«Эффект Долиной» в Новосибирске: десятки прецедентов и защита от рисков
В 2024 году Лариса Долина продала свою московскую квартиру, но потом сообщила, что ее обманули мошенники, обратилась в суд, и тот признал сделку недействительной. Дропперов позже задержали, но покупательница — Полина Лурье — осталась и без квартиры, и без денег.
Подпишитесь на Telegram-канал РБК Новосибирск
Женщина в итоге дошла до Верховного суда. Заслушав все аргументы сторон, Верховный суд России отменил решение Хамовнического суда и других инстанций, посчитавших сделку купли-продажи недействительной, и признал право собственности за покупательницей Полиной Лурье.
В инфополе появился термин «Эффект Долиной», который понимается как тренд на рынке недвижимости, при которой суды аннулируют сделки с добросовестными покупателями и возвращают квартиры владельцам, ставшим жертвами мошенников. Покупатель при этом оставается с решением суда и правом обратиться за взыскание к мошенникам. В обоснование решения суд первой инстанции пришел к выводу, что продавец находился под влиянием заблуждения, денежные средства перечислил мошенникам и указанные обстоятельства устанавливаются заключением эксперта.
«Решение первых инстанций точно было уникальным и не зря привлекло столько внимания, причиной этому явился отказ суда в применении двусторонней реституции, возврата сторон в первоначальное положение, — говорит Екатерина Сорокина, юрист ФПК «Альтернатива». — Такое положение дел и правовая неопределенность оказала значительное влияние на рынок вторичной недвижимости и все с нетерпением ждали разъяснения Верховного суда».
В Новосибирске фиксировали схемы «дела Долиной»
В этом году пожилые люди неоднократно приходили в офисы агентства «Жилфонд» и просили продать их единственные квартиры, ничего не покупая взамен, рассказывает руководитель филиала агентства недвижимости «Жилфонд» Ирина Вонарха. «Мы с ними разговаривали, приглашали родственников и полицию и предотвращали такие мошеннические сделки», — говорит эксперт.
В офис «Жилфонда» на Красном проспекте поступил звонок от 76-летнего пенсионера: мужчина сообщил, что ему нужно срочно продать квартиру, якобы нет денег на лечение и родственников. Мужчину пригласили в офис для личного разговора с руководителем офиса, выяснилось, что на самом деле пенсионер не одинок и в дорогостоящем лечении не нуждается. Но некие люди звонят ему ежедневно по много раз, представляясь то «следственным комитетом», то «Центробанком», принуждают продать квартиру — и перевести деньги на их «спецсчёт» в качестве «операции по выявлению мошенников», которая является гостайной, о которой нельзя никому сообщать. Пенсионера удалось убедить, отправить в полицию и подключить к помощи его дочь, которая не знала о том, что происходит с отцом, пока с ней не связались риэлторы.
Во втором случае в Бердске сделку даже зарегистрировали, большую часть средств разместили на аккредитиве (1,5 млн руб), а 200 тыс. передали продавцу, пожилой женщине, в день сделки. После регистрации права собственности на покупателя, юрист позвонил продавцу для организации встречи по передаче квартиры и подписанию акта приема-передачи. В этот момент женщина-продавец начала нервничать. просить деньги заранее, а юрист случайно услышал, как она общается по второму телефону с мошенниками, отчитываясь перед ними о деньгах. Была вызвана полиция, женщина сначала отрицала наличие мошенников и осознала случившееся лишь в участке. В итоге часть предварительного взноса ушла мошенникам, но квартиру женщине удалось сохранить.
При этом в одном из случаев, констатирует Вонарха, пожилая женщина продала квартиру несмотря на все уговоры, через другое агентство.
Глава новосибирского филиала «Этажи» в Новосибирске Дмитрий Жуков также подтвердил, что в практике агентства были подобные случаи и их при помощи сотрудников МВД удалось предотвратить.
Влияние на рынок
«Эффект Долиной» повлиял на рынок, говорит Ирина Вонарха. Люди стали осмотрительнее, обязательно просят освидетельствование дееспособности.
Дмитрий Жуков также констатирует, что эта ситуация повлияла на рынок вторичного жилья вот в негативную сторону, вплоть до того, что 5-7% покупателей делают выбор в пользу покупки первичного жилья, где таких рисков нет.
«Мы рекомендуем применить титульное страхование и задумываемся о введении дополнительной страховки, — говорит Жуков. — Есть предложения от Госдумы ввести период охлаждения и получения денег в течение семи дней, а также обязательно проводить сделки через нотариат. Этих мер явно недостаточно, — период охлаждения всего 7 дней, а мошенники ведут свою жертву не неделями, а месяцами, а нотариат только удостоверяет личности и гарантировать стопроцентную безопасность сделки не может».
Как защититься
Несмотря на то, что Верховный суд занял позицию покупательницы и вернул ей жилье, подобная история при сделках продолжает нести риски временных и материальных потерь, судебных споров и проблем.
Алгоритм действий по предтвращению от Екатерины Сорокиной, юриста ФПК «Альтернатива»
1) Запрос у продавца свидетельства о праве собственности, свежей выписки из ЕГРН, паспорта продавца, выписки и справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Это необходимо, чтобы убедиться что продавец — собственник, обращайте внимание как давно продавец собственник, есть ли обременения на квартире, есть ли долги по коммунальным платежам.
2) Проверка личности продавца на наличие долгов и потенциальных рисков:
2.1. На сайте ФССП, указанная проверка доступна любому, находится в открытом доступе, при наличии информации о ФИО продавца и дате рождения.
2.2. На сайте Арбитражного суда по фамилии можно проверить наличие возбужденного дела о банкротстве или иного экономического спора.
2.3. На сайтах судов общей юрисдикции, в регионе регистрации продавца или места нахождения недвижимого имущества в разделе «Судебное делопроизводство» можно установить имеется ли не рассмотренный в настоящее время спор с участием продавца.
3) Выяснение мотивов принятого продавцом решения.
Для проверки задавайте много вопросов, настаивайте на разговоре с близкими родственниками, ответы на вопросы можно также фиксировать на видеозапись.
От сделки лучше отказаться, если продавец:
— не может четко объяснить, причины продажи квартиры, если версии меняются, если продает единственное жилье без встречной покупки и не может объяснить, где планирует жить после продажи.
— уклоняется от оформления сделки у нотариуса, через банк.
— говорит, что это срочная продажа и стоимость недвижимости нерыночная.
— присутствует на сделке один, отказывается передать контакты близких родственников, просит держать сделку в тайне.
