Круглый стол: эксперты назвали критерии доходности новостроек
— Продажи малогабаритного жилья, студий, стимулировали и продолжают стимулировать ипотечные программы банков. Большинство застройщиков привыкли к такому положению дел — сейчас рынок квартир-студий в переизбытке. Ничего плохого в том, что в доме есть несколько малогабаритных квартир. Но когда жилой комплекс состоит из 80% студийных квартир — это перебор. В таком доме редко когда складываются спокойные и дружественные отношения между соседями, так как собственники квартир будут постоянно меняться. А те люди, которые выбирают такую квартиру для себя, всегда рассматривают ее как первое, опять-таки временное жилье. В итоге целые кварталы жилых комплексов с такими квартирами постепенно могут превратиться в депрессивные районы.
— Сейчас очень хорошее время для покупки квартиры. Цена квадратного метра падает. Банки снижают ипотечные ставки. Некоторые клиенты пользуются ситуацией: приобретают квартиру в ипотеку, сдают ее, оплачивают кредит за счет арендаторов. Некоторые клиенты ждут срочной продажи — покупают квартиру по цене ниже рыночной (чтобы побыстрее продать жилье, некоторые собственники выставляют свою недвижимость на продажу, к примеру, за 1 млн 700 тыс. руб., хотя стоит она более 2 млн). Для инвестиции приобретают, как правило, готовое жилье. Квартиры на стадии строительства в этом плане сейчас неактуальны.
Люди вкладываются в ликвидное жилье. Квартира должна находиться в новом доме, который находится в месте с хорошей транспортной доступностью, в идеале — по линии метро.
— Купленная для сдачи в аренду квартира не принесет прибыли больше 5-6% годовых. Добавим сюда расходы: налоги, обслуживание жилья, страховка, капитальный ремонт, а также расходы на поиск арендаторов — и теряется сам принцип инвестирования. Кроме того, недвижимость стоит приобретать не в кредит, в противном случае переплата по ипотеке может достигать четверти стоимости жилья. Приобретать жилье стоит тем, кто планирует в купленной квартире жить. В этом случае квартира принесет радость и уют ее владельцам.
— Мы отметили новый тип инвесторов: если раньше порядка 30% продаж жилья составляли покупатели-инвесторы, заинтересованные купить квартиру на этапе котлована, а продать ее на момент сдачи и заработать около 20% от ее стоимости, то сейчас в тренде длинные инвестиции: квартиры берут на 9-10 лет и сдают их. В долгосрочной перспективе недвижимость остается хорошим способом сохранения денег.
— Критерии: устойчивый рост цены за кв. м у застройщика с момента старта продаж, до момента сдачи. Хорошее расположение, метро рядом. Отсутствие расчета квартирами с подрядными организациями. Для аренды важно: метро рядом, инфраструктура (садики /школы) Ради получения прибыли сейчас можно рассмотреть приобретение коммерческих площадей в строящихся микрорайонах с целью сдачи в аренду малому бизнесу на длительный срок.
— В настоящее время жилье покупать выгодно, потому что цены на жилье находятся в самой нижней точке за последние пять лет, а ставки по ипотеке субсидируются застройщиками, обеспечивая возможность приобрести жилье под рекордно низкие 8%. По совокупности параметров в настоящий момент ипотечный платеж ниже арендного, несмотря на то, что за последние годы и арендные платежи также неуклонно снижаются. Фактически сейчас самая выгодная позиция с точки зрения долгосрочных инвестиций, та самая нулевая отметка, от которой рынок ждут серьезные структурные изменения и дальнейшая динамика роста. Сейчас выгодно покупать жилье детям, и окупать ипотечный платеж арендой, улучшать свои жилищные условия при наличии живых денег, брать ипотеку.
— Законодательство в сфере недвижимости постоянно ужесточается, растут налоги, и именно эти факторы в большей степени влияют на принятие решений людьми — нужно ли инвестировать в жилье. А не локация и планировки. Квартиры в новостройках в удобных районах, новенькие и с ремонтом, безусловно, хорошо сдаются в аренду, но это сейчас, зачастую, промежуточный вариант для покупателей — купили на будущее, для ребенка, пока сдают.
— Покупатели перестали интересоваться жильем как выгодной инвестицией своих сбережений. Сейчас чаще всего квартиры приобретают для того, чтобы в них жить, поэтому в новостройках появляется все больше просторных, семейных квартир. Наиболее ликвидными на данный момент можно считать жилье комфорт-класса в районах с развитой инфраструктурой, которое будет легче продать или сдать в случае необходимости. Для покупки такого объекта в новостройке сейчас можно ориентироваться в среднем на 60 тыс. руб. за квадрат. Наибольший выбор таких квартир сейчас есть в Заельцовском, Ленинском и Октябрьском районах города. Если сравнивать стоимость «квадрата» в уже готовых сейчас новостройках и тех, сдача которых запланирована на 2018-2020 года, то цена квадрата последних будет выше на 12,4%.
— После изменений в налоговом законодательстве, продать квартиру без уплаты налога на прибыль можно только через 5 лет после приобретения, соответственно этот вид спекулятивного заработка просто исчез. Жилье в качестве сбережения средств, то есть для сдачи в аренду или жилье «на вырост», которое покупается для маленьких детей в качестве будущего «старта», сейчас вышло на первый план. Для получения высокого, но не всегда стабильного рентного дохода традиционно покупаются однокомнатные квартиры по линии метро, минусы в том, что ЦА, которая пользуется этими квартирами — в основном молодые люди, которые либо не задержатся у вас надолго, либо и вовсе могут оказаться недобросовестными квартиросъемщиками. Для получения среднего и ниже среднего рентного дохода подходят однокомнатные и двухкомнатные квартиры в районах с развитой социальной инфраструктурой, аудитория — молодые семьи, которые как правило снимают квартиры на долгий срок и исправно платят.
Читать по теме: Спецпроект РБК Недвижимость Новосибирска
Коттедж: строить самому или купить готовый, — что выгоднее
Проект о людях, создающих позитивные долгосрочные изменения в бизнесе и обществе
Проект о людях, создающих позитивные долгосрочные изменения в бизнесе и обществе
