Алексей Джулай: о долгах, дорогах и равенстве застройщиков

Алексей Джулай (Фото: Кирилл Канин / tayga.info)

— Алексей Юрьевич, не так давно тема долгов компании «Дискус» по аренде муниципальной земли снова появилась на повестке СМИ.

— Да, в Новосибирске это тема регулярно муссируется благодаря стараниям некоторых тенденциозных СМИ и политиков, сочетающих деятельность застройщика с заседанием в Заксобрании и Горсовете.

— Сумма долгов «Дискуса» по аренде, как вы оцениваете, это много или мало?

— Меня в целом удивляет, когда сравнивают долги Дискуса и других застройщиков. Вот смотрите. За прошлый год нам начислено 223 млн руб. аренды, при общем поступлении от всех застройщиков в 364,5 млн руб. за тот же период. Всего за период с 2014 по 2021 год «Дискус» заплатил в бюджет 1,159 млрд руб., у нас две самых крупные площадки комплексного освоения.

— А если сравнивать, скажем, текущее состояние и пару лет назад, размер задолженности вырос или уменьшился?

— Вырос.

— Из-за пандемии?

— Нет. Теперь мы затрагиваем еще один важный в вопросе взаимоотношений застройщика и мэрии вопрос.

Когда вы снимаете квартиру и видите, что в ней все совсем не так, как вам обещали, скажем, нет стиральной машины и плиты, вы или будете требовать, чтобы хозяин все это докупил, или купите сами в счет арендной платы или будете менять квартиру, так?

По сути, с землей так же. Согласно положениям ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, а статья 1 ГК РФ гласит, что законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений и никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Когда мы в 2008 году заходили на участок на Чемском, в протоколе об итогах аукциона было четко и однозначно указано, что электроснабжение всех построенных домов тут возможно только после сооружения и ввода в эксплуатацию подстанции «Левобережная», теплоснабжение участка — после строительства газовой котельной за счет сил и средств ОАО «Новосибирскэнерго».

До настоящего времени не построены ни подстанция «Левобережная», ни газовая котельная. При этом к 2015 году на Южно-Чемском микрорайоне уже было возведено 86 домов, которые не могли быть своевременно введены в эксплуатацию, поскольку нельзя было подключить объекты к теплу и электричеству, отсутствовала техническая возможность!

Что мы могли сделать? Плодить тысячи обманутых дольщиков? Мы в 2016 году составили в мэрию претензию на 1,2 млрд руб. по непостроенным мэрией объектам.

— И как был решен вопрос с инфраструктурой «Просторного»?

— Мы не смогли своевременно ввести эти дома в эксплуатацию, плюс было нужно произвести колоссальные и незапланированные вложения в строительство объектов энергетики для жилмассива Просторный. Мы сделали эти вложения, обеспечили жилмассив электричеством и теплом, уже ввели в эксплуатацию около половины домов. Электричество тянули через многие десятки огородов, прокладывая магистральные сети, строили котельную. Поэтому и выросли наши долги по аренды земли.

Возникает вопрос. Можно ли считать обязательства мэрии по сдаче земельного участка в аренду добросовестно исполненными, если миллиардная инфраструктура, которая по договору должна была быть, так и не появилась? Если вы мне отдали земельный участок, на котором нельзя ввести дома в эксплуатацию, тогда за что я вам плачу аренду? Большая часть мэрии это понимает.

В итоге мэрия подает на ГК «Дискус» в суд, она в своем праве. Стараниями конкурентов через СМИ, журналисты которых не хотят разбираться в вопросе, или это не предполагается, так как материалы — заказные, формируется негативный образ «Дискуса». Компания называется чуть ли не единственным злостным неплательщиком в городе, и в то же время чуть ли не единственным получателем преференций от муниципалитета, мол, «Дискус» выжмет деньги из скудного бюджета мэрии.

— Вы подсчитывали, сколько всего «Дискус» построил дорог на этих двух площадках?

— Ну смотрите. Мы строили участок Волочаевской и улицы Чистякова, это как раз те дороги, которые по суду мэрии были переданы, а средства пошли в зачет арендной платы. Кроме этого, мы строили и улицу Татьяны Снежиной, и часть улицы Шевелева. Когда мы заходили на площадки, там же не было ничего, на месте Плющихинского был овраг от старого отработанного глиняного карьера. И сваи торчали, от начатых и брошенных муниципалитетом домов. Не строить дорогу самим, а ждать, когда ее построят за деньги региона или федералов? Как? А люди, живущие в сданных домах, должны были лет десять грязь месить до Гусинобродского шоссе?

Сейчас эта дорога — Волочаевская — является муниципальным объектом и находится на балансе мэрии. По ней ходит общественный транспорт, стоят остановки. При этом более десяти лет после ввода в эксплуатацию — расходы на ее содержание, то есть уборку, ремонт, чистку и вывоз снега, осуществляла ГК «Дискус» за свой счет. И эти суммы мы с муниципалитета ни разу не требовали и не включали их в требования.

— Эта ситуация — когда застройщик оборудует дорогу и потом сдает ее мэрии, она уникальна?

— Нет, конечно. Просторный и Плющихинский — это же не единственные в городе площадки комплексного освоения. И «КПД Газстрой» на «Чистой слободе» и «Энергомонтаж» на Родниках точно также через суд возмещали свои средства за дороги. Только вот этими фактами и деталями строительства заказчики громких расследований и разоблачений почему-то не интересовались, тишь, гладь и божья благодать. Никто их не обвинял в желании обобрать мэрию. В целом это нормальная и распространенная практика, согласующаяся с требованиями бюджетного кодекса, зачитывать взаимные требования мэрии и застройщика через судебные решения.

— Вы подсчитывали общие вложения «Дискуса» в инфраструктуру жилмассивов? В те объекты, которые по градостроительному кодексу должны были строиться муниципалами?

— Грубо можно подсчитать так. Когда работала федеральная программа «Жилище» то, если муниципалитет включал определенные объекты в нее, застройщикам из регионов, которые осваивали необеспеченные инфраструктурой площадки, затраты компенсировали из расчета 4 тыс. руб./кв.м. Мы построили на двух площадках 1,6 млн кв.м. Выходит, более 6 млрд руб.

— В Новосибирске эта программа работала?

— По каким-то причинам наш город в ней не участвовал.

Часть историй получают широкую огласку, например, при перезонировании участков, которые выдавались под строительство спортивных объектов у парка Кирова. Между прочим, в стоимости аренды земельного участка под строительство спортивного объекта и жилого дома есть огромная разница, и город несет из-за таких схем большие убытки. В случае с другим объектом, официально строилась подземная стоянка, после сдачи она не работала ни дня. Но после реконструкции на этом месте воздвигли два 23-этажных дома. И опять — разница в аренде и убытки городу, при том, что этого застройщика активно поддерживает тандем в виде депутата Заксобрания и депутата Горсовета.

Плюс в Новосибирске есть большая разница в обеспечении площадок благами инфраструктуры. Например, строящиеся и реконструируемые объекты водоснабжения и водоотведения для ГК «Стрижи» включены в инвестиционную программу МУП «Горводоканал», на мой взгляд, явно ущемляя других застройщиков. Объекты программы строятся за счет оплаты всеми инвесторами-застройщиками тарифа на техническое присоединение.

Вот «Дискус» зашёл на Плющихинский. Сколько мэрией было выделено денег на обустройство площадки, где построено 1,5 млн кв. м жилья, на строительство дорог, теплотрасс, водопровода? Ноль. А на инфраструктуру, которая работает на рост капитализации площадки «Стрижей» в Мочище суммарно потрачено около 1,6 миллиарда, на то, что к ним все это будут строить, а не в другие жилмассивы.

— Вы планируете подавать иски по другим построенным дорогам и объектам инфраструктуры?

— ГК «Дискус» построила десятки объектов инфраструктуры, которые по Градостроительному кодексу должны строиться муниципалитетом. Мы планируем, что постепенно и планомерно будем передавать их на баланс города и требовать, чтобы средства, вложенные в их строительство, были нам возмещены.