Что будет с ценами на квартиры в 2025, — прогнозы экспертов
В 2025 году на рынке первичного жилья в Новосибирске сохранится просадка по продажам, по уровню это будет немного лучше второго полугодия прошлого года, уверен независимый аналитик рынка жилья Сергей Николаев. Если ставка ЦБ сохранится на уровне около 20% длительное время, вторичный рынок будет расти быстрее первичного, а ставки на аренду квартир повысятся на 10-15%.
«В период с 2020 по 2024 годы кардинальное влияние на цены оказывало государственное регулирование, что привело лишь к перекосу цен между первичным и вторичным рынками, и к чрезмерному росту строительного задела, — рассуждает Николаев. — Отмечу, что рост объема ввода жилья — это здорово, но только в том случае, если это идет параллельно с ростом реальных доходов населения. Сегодня, на мой взгляд, многие строительные компании откусили больше, чем могут прожевать, и нас ждет передел рынка со снижением объемов ввода многоквартирных домов».
Цена квадрата в конкретных новостройках за год вырастет на 10-15%, прогнозирует аналитик. «Средняя цена квадрата в новосибирской агломерации будет зависеть от удельного веса квартир класса стандарт, доля которого в объеме продаж 2025 года существенно возрастет», — заключает Сергей Николаев.
Динамика цен на вторичном рынке будет околонулевой, а прирост цен на новостройки в целом по России в следующем году может составить 6–8% против 11% в этом году, прогнозирует руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.
«Застройщики будут и дальше поддерживать активность на рынке скидками и собственными программами субсидирования ставки, при этом скидки и акции будут продолжать носить точечный характер, — добавляет Елена Бобровская (Лапшина), эксперт «Циан.Аналитики». — В таких условиях цены будут и дальше медленно увеличиваться. Это происходит, в том числе из-за небольшого числа новинок, а также из-за удорожания себестоимости строительства».
Цена на новостройки продолжит расти на фоне сохраняющейся высокой ключевой ставки, ждем рост как минимум в пределах реальной инфляции, уверена Ирина Гущина, основатель компании полного цикла для застройщиков «Бусы». «Если ставка упадет, ипотека станет доступнее, а депозиты менее привлекательными, то спрос на новое жилье вырастет, и цены отреагируют более существенно. Недвижимость была и остается одним из самых надежных способов сохранения капитала», — говорит она.
В «Сбере» дали прогноз по выдаче ипотеки на 2025 год. По словам директора дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексея Лейпи, на фоне высоких ставок и ограничений по льготным программам в 2024 году выдача ипотеки сократилась до 5 трлн руб. после рекордных 7,8 трлн руб. в прошлом году. В 2025 году падение продолжится, в результате объем выданной ипотеки может составить 4,3 трлн руб. Показатель 2025 года будет на 14% меньше, чем в 2024 году.
В 2025 году ожидается выход на плато, где первые два квартала покажут нормализацию рынка с холодным спросом, второе полугодие будет связано с постепенным потеплением ситуации на рынке, отчего цены понемногу начнут ползти вверх, прогнозирует Роман Шепелев, бренд-менеджер по новостройкам в АН «Города». «Инфляция может стать катализатором для шокового поднятия цен, но при этом, несмотря на «идеальный шторм», жилье по-прежнему будет выгодным вложением», — отмечает он.
«Недвижимость всегда остается привлекательным активом, она защищает от инфляции и дает гарантированный арендный доход, — говорит Александр Чернокульский, глава АН «Жилфонд». — В краткосрочном периоде с учетом высокой ставки по депозитам арендный доход проигрывает, но при снижении ставки ЦБ рынок «отыграет» и цены на недвижимость вырастут, поэтому инвестиции в недвижимость в долгосрочном периоде от 5 лет остаются выгодными и сейчас».
Основным риском для покупателей в текущей ситуации Сергей Николаев считает возврат денег со счетов эскроу через 2-3 года от банков без всякой компенсации. Это может случиться, если застройщик не сможет продать квартиры в темпе, заложенном в проектном финансировании, вследствие чего дом перейдет в собственность банка.
«Мораторий на уплату неустоек за срыв сроков, введенный для застройщиков, не спасает их от банкротства — слишком высока кредитная составляющая в общей себестоимости строительства, — объясняет Сергей Николаев в своем телеграмм-канале. Сегодня застройщики не могут заморозить дом, а по существующему законодательству банки обязаны обеспечить проектное финансирование застройщикам даже при отсутствии продаж, устанавливая ставку в зависимости от наполненности счетов эскроу. В итоге застройщик банкротится, а банк остается с готовыми квартирами, которые нужно продать дороже рынка. При этом банку экономически выгоднее вернуть деньги со счетов эскроу покупателям через пару лет без компенсации и не допустить снижения цен на новостройки. Поэтому при покупке важно выбирать надежного застройщика».
