Новосибирск , 16 ноя 2017, 09:26

Прорыва нет: почему растут долги застройщиков Новосибирска

Общая задолженность застройщиков по договорам аренды больше, чем в два раза превышает дефицит всего городского бюджета на следующий год. При этом сумма продолжает расти. РБК Новосибирск разбирался, почему так происходит

Долги по аренде земли перед мэрией Новосибирска на первое ноября текущего года составили 3,7 млрд руб. С начала года сумма подросла на 289 млн руб. В задолженность входят как действующие договоры (2,3 млрд руб.), так и расторгнутые (1,3 млрд руб.).

«Мертвая» задолженность

Пресс-служба мэрии сообщила, что по оценкам департамента реальная к взысканию задолженность на 1 ноября 2017 года составляет 1,7 млрд руб. (рост с начала года составил 1,2%).

По данным, предоставленным мэрией, за 10 месяцев 2017 года было подано больше 1,5 тыс. исковых заявлений на общую сумму 4,2 млрд руб. Больше половины из этой суммы составляют уведомления о досрочном расторжении договора и неисполненные решения суда. Характерно, что сумма исков по мировым соглашениям незначительно возросла, но реальное исполнение, по сравнению с прошлым годом, упало в два раза.

По оценкам департамента, из общей суммы задолженности большая часть (миллиард рублей) составляют долги арендаторов, в отношении которых введена процедура банкротства. «Как показывает практика, имущества предприятий недостаточно для удовлетворения требований кредиторов, и после завершения конкурсного производства организации ликвидируются, задолженность подлежит списанию», — говорится в ответе. Мэрия также отметила, что крайне низка вероятность погашения задолженности с объектов, где есть «обманутые дольщики» — 490 млн руб.

Ранее начальник департамента земельных и имущественных отношений Георгий Жигульский сообщал РБК Новосибирск, что задолженность резко увеличилась после финансового кризиса 2008-2009 года. «Проблемы нарастали как ком с того времени. И сейчас по ряду объективных причин половину задолженности мы не сможем в принципе взыскать», — резюмировал он. Мэрия не может и списать эти долги: по требованиям бюджетного кодекса задолженность можно списать только в случае признания должника банкротом. Этот год стал первым, когда в бюджет были заложены средства на оплату труда арбитражных управляющих. «Мы запросили 9 млн рублей. Пока получили 3 млн руб.», — сообщал Жигульский в начале года.

В 2017 году мэрия подала иски на банкротство 15 компаний. Основание — долгов по аренде земельных участков. Среди них ООО «Обь Девелопмент», ООО «Перлит-Инвест», ЗАО «Сибирский региональный рынок «НОВОСИБОПТ», ООО «Купер», ООО «Стройконструкция», ООО НСК «Авантаж», ОО Компания «Стройкомплекс», ООО «Выставочное общество Сибирская ярмарка», ООО «Интеравто», ООО «СТС Премиум», ООО «СЭФ-инвест», ООО «Интеграл», ООО «Солнцеград», ООО «Интерпоток», ООО «Гарант».

Депутат Заксобрания, член комитета по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам, член совета директоров ГК «Стрижи» Илья Поляков предлагает сосредоточить внимание на «живых конторах», с которых можно собрать задолженность. «Работа по взысканиям больше похожа на работу для галочки, чтобы показать — вот, что-то делаем. Когда речь идет о деньгах, никто не должен оперировать количеством, нужно говорить о качестве: может подавать не 500 исков, а сто, но собирать денег в пять раз больше. Иски же подаются, по большому счету, к тем, с кого взыскать что-то нереально. Зачастую такая бумага обходится дороже, чем реально взысканная сумма», — считает Поляков.

По мнению чиновников мэрии, из общей суммы существующей задолженности в 3,7 млрд руб. большую часть — 52% взыскать вообще не удастся. Работа с «мертвой» задолженностью ведется в судах с целью списания этих сумм по требованиям бюджетного кодекса.

«Живые» застройщики

Для работы с «живой» задолженностью рабочая группа горсовета в прошлом году приняла приказ, который упорядочил работу по взысканию задолженности. «До этого алгоритма работы по взысканию задолженностей не было. Сейчас, если долг застройщика превышает 300 тыс. руб. мы автоматически передаем дело в суд», — сообщал Жигульский.

Основным вектором работы чиновников мэрии является ведение претензионно-исковой работы. В начале года она усилила работу в этом направлении, и количество поданных исковых заявлений за 9 месяцев текущего года на 61% превысило количество за весь предыдущий. Так, в результате действий мэрии Новосибирска и УФССП России по Новосибирской области, за 10 месяцев 2017 года в бюджет города поступило 432,9 млн руб., тогда как за весь 2016 год эта сумма составила 495,2 млн руб.

Как сообщили представители пресс-службы мэрии со ссылкой на департамент земельных отношений, была создана рабочая группа по координации оперативного взаимодействия: «Результатами ее работы стали сверки по исполнительным производствам, наложение арестов на недвижимое имущество, находящееся в собственности должников».

Как отмечают в департаменте, сам рост задолженности связан с плохой экономической ситуацией на рынке — это проблемы финансово-кредитной системы, сложные условия кредитования, наличие проблемных объектов и увеличение числа арендаторов, которые подали на банкротство. «Прорыва, увы, нет. Сегодня даже если нам удается решить вопросы по долгам, и с каким-то должником подписать пролонгацию или какой-то график погашения — задолженность все равно растет», — поясняет депутат горсовета Игорь Салов. При этом практически все договоры с арендаторами в списке крупных должников, который имеется в распоряжении РБК Новосибирск, помечены пунктом «исполнительное производство» или «судебное разбирательство». Выходит, что добровольно, без судебных процедур, арендную плату муниципалитету платят лишь единицы новосибирских застройщиков.

Проблемы, которые показывает экономика страны, по мнению Игоря Салова, незамедлительно отражаются на строительстве и налогах.

«Если раньше поступления налогов и арендных платежей незначительно росли с каждым годом, то сейчас рынок демонстрирует достаточно негативные процессы», — резюмирует депутат.

В начале года руководитель департамента земельных и имущественных отношений Георгий Жигульский сообщал корреспонденту РБК Новосибирск, что есть проблемы с «мертвыми братьями» действующих компаний, успешно работающих и даже участвующих в проектах ГЧП. Жигульский сообщал, что мэрия планирует «недобросовестных застройщиков банкротить, причем по-серьезному», используя жесткий контроль работы арбитражных управляющих с целью поиска оснований для возбуждения дел по ст. 196 УК РФ — наличие признаков преднамеренного и фиктивного банкротства. На текущий момент о возбужденных по этой статье уголовных делах корреспонденту РБК Новосибирск ничего узнать не удалось.

Давить на все рычаги

Спикеры из числа застройщиков и депутатов, опрошенные РБК Новосибирск, уверены, что не все административные рычаги мэрии используются в работе с «живыми» договорами. Претензии касаются непубличности «черных» списков, — мэрия объясняет это репутационными потерями арендаторов-неплательщиков, продления договоров с должниками на участках, где за три года так ничего и не построилось, и общей пассивности мэрии при диалоге с застройщиками.

«Я считаю, что если контора какого-то имярека должна миллиард, а другая контора нет — об этом должны знать люди, — уверен депутат горсовета Владимир Науменко. — А в итоге из-за этой тайны страдают дольщики, которых не предупреждают, что вот эта контора должна мэрии. Если контора непотопляемая — у нее не будет миллиардных долгов перед бюджетом».

Его позицию разделяет Поляков: «В условиях рыночной экономики, которая подразумевает равенство всех участников рынка. Если одни застройщики исправно платят аренду, другие ее игнорируют, то вторые получают финансовое и конкурентное преимущество».

Салов сообщил, что горсовет планирует собрать рабочую группу по вопросам освоения земли: «Участок арендатору предоставляется на три года. Мое мнение, за это время можно завершать под ключ строительство любой сложности. Есть случаи, когда спустя три года к нам обращалась компания-арендатор, у которой задолженность, за пролонгацией договора — нужно эту проблему решать, искать варианты».

Поляков отметил, что проблема возникла и с большим количеством участков, набранных ныне задолжавшими компаниями. Сейчас строительство на них не ведется. По его словам, мэрия заняла «странную позицию» в вопросе изъятия таких участков.

«Она звучит так: если мы начнем трогать застройщика, который не платит по арендным платежам, мы сформируем новых обманутых дольщиков. Я им уже говорил: вы тогда отмените арендную плату всем, чтобы все были в равных условиях.

Тяжелые годы — тяжелы для всех. Насколько я понимаю — позитивного движения нет, и эту работу мэрии стоит скорее назвать видимостью», — замечает Поляков.

Слова Полякова об осторожности мэрии подтверждает заявление мэра Новосибирска Анатолия Локтя: «Мы продолжаем эту работу [по взысканию задолженности], но нужно понимать, что радикальные меры предпринимать нельзя, так как это приведет к бóльшим социальным последствиям», — отметил Локоть, представляя бюджет Новосибирска депутатам горсовета.

По словам новосибирского омбудсмена Виктора Вязовых, Новосибирск — интересный город: «У нас практически каждый депутат — застройщик, и каждый застройщик — депутат». Этот факт выводит диалог мэрии и застройщиков, большая часть которых представлена в горсовете Новосибирска, на определенный уровень. «Некоторые застройщики платят гигантские суммы, выдерживают жесткие рамки, а некоторые не платят и ведут себя возмутительно, — комментирует депутат Науменко. — Выламывают руки мэрии, используя свои депутатские возможности. Не раз сталкивался со случаями, когда депутат мог со своими интересами прийти на заседание рабочей группы, притащить своего юриста...».

Как сообщила РБК Новосибирск член Общественного совета при Инспекции государственного строительного надзора Новосибирской области, эксперт в сфере долевого строительства Лариса Гильмутдинова необходимо найти баланс между социальной напряженностью и взыскиванием задолженности. «Не одна мэрия должна пытаться взыскать средства.

На мой взгляд, нужно комплексно подойти к решению проблемы: собрать рабочую группу из инспекции Госстройнадзора, правоохранительных органов, Министерства строительства Новосибирской области, мэрии и индивидуально подойти к формированию стратегии по взаимодействию с каждым застройщиком», — считает она.

Ранее источник РБК Новосибирск в департаменте земельных и имущественных отношений сообщал, что мэрией предпринималась попытка погасить задолженность с одним из застройщиков взаимозачетно, квартирами. Такая практика сейчас входит за правовое поле мэрии, ограничивая подобное сотрудничество. «На мой взгляд, если застройщик хочет отдавать квартирами — это даже хорошо. Единственное, надо урегулировать это на законодательном уровне, но пока этого не сделано», — резюмирует она.