Губернатор Новосибирской области Андрей Травников и прокурор региона Александр Бучман внесли в Заксобрание законопроект, корректирующий критерии для масштабных инвестиционных проектов (МИП) в жилищном строительстве. Поправки планируется рассмотреть на ближайшей сессии регионального парламента.

Документ предлагает два ключевых изменения. Во-первых, снижение обязательной доли жилья, передаваемой для восстановления прав обманутых дольщиков: с 2,5% до 0,5% от общего объема построенного. Во-вторых, минимальный размер денежного взноса застройщика на завершение проблемных объектов увеличится с 30 млн до 60 млн руб.

«Средняя цена на первичном рынке жилья в 2026 году составляет 155 тыс. руб. за 1 кв. м. Стоимость 250 кв. м составляет 38,75 млн руб., стоимость 50 кв. м составляет 7,75 млн руб. Таким образом, разница стоимости передаваемого жилья составляет более чем 30 млн руб. В связи с этим проектом закона предлагается увеличить размер денежных средств, которые инициатор проекта направляет на завершение строительства проблемного объекта, до 60 млн руб.», — говорится в пояснительной записке.

Законопроект также вводит механизм замещения: если к моменту исполнения обязательств пострадавшие дольщики отсутствуют или не согласны на предложенное жилье, застройщик может передать квартиры в собственность области (для детей-сирот) или муниципалитета (для расселения аварийного фонда).

В пояснительной записке говорится, что масштабные инвестиционные проекты, связанные со строительством жилья, показали свою эффективность при оказании помощи обманутым дольщикам.

«Однако практика применения данного механизма требует изменений, — отметили в документе. — Количество граждан, признанных в установленном порядке пострадавшими от действий застройщиков, не исполнивших свои обязательства по передаче жилых помещений перед гражданами, вложившими денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории НСО (далее — пострадавшие граждане), снижается, однако список этих граждан по-прежнему ведется, включение в него носит заявительный характер. Денежные средства на завершение строительства проблемных объектов по-прежнему необходимы, данный критерий по-прежнему актуален».

Что означают изменения

Гендиректор агентства недвижимости «Республика» Дмитрий Холявченко в комментарии РБК Новосибирск отметил, что предложенные поправки в реализацию МИПов вызваны необходимостью адаптировать действующие правила к экономической ситуации.

«Сегодня комплексное развитие территорий фактически остается единственным легальным инструментом для строительства многоквартирного жилья. МИПы — это чуть ли не единственное исключение из этого. Поэтому их нужно заточить под реальность, — отметил Холявченко. — Это подготовка к большому количеству долгостроев, и была подсчитана экономика: сколько нужно получить средств. Потому что МИПы подразумевают передачу муниципальной земли без торгов в обмен на достройку дома — соответственно, в этом тоже есть какая-то экономика, есть социальные потребности региона и города».

Холявченко добавил, что 60 млн руб. — это минимальный размер суммы, которую должны будут вносить застройщики, если правки одобрят депутаты. Итоговая же будет зависеть от долгостроя, стоимости земли, размеров строительного объекта.

Холявченко считает, что власти решили внести поправки в закон на фоне проблем у застройщиков. «Примерно у половины застройщиков не бьется экономика, их ждут серьезные проблемы. Во многих регионах готовятся к этой ситуации», — рассказал Холявченко.

Ранее исследователь рынка недвижимости Сергей Николаев опубликовал в своем Telegram-канале «РОП | Новосибирск | Рейтинг. Оценки. Прогнозы» прогноз, в котором указал, что вероятность появления долгостроев жилья в Новосибирской области «велика как никогда». Из-за темпов строительства, опережающих продажи, ввод значительной части объектов может быть задержан на 1–3 года, а банки могут притормозить проектное финансирование.

Руководитель комитета по недвижимости Новосибирского областного отделения «Опора России», президент Новосибирской ассоциации риэлтеров Артем Трифонов считает, что массовой волны долгостроев, как в прошлые кризисы, не будет, благодаря системе эскроу-счетов и банковскому проектному финансированию.

«Скорее, мы можем увидеть точечные проблемы у отдельных компаний. Риски выше у небольших застройщиков с высокой долговой нагрузкой и слабой динамикой продаж. Наиболее вероятный сценарий — это не массовая остановка строек, а перенос сроков сдачи, замедление темпов строительства, объединение проектов или уход части небольших игроков с рынка», — отметил Трифонов. Крупные системные девелоперы, по его мнению, обладают достаточным запасом прочности.