Заявленный ввод новых объектов в сегменте апарт-отелей способен перевести рынок из состояния нехватки предложения в фазу высокой конкуренции и снижения маржинальности, отметили аналитики компании «IDEM-консалтинг».

Сейчас динамика на гостиничном рынке Новосибирска смещается в сторону масштабного строительства апарт-отелей, что приведет к двукратному увеличению качественного номерного фонда уже к 2030 году.

Согласно данным экспертов IDEM, пиковые значения загрузки новосибирских гостиниц приходятся на периоды максимальной деловой активности: с февраля по апрель (70–79%) и с сентября по ноябрь (71–78%).

Статус крупнейшего транспортно-логистического хаба Сибири формирует стабильный спрос на услуги гостиниц и апарт-отелей в Новосибирске, при этом основным драйвером сегодня выступает деловой туризм, на который приходится до 45% всего турпотока. Этот показатель существенно превышает средние значения для региональных нерекреационных центров, где доля бизнес-сегмента составляет около 25–35%.

Текущее состояние рынка характеризуется нехваткой качественного предложения, особенно на правом берегу Новосибирска. Из более чем 7,7 тыс. классифицированных номеров на долю качественного фонда (3–5 звезд) приходится около 3,9 тыс.

Реальный уровень загрузки качественных гостиниц оценивается аналитиками в 55–60%. Дефицит номерного фонда стимулирует рост средней стоимости проживания на 12–15%. В среднем по городу стоимость ночи в отеле составляет около 5,2 тыс. руб., при этом для отелей категории 4 звезды показатель колеблется в диапазоне от 6 тыс. до 8,5 тыс. руб.

Почему растет спрос на апарт-отели

Карина Шальнова, основатель УК «КЕЙПОРТ», отмечает, что апарт-отели выбирают гости, которым уже недостаточно стандартного гостиничного номера. Это семьи с детьми, деловые туристы, специалисты в командировках, гости на длительном лечении или обучении, удалённые сотрудники. «Среднесрочное проживание становится одним из самых перспективных сегментов для апарт-отелей: это не классическая посуточная аренда и не долгосрочная аренда квартиры, а гибкий формат проживания от нескольких недель до нескольких месяцев», — продолжает Шальнова.

«Преимущество сервисных апартаментов в том, что их собственники могут претендовать на более платежеспособный сегмент спроса: топ-менеджмент, релоцирующийся из других городов или стран, корпоративный сегмент спроса, при этом управляющая компания обеспечивает уборку, химчистку и прочие гостиничные сервисы, а инфраструктура, если такие апартаменты реализованы единым массивом апарт-отеля, может включать тренажерный зал, кафе и, в зависимости от уровня качества, более расширенную рекреационную (бассейн, SPA-услуги) и деловую (конференц-зал/ коворкинг) инфраструктуру (хотя это все еще редкость)», — говорит Ирина Акутова, старший директор департамента гостиничного бизнеса и туризма CMWP.

Тонкости выбора

При выборе сервисного апарт-отеля для инвестирования Акутова советует ориентироваться на наличие рыночной ниши (в каком продукте есть неудовлетворенный спрос) и на адаптивность продукта (чем шире аудитория спроса, при прочих равных, тем устойчивее загрузка). При этом для корпоративного сегмента спроса важна и категория, и принадлежность к гостиничной сети.

«На текущем этапе рост стоимости номеров в апарт-отелях созвучен с динамикой цен на жилье, хотя здесь важно учитывать более низкий уровень ликвидности гостиничных апартаментов, которые в качественных проектах связаны обязательством собственника по их передаче в пул номерного фонда», — отмечает эксперт.

Карина Шальнова констатирует, что капитализация сервисных апартаментов напрямую зависит не только от рынка недвижимости, но и от операционного результата объекта. «Центр Новосибирска, как правило, дает более сильную ликвидность: там выше деловой и туристический спрос, лучше транспортная доступность, и от этого понятнее стратегия загрузки, — говорит Шальнова. — Окраина может быть успешной только при наличии собственного генератора спроса — крупного делового кластера, медицинского центра, университета, аэропорта или сильной рекреационной функции».

Эксперт отмечает, что оптимальный апарт-отель должен быть не перегруженным, а продуманным. «Избыточная инфраструктура без понятной экономики может стать нагрузкой для проекта», — полагает спикер.

Риски сегмента

В ближайшие годы рынок Новосиирска ждет кардинальная трансформация: в активной стадии реализации находятся 13 проектов, которые к 2030 году выведут на рынок около 6,5 тыс. новых номеров, практически удвоив существующий фонд. Более 50% заявленного ввода приходится на формат апарт-отелей, что является зоной максимальной динамики девелоперской активности. Большинство из них — это многофункциональные комплексы, относящиеся к среднему и высокому ценовому сегменту, констатируют в «IDEM-консалтинг».

Поворотной точкой для инвесторов станет период 2028–2029 годов, когда на рынок выйдет до 80% заявленных проектов. В этот момент девелопмент гостиниц может перейти из категории привлекательного в рисковый, а средняя загрузка может упасть до 45–55%.

«Сегмент гостиниц 3* и апарт-отелей эконом-класса наиболее уязвим к перенасыщению. Рост предложения в этом классе опережает рост платежеспособного спроса. Ожидается усиление ценовой конкуренции, снижение маржинальности и уход с рынка мелких операторов, — прогнозирует генеральный директор «IDEM-консалтинг» Екатерина Гресс. — При этом сегмент 4* может сохранить относительную устойчивость при условии наличия уникальной локации и развитой инфраструктуры, а сегмент 5* сохранит дефицит качественных люксовых объектов и сможет удерживать премиальные тарифы даже в условиях общего насыщения».

Начиная с 2031 года ожидается переход рынка в фазу консолидации: загрузка стабилизируется на уровне около 60%, а главным критерием успешности проектов станет не столько бренд, сколько качество концепции и наличие профессиональной управляющей компании.