Почему в сегменте элитного жилья популярны сверхрациональные «трофеи»
Рынок «сибирского премиума» эксперты называют прагматичным. При ограниченности предложения в числе вечных ценностей — статус локации, приватность, паркинг и вид из окна.
Фото: magnific.com
Рынок премиальной недвижимости в Новосибирске не очень широк — на первичном и вторичном рынке РБК Новосибирск насчитал 84 объявления о продаже квартир стоимостью от 50 млн руб. и 8 объявлений с вариантами от 100 млн руб.
Это просторные квартиры площадью 130-440 кв.м в центральных локациях, из популярных опций — собственный лифт, хаммам, камин, бассейн, просторная терраса и вид на реку или лесной массив.
Самая масштабная квартира — 650 кв.м в пяти этажах без отделки — продается в доме на Шевченко, 17. Более камерные варианты площадью чуть более 100 кв.м располагаются в двухкилометровом радиусе от площади Ленина в жилых комплексах сданных в последние 10-15 лет.
«Для бизнес-класса важны сразу несколько составляющих: престижность и удобство локации, архитектура, качество общественных пространств, уровень инженерных решений, безопасность, приватность, благоустройство, наличие подземного паркинга, современные планировки и сервисная составляющая, — отмечает Александр Назаров, основатель брокерской компании «НАЗАРОВ» и проекта «Дорогой Новосибирск». — Комфорт-класс решает задачу качественного проживания, а бизнес-класс должен создавать определенный образ жизни».
Доля бизнес- и элит-класса в общем объеме строящегося жилья в городе редко превышает 7–10%, констатирует руководитель филиала Агентства недвижимости «Жилфонд» Александр Березовский, характеризуя новосибирский рынок премиальной недвижимости как «дефицитный, но здоровый».
Спрос и предложение
Качественных премиальных проектов в Новосибирске объективно немного, поэтому хорошие объекты сохраняют спрос даже в периоды рыночной турбулентности, говорит Назаров. «В кризис может снижаться количество сделок, увеличиваться сроки принятия решения, но резких ценовых колебаний в премиальном сегменте обычно не происходит», — говорит Александр Назаров.
Лучшие премиальные проекты способны обеспечивать дополнительный рост стоимости в долгосрочной перспективе. За последние несколько лет рынок бизнес- и премиальной недвижимости Новосибирска демонстрировал устойчивый рост стоимости квадратного метра. При этом темпы роста заметно опережали многие другие сегменты жилья. Но не вся дорогая недвижимость автоматически становится хорошей инвестицией. Решающее значение имеют местоположение, концепция проекта, его уникальность, качество реализации, ограниченность предложения и долгосрочная востребованность объекта.
«Трофеем» становится далеко не каждый дорогой объект, подтверждает Александр Березовский. В Новосибирске этот статус удерживают дома в Тихом центре, ставшие эталонами клубного формата, сочетающие уникальную локацию, ограниченность предложения и безупречность архитектуры. Покупая лот в таком проекте, инвестор приобретает ограниченный, дефицитный ресурс, альтернатив которому на рынке просто не появится. В периоды затишья премиальный квадратный метр переходит в стадию стабильного плато перед следующим рывком, подталкиваемый удорожанием проектного финансирования и дефицитом топовых площадок.
Популярные форматы и стоимость
По мнению Александра Назарова, в бизнес-классе высокий спрос сохраняется на функциональные квартиры площадью 50–90 кв. м, тогда как в премиальном сегменте покупатели чаще ориентируются на большие площади, приватность и уникальные характеристики жилья.
Березовский из «Жилфонда» отмечает, что времена гигантомании начала 2000-х с невнятными 200-метровыми «коробками» ушли, сегодня во главе угла стоит эффективная эргономика. В бизнес-классе наиболее востребованы лоты площадью 52–65 кв. метров — сверхрациональные «европланировки» с акцентом на просторные кухни-гостиные, мастер-спальни и гардеробные.
В элитном сегменте покупатели, напротив, голосуют за масштаб — спрос сместился к семейным резиденциям в 75–90 кв. метров и просторным лотам от 120+ кв. метров с собственными террасами.
«Покупатель готов платить за объем, но только если каждый метр там функционально обоснован: выделены постирочные, гостевые зоны, приватные мастер-блоки, — говорит эксперт. — Компактные премиальные студии в 30–40 кв. м тоже присутствуют на рынке, но приобретаются чаще как «квартиры пиджака» для деловых визитов в город или для подрастающих детей».
По данным агентства недвижимости «Жилфонд», в проектах бизнес-класса стоимость квадратного метра составляет около 220 тыс. руб./кв.м, демонстрируя стабильный годовой прирост в районе 8–10%. В элит-классе медианная цена «квадрата» перешагнула отметку в 240 тыс.руб./кв.м, в уникальных лотах она может достигать 450 тыс. руб./кв.м
— Говоря о премиальном сегменте Новосибирска, важно оставаться реалистами: наш рынок и рынок Москвы — это две большие разницы. Столичный ультра-премиум измеряется миллионами рублей за квадратный метр, бюджетами в миллиарды. В Москве элитный класс — это часто огромные закрытые резиденции или ультратехнологичные башни-сити.
Сибирский премиум более камерный и прагматичный. Долгое время он развивался локально, ориентируясь на понятные сибирскому покупателю ценности — честный кирпич, сохранение тепла, близость к привычным деловым узлам.
Но если смотреть в будущее, Новосибирск стремительно сокращает этот ментальный и качественный разрыв. Местные девелоперы давно перестали вариться в собственном соку. Сегодня они используют те же инженерные системы и те же фасадные материалы, приглашают топовые архитектурные бюро. Новосибирский премиум перестал подражать столице — он обрел собственное лицо: сильное, технологичное и честное, и для инвесторов это лучший знак.