В Новосибирске оценили проблемы и перспективы реализации проектов КРТ

В Новосибирске подписано семь договоров о комплексном развитии территорий. В ближайшие годы емкость жилищного строительства под КРТ будет преобладающей, считают власти (Фото: Брусника)

В разных стадиях в Новосибирске находятся 39 проектов комплексного развития территорий (КРТ), в сумме это более 6,1 млн кв. м жилья, — вчетверо больше объемов, которые в городе сдали в эксплуатацию в прошлом году. Общая площадь территорий под КРТ в Новосибирске — 434,9 га.

«КРТ для Новосибирска — это потенциал более 15 млн кв.м жилья. Мы считаем, что в ближайшие два года емкость именно жилищного строительства под КРТ будет преобладающей», — сказал глава департамента архитектуры и строительства мэрии вице-мэр Алексей Кондратьев на подведении итогов работы стройкомплекса за 2023 год.

Новосибирские девелоперы высоко оценивают перспективность этого механизма, акцентируясь на важности системного подхода к решению задач по КРТ.

Владимир Наумов, учредитель ГК «Домстрой» уверен, что механизм КРТ даст толчок как развитию города и инфраструктуры, так и к изменению архитектурного облика Новосибирска.

По словам вице-мэра Кондратьева, в 2024 году в Новосибирске будут тестировать сочетание двух механизмов в одном, после этого решат, стоит ли программу по аварийному жилью реализовывать внутри проектов КРТ, пояснил Кондратьев. Новосибирск подал заявку на участие во втором этапе федеральной программы по расселению ветхого и аварийного жилья, емкость которого вице-мэр оценил в 12-13 млрд руб.

«Мы декларируем, что будем вовлекать территории, где размещается ветхое и аварийное жилье в КРТ, и на эти площадки привлекать потенциал строительного комплекса, чтобы снизить бюджетную составляющую, — пояснил чиновник.

«Люди, интеллект и знания — сегодня главный фактор конкурентоспособности городов», — отметил Дмитрий Ступин, директор земельного банка компании «Брусника» на мероприятии по подведению итогов работы новосибирского стройкомплекса, презентуя опыт девелопера в работе по алгоритмам КРТ. В «Бруснике» КРТ называют сильным механизмом, ключевое преимущество которого в том, что он балансирует интересы города, горожан и жителей депрессивных территорий и девелопера. Сейчас у «Брусники» в работе восемь проектов КРТ в Московской области, Екатеринбурге, Тюмени, Кургане и Сургуте.

На подведении итогов работы стройкомплекса говорили о результатах года, проблемах и перспективах КРТ, облике улиц Новосибирска

(Фото: РБК Новосибирск)

Ступин уверен, что развитие инфраструктуры в зоне, отведенной под КРТ, должно быть опережающим, а строительство школ, детских садов, поликлиник, общественных пространств должно проходить на самом начальном этапе. «Какая у застройщика может быть мотивация построить школу, если он завершил жилой район? Почти никакой. Но когда он возводит соцобъекты в самом начале строительства, то инвестирует в создание точки притяжения, в повышение ценности и привлекательности территории».

К рамках проекта «Речной порт» в Тюмени Брусника сохранила историческое здание, отреставрировав его. В планах реставрация еще нескольких старых зданий вдоль реки, здесь разместят ритейл, заведения общепита, обучающий центр

Также Ступин выделил возведение объектов, которые формируют среду, определяют пространство как городское, — это набережные, парки, событийные площади, спортивные сооружения, креативные кластеры, артобъекты, подчёркивающие идентичность места. «Мы говорим об объектах, которые призваны удержать людей, избавить их от необходимости ехать в центр или другие районы города, чтобы удовлетворить потребность в качественных общественных пространствах. Когда мы работали над проектом «Дом у Озера» в Тюмени, мы сначала провели ревитализацию водоёма, а уже затем начали застройку и продажу квартир».

В Тюмени в проекте «Дом у озера» озеро Тихое было очищено от мусора, его углубили, укрепили берега, организовали парк с выходом к воде, смотровыми площадками, пешеходными и велосипедными дорожками. В «Бруснике» организовали фильтрацию ливневого стока с помощью растений, высаженных по периметру.

Эксперт полагает, что бенефициаром подобных историй становятся все участники рынка. «Застройщик, потому что он конкурирует за потребителя, люди, потому что они получат развитую и современную городскую среду, и в конечном итоге — город, потому что благодаря такому подходу он станет более стабильным и привлекательным, — пояснил Дмитрий Ступин. — Например, если мы в крупном проекте зарезервируем 1-2 гектара под парк, и при грамотном планировании распределим плотность, то парк станет конкурентным преимуществом, повысит цену и ценность проекта: квартиры с видом на парк дороже стоят».

В «Бруснике» уверены, что комплексное развитие большой территории — вопрос не цены, а компетенций, поэтому инструментом развития такой территории не может быть простой аукцион.

«В Европе реализация крупных КРТ-проектов — прерогатива мастер-девелопера, специальной структуры при муниципалитете, которая формирует ТЗ на мастер-план и затем проводит, как правило, международный конкурс.

Уверен, что в таком конкурсе нельзя ориентироваться только на сумму вырученных средств. По такому пути пошли в Москве. Там небольшие КРТ разыгрывают на торгах, а большие и сложные — отдают на условиях SPV* опытным девелоперам, поскольку степень риска слишком высока. Если крупный КРТ берет застройщик с недостаточными ресурсами и компетенциями — последствия для города и людей могут быть негативными и весомыми, а результат КРТ по территории сдвинется еще лет на десять».

Владимир Галенко, исполнительный директор ООО «Первый строительный фонд»:

— Высокая степень вовлечения всех участников рынка в том числе исполнительной власти в первую очередь, отшлифовка шероховатостей алгоритма позволит поставить инструмент КРТ на поток, так же, как, например, всю работу по закрытию проблематики обманутых дольщиков.

Игорь Белокобыльский, генеральный директор компании «Стрижи»:

— Мне очень сильно хотелось бы, чтобы и у застройщиков, и у жителей объектов, подлежащих включению в КРТ, хватило мудрости запустить механизмы реновации, потому что Новосибирск — как никто другой из крупнейших городов России в редевелопменте нуждается.

* SPV — компания специального назначения, или «проектная компания», созданная для реализации определённого проекта или для определённой цели