На Стройнеделе «Брусника» оценила риски неверно структурированных КРТ

Фото: flickr.com

Любой заключенный договор КРТ должен быть сбалансированным, сейчас же с достижением равновесия интересов между властью и бизнесом есть проблемы, заявил на Сибирской строительной неделе Дмитрий Ступин, директор Брусники в Перми и Челябинске. Эксперты РБК Новосибирск подтвердили наличие точек роста проектов КРТ в этой части.

Механизм КРТ в России действует уже несколько лет. За 2,5 года в 77 регионах в активной стадии реализации КРТ находится 667 территорий с общим градостроительным потенциалом в 111 млн м², привел данные зампредседателя Комитета по строительству и ЖКХ Госдумы РФ Александр Аксененко.

Каждый проект КРТ в городах России прорабатывается индивидуально в рамках утвержденных нормативных актов. По соглашению между застройщиком и властью, на девелопера могут быть возложены обязательства по возведению «социалки» — дорог, школ и детских садов, а в другом случае власть оставляет их за собой. Бизнес при этом вносит деньги за право освоения участка через механизм КРТ на торгах в виде конкурса или аукционе и расселяет жителей из ветхого и аварийного жилья, договариваясь с каждым индивидуально.

Директор «Брусники» в Челябинске и Перми Дмитрий Ступин уверен, что ключевой момент в принятии решения о комплексном развитии — баланс. «Грамотно структурированный проект КРТ должен быть нацелен на повышение качества и ценности конкретного участка и одновременно не накладывать на инвестора непосильных социальных обязательств», — говорит он.

По наблюдениям Ступина, договоры бывают перегружены обязательствами девелопера перед властью, и тогда на аукцион либо никто не заявляется, либо его выигрывает участник, компетенции которого не позволили верно оценить затраты, в итоге проект рискует «зависнуть» без реализации.

Недозагруженность КРТ, то есть договор, в котором обязательств девелопера по строительству дорог или социалки нет или почти нет, выливается в многократный рост стоимости земли на торгах, как это было, например, с участком в центре Новосибирска у озера Верховое, цена на который на аукционе выросла в 25 раз и достигла 3 млрд руб.

«Городской бюджет в моменте от этого выигрывает: средства можно отправить на латание «дыр», — комментирует Дмитрий Ступин. — Оборотная сторона такого подхода — слабая обеспеченность реновируемой территории инфраструктурой и высокая финансовая нагрузка на девелопера в виде затрат на обслуживание банковского долга. Сотни миллионов, а иногда миллиарды, которые инвестор отдает в общий бюджетный котел и тратит на обслуживание банковского долга, могли бы пойти на обеспечение развиваемого участка школой, детским садом, спортивными учреждениями, качественными общественными пространствами».

Примером грамотно структурированного решения о КРТ в Бруснике считают опыт «Тихого Компроса» в Перми. Во-первых, он был взвешенно загружен соцобязательствами, здесь было выкуплено и расселено более 550 помещений. Во-вторых, на аукционе разыгрывали не один, а три несмежных участка. Два из них расположены не в центре, свободны от любых обременений. На них можно начинать строить, пока идет расселение на основной площадке. «Показатель сбалансированности подхода пермских властей — минимальный рост стоимости земли на торгах с 5 до 7 млн рублей — говорит Ступин. — Это позволило девелоперу вложить максимум в развитие инфраструктуры этих участков».

Независимый аналитик новосибирского рынка недвижимости Сергей Николаев уверен, что в договорах КРТ все должно быть максимально конкретизировано, вплоть до то целевого назначения средств, полученных властями на аукционе.

«В городе должен быть подробный социально-демографический портрет, чтобы было наглядно видно, сколько где и чего не хватает, и как изменится ситуация через 5-10 лет, — говорит эксперт. — Больное место — очень затратная дорожная инфраструктура. В целом, условия по КРТ у нас непрозрачные, там все должно быть расписано, какая инфраструктура инженерная и социальная есть, куда пойдут деньги полученные на аукционе, при этом не на «затыкание дыр» в другом месте, а именно на развитие этого района».

«Проблемы с полнотой и определенностью договоров КРТ сейчас в равной степени обусловлены отсутствием конкретики в законодательстве и неопытностью регионов в разработке таких договоров, — констатирует Владислав Демин, юрист по недвижимости и строительству «Адвокатского бюро Sollars». — Законодательство устанавливает как обязательные элементы договора, без которых договор КРТ вообще не может считаться заключенным, так и необязательные, которые стороны могут добавить по желанию, при этом вопрос об обеспечении территории объектами транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры силами муниципалитета относится как раз к необязательным элементам договора КРТ». Также, по словам юриста, важно учитывать и возможное несовершенство юридической техники со стороны муниципалитета при составлении текста договора КРТ. «На практике уже имеются случаи споров между застройщиком и муниципалитетом по вопросу объема обязательств по строительству социальных объектов и объемов расселения только из-за того, что стороны по разному толкуют условия договора», — говорит Демин.

«Тема КРТ относительно новая, механизмы только создаются и обкатываются, и все это пришлось на такой период, когда бюджеты регионов не могут участвовать в затратах на социалку и инфраструктуру новых проектов, — отмечает Елена Ермолаева, директор агентства RID Analitics. — Для того, чтобы выполнить пожелания девелоперов, необходим профессионализм и стратегическое мышление со стороны региональных властей. Сейчас риски в основном несет застройщик, которому никто не гарантирует, что проект получится реализовать, и что в итоге будет прибыль».

Следите за деловыми новостями РБК Новосибирск в Telegram-канале и в группе ВКонтакте