В Новосибирске объем сделок по складской недвижимости рухнул в два раза
По итогам первого квартала в Новосибирске объем сделок на рынке складской недвижимости составил 64 тыс. кв. м, что почти в два раза ниже аналогичного периода прошлого года. Об этом РБК Новосибирск рассказали в пресс-службе платформы CORE.XP.
За год доля свободных площадей на начало июня этого года практически не изменилась и составляет 2,9%, на рынке присутствуют единичные опции в субаренду. Средняя запрашиваемая ставка аренды на начало июня составила 11,7 тыс. руб. за кв. м в год (без учета OPEX и НДС).
Как пояснил в разговоре с РБК Новосибирск директор, управляющий партнер «РС Групп Консалтинг» Рустам Сатышев, на рынок складкой недвижимости влияет несколько факторов.
«Первый — общее снижение деловой активности. В 2023-2024 годах рынок складов рос на ожиданиях бурного роста потребления, компании арендовали склады с учетом этого роста. Сейчас ситуация изменилась: в период высокой ключевой ставки ЦБ происходит общее охлаждение экономики, падение в грузоперевозках, продажах непродуктовых товаров. Текущие арендаторы заинтересованы сдать часть своих площадей в субаренду, компании сконцентрированы на снижении издержек, погашении кредитов, а не на развитии», — говорит Сатышев.
По его словам, в Новосибирской области в этом году ожидается рекордный объем ввода складов класса А — 340 тыс. кв. м. при среднем вводе 100-120 тыс. кв. м в год.
«Это связано с тем, большинство проектов, заложенных в период высокого спроса, имеют строительный цикл 1,5-2 года, и все проекты вводятся в текущем году. Большая часть этих объектов строится для федеральных компании по формату BTS (Build-to-Suit — формат строительства под конкретного заказчика). Это означает, что компании будут съезжать с текущих объектов в новые склады, консолидировать все в одном месте. Появится вакансия за счет нового «спекулятивного» строительства, высвобождения текущих складов, а также субаренды в новых построенных РЦ», — полагает эксперт.
CORE.XP прогнозирует, что годовой объем нового строительства может составить более 200 тыс. кв. м. С начала этого года на рынке Новосибирска было построено 34 тыс. кв. м. До конца года планируется завершение строительства еще более 174 тыс. кв. м качественной складской недвижимости.
Третий фактор, влияющий на рынок, — высокая вакансия. Согласно данным анализа «РС Групп Консалтинг», в 2023 году вакансия составляла 1%, к концу прошлого года — 3%. По итогам второго квартала этого года — 4%. К концу года, по прогнозу, с учетом ввода вакансия может составить 9% (135 тыс. кв. м).
«Сейчас на рынок давит субаренда «СберЛогистики», это 100 тысяч квадратных метров. В декабре прошлого года представители предприятия отказались заезжать в построенные под них РЦ, сейчас эти площади сдаются в субаренду в рынок», — говорит Сатышев.
Как следствие все эти факторы давят на арендную ставку, рост которой прекратился, отмечает эксперт. По новым проектам ставки находятся на уровне 12 тыс. руб.: девелоперы зажаты высокой себестоимостью строительства и высокой КС. «Наблюдается снижение арендных ставок в ранее построенных объектах — на уровне 10,8 тысяч рублей. Компании могут себе позволить снижать ставки, так как затраты на строительства и кредитная нагрузка были сильно ниже. При снижении общей деловой активности от арендаторов мы видим, как объекты находятся в экспозиции по шесть и более месяцев», — говорит эксперт.
«Текущее замедление активности спроса формирует так называемый отложенный спрос. На фоне смягчения денежно-кредитной политики он, вероятно, активизируется, поскольку планы по развитию никуда не исчезают. Новосибирск, как крупный региональный центр, традиционно привлекателен для логистики, поэтому, конечно, мы ожидаем постепенного восстановления спроса и на этом рынке. Что касается арендных ставок, то мы прогнозируем их стабилизацию не только в Новосибирске, но и в целом по России», — подытожил старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев.
Следите за деловыми новостями РБК Новосибирск в Telegram-канале и в группе ВКонтакте
