В Новосибирске оценили проблемы и перспективы реализации проектов КРТ
В разных стадиях в Новосибирске находятся 39 проектов комплексного развития территорий (КРТ), в сумме это более 6,1 млн кв. м жилья, — вчетверо больше объемов, которые в городе сдали в эксплуатацию в прошлом году. Общая площадь территорий под КРТ в Новосибирске — 434,9 га.
«КРТ для Новосибирска — это потенциал более 15 млн кв.м жилья. Мы считаем, что в ближайшие два года емкость именно жилищного строительства под КРТ будет преобладающей», — сказал глава департамента архитектуры и строительства мэрии вице-мэр Алексей Кондратьев на подведении итогов работы стройкомплекса за 2023 год.
Закон № 494-ФЗ о КРТ приняли в 2020 году. Задачи — развитие поселений и городов, повышение качества и комфорта городской среды, улучшение внешнего облика, развитие инфраструктуры. КРТ предусматривает снос неаварийных многоквартирных домов с высокой степенью износа. Регионы вправе сами определять критерии для таких домов, но меры поддержки на них не распространяются. Расселение аварийного жилья по проектам КРТ идет в основном за счет застройщиков, реализующих такие проекты, а также за счет средств федерального и регионального бюджетов
Возможность применения механизмов КРТ рассматривается в 84 регионах в отношении свыше 1 тыс. территорий, а потенциал строительства оценивается в 181 млн кв. м недвижимости, включая 131 млн кв. м жилья.
Новосибирские девелоперы высоко оценивают перспективность этого механизма, акцентируясь на важности системного подхода к решению задач по КРТ.
«Это должна быть вдумчивая, кропотливая государственная работа», — отмечает Анатолий Павлов, генеральный директор ГК «СМСС».
Владимир Наумов, учредитель ГК «Домстрой» уверен, что механизм КРТ даст толчок как развитию города и инфраструктуры, так и к изменению архитектурного облика Новосибирска.
Новые возможности
По словам вице-мэра Кондратьева, в 2024 году в Новосибирске будут тестировать сочетание двух механизмов в одном, после этого решат, стоит ли программу по аварийному жилью реализовывать внутри проектов КРТ, пояснил Кондратьев. Новосибирск подал заявку на участие во втором этапе федеральной программы по расселению ветхого и аварийного жилья, емкость которого вице-мэр оценил в 12-13 млрд руб.
«Мы декларируем, что будем вовлекать территории, где размещается ветхое и аварийное жилье в КРТ, и на эти площадки привлекать потенциал строительного комплекса, чтобы снизить бюджетную составляющую, — пояснил чиновник.
Бывает, что в рамках модели КРТ экономика строительства не выдерживает, если, например, все десять домов будет расселять застройщик, поэтому в таком случае несколько домов мы расселяем за бюджетный счет».
«Люди, интеллект и знания — сегодня главный фактор конкурентоспособности городов», — отметил Дмитрий Ступин, директор земельного банка компании «Брусника» на мероприятии по подведению итогов работы новосибирского стройкомплекса, презентуя опыт девелопера в работе по алгоритмам КРТ. В «Бруснике» КРТ называют сильным механизмом, ключевое преимущество которого в том, что он балансирует интересы города, горожан и жителей депрессивных территорий и девелопера. Сейчас у «Брусники» в работе восемь проектов КРТ в Московской области, Екатеринбурге, Тюмени, Кургане и Сургуте.
Ступин уверен, что развитие инфраструктуры в зоне, отведенной под КРТ, должно быть опережающим, а строительство школ, детских садов, поликлиник, общественных пространств должно проходить на самом начальном этапе. «Какая у застройщика может быть мотивация построить школу, если он завершил жилой район? Почти никакой. Но когда он возводит соцобъекты в самом начале строительства, то инвестирует в создание точки притяжения, в повышение ценности и привлекательности территории».
Цена и ценность
Также Ступин выделил возведение объектов, которые формируют среду, определяют пространство как городское, — это набережные, парки, событийные площади, спортивные сооружения, креативные кластеры, артобъекты, подчёркивающие идентичность места. «Мы говорим об объектах, которые призваны удержать людей, избавить их от необходимости ехать в центр или другие районы города, чтобы удовлетворить потребность в качественных общественных пространствах. Когда мы работали над проектом «Дом у Озера» в Тюмени, мы сначала провели ревитализацию водоёма, а уже затем начали застройку и продажу квартир».
Эксперт полагает, что бенефициаром подобных историй становятся все участники рынка. «Застройщик, потому что он конкурирует за потребителя, люди, потому что они получат развитую и современную городскую среду, и в конечном итоге — город, потому что благодаря такому подходу он станет более стабильным и привлекательным, — пояснил Дмитрий Ступин. — Например, если мы в крупном проекте зарезервируем 1-2 гектара под парк, и при грамотном планировании распределим плотность, то парк станет конкурентным преимуществом, повысит цену и ценность проекта: квартиры с видом на парк дороже стоят».
В «Бруснике» уверены, что комплексное развитие большой территории — вопрос не цены, а компетенций, поэтому инструментом развития такой территории не может быть простой аукцион.
Компетенции как ключевой фактор выбора
«В Европе реализация крупных КРТ-проектов — прерогатива мастер-девелопера, специальной структуры при муниципалитете, которая формирует ТЗ на мастер-план и затем проводит, как правило, международный конкурс.
В России инструментом реализации больших проектов КРТ должен стать конкурс, по результатам которого власти могли бы выбрать девелопера, предложившего не только большие суммы за землю, но и наиболее продуманную концепцию.
Уверен, что в таком конкурсе нельзя ориентироваться только на сумму вырученных средств. По такому пути пошли в Москве. Там небольшие КРТ разыгрывают на торгах, а большие и сложные — отдают на условиях SPV* опытным девелоперам, поскольку степень риска слишком высока. Если крупный КРТ берет застройщик с недостаточными ресурсами и компетенциями — последствия для города и людей могут быть негативными и весомыми, а результат КРТ по территории сдвинется еще лет на десять».
Владимир Галенко, исполнительный директор ООО «Первый строительный фонд»:
— Высокая степень вовлечения всех участников рынка в том числе исполнительной власти в первую очередь, отшлифовка шероховатостей алгоритма позволит поставить инструмент КРТ на поток, так же, как, например, всю работу по закрытию проблематики обманутых дольщиков.
Игорь Белокобыльский, генеральный директор компании «Стрижи»:
— Мне очень сильно хотелось бы, чтобы и у застройщиков, и у жителей объектов, подлежащих включению в КРТ, хватило мудрости запустить механизмы реновации, потому что Новосибирск — как никто другой из крупнейших городов России в редевелопменте нуждается.
* SPV — компания специального назначения, или «проектная компания», созданная для реализации определённого проекта или для определённой цели
Попробуйте новую функцию «ГигаЧат» — общаться голосом
Какое вино подать к ужину, если не знаешь предпочтения гостей
Как приготовить говядину в вине по-бургундски
Чем занять детей, пока взрослые общаются за столом
Как легко завести разговор в компании, где все только что познакомились
О чём надо позаботиться, если собираешься позвать много гостей
Из каких сыров и ветчин собрать тарелку закусок к вину
Что делать, если пролил красное вино на белую скатерть
Какие есть правила классической сервировки стола
Какие игры можно предложить для взрослой компании дома
Как легко запомнить имена людей, которых тебе представили
