущего года. «Это говорит о том, что реальная потребность в покупке нового жилья, несмотря на повышение ставки ЦБ, сохранилась», — говорит Никулин.
Чего ждать после 1 июля
Ирина Гущина уверена, что отмена льготной ипотеки весомо отразится на рынке. «Мы ожидаем, что некоторое охлаждение рынка произойдет сразу после изменения условий по господдержке, тем более что оно приходится на летние месяцы, когда традиционно происходит спад деловой и покупательской активности», — говорит эксперт.
«Некое замирание рынка будет присутствовать. — говорит Иван Полищук. — Многие девелоперы притормозили старты продаж новых проектов»
Сдвиг на вторичку и исход инвесторов
«Объем продаж застройщиков снижается в первую очередь за счет вымывания с рынка инвесторов, которые пришли на волне быстрого роста цен на недвижимость» — уверен Андрей Добринский, генеральный директор ГК ВОЛНА development.
Вячеслав Мельников, коммерческий директор бизнес-комьюнити One Company также подтверждает тренд на рост популярности апартаментов как инструмента инвестирования. «Также видим рост спроса на проекты ИЖС, и есть уверенность в том, что этот тренд после отмены льготной ипотеки только усилится», — полагает эксперт.
Если говорить о сегментах, сильнее отмена льготной ипотеки повлияет на новостройки комфорт- и стандарт-класса, полагает Иван Полищук. «Вырастет спрос и на вторичку, готовые квартиры отыграют свою долю, — прогнозирует он. — Вторичная недвижимость в итоге подрастет в цене»
Отмена массовой льготной ипотеки может сказаться и на квадратуре новостроек. «Спрос может сместиться в сторону уменьшения квадратуры квартир при тех же планировках, например, если у семьи есть планы расширить жилплощадь и переехать из однокомнатной квартиры в двухкомнатную, то они вряд ли изменятся, но площадь нового жилья может быть меньше, чем планировалось первоначально», — полагает Ирина Гущина.
Андрей Добринский, генеральный директор ГК ВОЛНА development
— Недвижимость остается одним из самых привлекательных инструментов для инвестирования. Цена квадратного метра по-прежнему растет, не оправдывая многочисленные прогнозы о том, что пузырь лопнет и цены упадут.
На фоне происходящих событий многие инвесторы, выбирающие рынок недвижимости, обратились к направлению апартаментов, этот инструмент инвестирования не зависит от ипотечных госпрограмм.
Вячеслав Мельников, коммерческий директор бизнес-комьюнити One Company:
— Рынок отреагирует на столь значительное изменение, но большое падение маловероятно: на рынке много программ ипотечного кредитования, и те из них, на которые в регионах распространяется условие о максимальной сумме кредита, равной 6 млн рублей, будут пользоваться спросом.
Ирина Гущина, основатель компании полного цикла для застройщиков «Бусы»:
— Уже осенью мы ждем активизации спроса на квартиры. Несмотря на изменение условий по господдержке, мы ждем появления нового инструмента на рынке жилого строительства, который станет его драйвером и будет поддерживать оптимальный уровень спроса для дальнейшего развития одного из крупнейших сегментов экономики.
Следите за деловыми новостями РБК Новосибирск в Telegram-канале и в группе ВКонтакте
цифрового обслуживания
