На Строительной неделе назвали основные проблемы рынка ИЖС

Фото: РБК Новосибирск

Объем малоэтажного строительства в России и Новосибирской области растет, перспективы развития рынка оцениваются положительно: по данным ДОМ.РФ, 70% граждан России хотели бы жить в малоэтажных домах с собственным земельным участком.

По данным ЦБ, на вкладах населения хранится более 51 трлн руб., и, по оценкам банков, около 11 млн человек готовы вложить средства в малоэтажное строительство — при наличии гарантий. «Этот ресурс необходимо использовать, но для этого нужно выстроить доверие», — отметил в ходе стратсессии Владимир Дедюхин, руководитель Комиссии по вопросам ИЖС Общественного совета при Минстрое России, первый вице-президент Российского Союза строителей.

Он констатировал, что законодательная и нормативно-правовая база, регулирующая ИЖС, приближается к уровню многоквартирного строительства. Важным шагом стало принятие ряда законов, таких как 214-ФЗ в части малоэтажного строительства и 186-ФЗ о точечном малоэтажном строительстве, который вступает в силу с 1 марта этого года.

Национальный проект «Инфраструктура для жизни», определяет стратегию развития строительной отрасли, где уделено малоэтажному строительству. «На сегодняшний день программа жестко закрепляет необходимость строительства 30 миллионов квадратных метров малоэтажного жилья в стране. При этом предусмотрены механизмы финансового обеспечения, а также четко определена ответственность региональных и федеральных руководителей за развитие этого сегмента», — подчеркнул Дедюхин.

Дарья Рябухина, представитель Минсельхоза РФ отметила, что в сельской местности остаются серьезные проблемы. «Лишь 44% сельского жилья является благоустроенным, а более половины домов не обеспечены водоснабжением, теплоснабжением, и в них до сих пор используется печное отопление», — отметила она. Особенно эта проблема актуальна для Сибири.

Ключевые проблемы, с которыми сталкивается развитие жилищного строительства на селе, — это рост ключевой ставки, высокая стоимость доставки строительных материалов и низкая конкуренция среди застройщиков значительно сдерживают развитие. «Отсутствие централизованных систем инженерного обеспечения усложняет строительство», — добавила она.

По мнению вице-губернатора Новосибирской области Романа Теленчинова, основной проблемой индивидуального жилищного строительства остается обеспечение необходимой инфраструктурой. «Речь идет о дорогах, коммуникациях, а также объектах социально-культурного и бытового обслуживания. В сравнении с многоквартирным жилищным строительством ИЖС требует больших вложений на единицу площади», — отметил он.

Среди главных препятствий недостаточную обеспеченность земель инфраструктурой. «Около 40% затрат в малоэтажном строительстве приходится на инфраструктуру, что неминуемо отражается на стоимости жилья», — пояснил он.

Замминистра строительства Новосибирской области Олег Поскачин отметил, что уже с марта 2022 года положения 214-ФЗ стали распространяться на строительство индивидуальных жилых домов в границах малоэтажных жилых комплексов в тех случаях, когда строительство ведется с привлечением денежных средств граждан по договорам долевого участия. Однако практика показала, что этот механизм в Новосибирске практически не применялся. «Застройщики предпочитают строить за счет собственных средств», — пояснил замминистра.

С марта 2025 года вступает в силу новый 186-ФЗ, который регулирует вопросы финансирования индивидуального строительства через эскроу-счета по договорам стройподряда между заказчиком-физлицом и подрядчиком-юрлицом. «Этот механизм защитит граждан, которые заключают договоры подряда, но сталкиваются с недобросовестными подрядчиками», — отмтетил Поскачин.

Руководитель направления подразделения «Индивидуальное жилищное строительство» ДОМ.РФ Александр Лобач подтвердил, что застройщики в сегмент ИЖС идут неохотно. По опросу крупнейших застройщиков в 2023 году 46% из них рассматривали возможность зайти в ИЖС, а в 2024 — только 36%. «Это связано с макроэкономическими факторами, нехваткой обеспеченных инфраструктурой земельных участков и другими барьерами», — пояснил он.

ДОМ.РФ предлагает механизмы для их нивелирования: это инфраструктурное обеспечение территорий через использование инвестиционного налогового вычета по налогу на прибыль и соглашения о защите и поощрении капиталовложений. Механизм соглашения интегрируется в существующие продукты проектного финансирования и позволяют бизнесу возмещать затраты на создание инфраструктуры: автодорог, сетей, школ и детских садов.

Лобач уверен, что действующие нормативы социальной обеспеченности, которые одинаковы для индивидуального и многоквартирного строительства надо менять, инициативу ДОМ.РФ подготовит к 1 мая, предложив дифференцированные подходы.

Также в числе сдерживающих факторов для рынка — высокие финансовые затраты и нестабильный спрос. «Мы сталкиваемся с нехваткой бюджетных средств на инфраструктуру и ограниченными ипотечными возможностями. Ставки по ипотеке растут, а доступные программы, такие как сельская, семейная и дальневосточная ипотека, не в состоянии обеспечить необходимый объем финансирования», — заявил Владимир Дедюхин.

Эксперт видит решение в запуске ряда инструментов: возобновлении работы механизма жилищных накоплений и кооперативов, рассмотреть возможность создания сберегательных строительных касс.