Один или 54: компании из Новосибирска делят недвижимость на 250 млн руб.
Раздел имущества между компаниями не всегда проходит мирно: бывшие партнеры по бизнесу не всегда сходятся в оценке стоимости активов и справедливости их раздела. В Арбитражном суде Кемеровской области слушаются дела по необычной ситуации — две новосибирские компании — ПК «Монолит» и ПК «Сотос» делят право собственности на 54 объекта недвижимости в Кузбассе. Разбирательство рискует стать громким и долгим, — число процессов может вырасти до полусотни.
В числе объектов — торговые площади, в том числе известные в городе Юрга магазины из сети «Окей», склады. Пул неоднороден, в нем есть и неликвидные объекты — это полуразрушенные здания, не используемые и не сданные в аренду. Доли ПК «Монолит» и ПК «Сотос» во всех объектах 50/50, а общая стоимость объектов превышает 250 млн руб. На данный момент иски ПК «Сотос» к ПК «Монолит» о передаче неликвидных объектов в собственность с выплатой компенсации ПК «Сотос» рассматриваются в 12 процессах четырьмя судьями Арбитражного суда Кемеровской области: Олегом Засухиным, Сергеем Бондаренко, Александром Филатовым, Верой Останиной.
Разделяй и властвуй
Как отмечает представитель ПК «Монолит» управляющий партнер АБ Sollars адвокат Людмила Соболевская, Верховный суд давно сформировал позиции по разделу общего имущества, недавно эти позиции снова получили подтверждение в Обзоре судебной практики.
«Все сводится к необходимости соблюдения баланса интересов сторон, исследованию всех предложений и возражений сособственников при решении вопроса о передаче имущества, исследованию вопроса наличия материальной возможности для выплаты компенсации выделяющемуся сособственнику., — говорит Соболевская. — С учетом этих позиций ситуация, когда одному собственнику передают в итоге раздела разрушенные здания, а второму — торговые центры, — недопустима».
Несмотря на ясность в подходе Верховного суда в позиции о том, что суды должны учитывать баланс интересов сторон и стремиться к справедливому разделу, сложности при вынесении решений возникают.
Так, ПК «Сотос» подал несколько отдельных исков с требованием оставить отдельные объекты в собственности ответчика — ПК «Монолит» — и выплатить компенсацию по ним. По некоторым делам ПК «Сотос» требует передать объект ему в единоличную собственность, по сути, лишить права собственности ПК «Монолит». В ПК «Монолит» считают, что противоположная сторона манипулирует судебным процессом для «принудительной продажи» низколиквидных объектов: ведь если «невыгодные» объекты суд передаст «Монолиту», то «Сотосу» достанутся здания из числа оставшихся.
Два таких объекта — неликвидные склады на окраине Юрги — судья Сергей Бондаренко уже передал в собственность ПК «Монолит» с выплатой компенсации в пользу ПК «Сотос» в 20 081 690 руб. Каждый день на сумму компенсации подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами в размере более 4 тыс.руб. Суд апелляционной инстанции оставил решение в силе. «При этом выплата компенсации стоимости доли в пользу выделяющегося собственника производится только с согласия другого участника, если он не возражает принять в собственность долю сособственника. Об этом напрямую сказано в позиции Верховного Суда», — отмечает Соболевская.
В ПК «Монолит» полагают, что справедливый раздел всех объектов предполагает получение каждым сособственником каждого вида объектов в примерно одинаковом количестве. Такой же позиции придерживается и Верховный суд: при наличии нескольких объектов в общей собственности комплекс нужно делить пообъектно, не применяя к каждому объекту принцип раздела в натуре. Эту точку зрения Верховный суд излагал в Обзоре судебной практики, при этом позиция высшей судебной инстанции обязательна для исполнения нижестоящих судов.
«Верховный суд в целях обеспечения единообразного применения законодательства дает судам разъяснения по вопросам судебной практики», — подтвердил председатель Арбитражного суда Кемеровской области Константин Кощеев.
«Было бы логичным проводить раздел всех объектов недвижимости в рамках одного дела, чтобы избежать нарушения баланса интересов сторон», — уверена руководитель ПК «Монолит» Ольга Герман. Такой подход был бы справедливым, единым для всех объектов, сократил бы издержки сторон, временные затраты судей, свел бы все процессы в один.
Требования ПК «Монолит», по сути, являются встречными ко всем отдельным искам ПК «Сотос» о разделе имущества. Рассмотрение требований ПК «Сотос» в отдельных делах сделает невозможным рассмотрение требований ПК «Монолит».
«В рамках текущих споров раздел объектов может вестись в нескольких десятках процессов, — рассуждает Людмила Соболевская. — При этом выходит, что вступившее в силу решение суда по одному объекту меняет расстановку сил в другом процессе, то есть будет включаться принцип домино. С учетом времени на апелляции и кассации, раздел собственности займет многим более трех лет и вряд ли будет абсолютно справедливым».
На данный момент судья Арбитражного суда Кемеровской области Александр Филатов уже отказал ПК «Монолит» в делении объектов в рамках одного объединенного дела. Сейчас встает большой вопрос: как соблюсти баланс интересов сторон при рассмотрении вопроса раздела в делах, где делится по одному объекту, что именно должен учитывать суд: количество уже переданной стороне недвижимости, ее инвестиционную привлекательность, объем денежных обязательств по выплате другой стороне. То есть судьи, разрешая вопрос по спору в своем производстве, теоретически должны учитывать судебные акты по всем остальным делам.
По наблюдениям ведущего юриста «Сибирской юридической компании» Елены Стафиевской, судьи не мониторят другие процессы между теми же сторонами, об их существовании суду обычно сообщают стороны в случае, если процесс может оказать влияние на принимаемое в конкретном споре решение.
Здесь правильнее говорить о вариантах защиты собственника, на которого «нападают», — продолжает юрист. — Резонное замечание ПК «Монолит» о том, что множественность споров и множественность решений о выплате денежной компенсации может привести к необходимости выплаты ПК «Монолит» суммы около 65 млн руб., которая отсутствует у ответчика. А это уже создает угрозу банкротства ПК «Монолит», в ходе которой спорное имущество может превратиться в конкурсную массу и в процессе торгов может быть продано заинтересованному приобретателю по достаточно низкой цене».
Представитель ПК «Сотос» Армен Арзуманов отказался предоставить комментарии по сути вопроса судебных споров до момента их разрешения.
Сложности с оценкой
Второй момент, который создает сложности при разделе объектов недвижимости — ситуация с оценкой зданий.
Евгения Арсенчук, генеральный директор оценочной компании ООО » ФПГ» ТАСАДОР» пояснила, что с точки зрения методики оценки все равно, оценивается ли каждый объект отдельно или все в комплексе при условии, если объекты являются самостоятельно приносящими доход объектами. При этом, при распределении активов между равноценными инвесторами, деление объектов в отдельных судебных процессах не учтет интересы равноценных инвесторов в полной мере.
«Чтобы после раздела никто из инвесторов не нес убытки, все 54 объекта надо делить как парк, комплекс активов, приносящих доход группе инвесторов, — уверена Арсенчук. — К тому же, если объектов много, и их делят в рамках одного процесса, обычно назначают одного оценщика или комиссионную экспертизу, это выравнивает погрешности в оценке каждого объекта в одной экспертизе».
Длинные процессы — социальные риски
Длительные судебные разбирательства создают риски не только для владельцев зданий, но и для властей муниципалитетов Кемеровской области и жителей.
«Для небольшой Юрги несколько десятков коммерческих объектов, которые являются предметом тяжб в Арбитражном суде Кемеровской области — это значимо, — отмечает замглавы администрации Юрги по экономическим вопросам Елена Абдульманова. — У нас сложились продуктивные рабочие отношения с собственниками объектов. Уверен, что для Юрги длительные судебные тяжбы невыгодны. Урегулированный вопрос по собственности — это стабильность, постоянные арендаторы, обновление зданий и конструкций, в конечном счете, рост налоговых поступлений и новые рабочие места для Юрги, развитие бизнеса».
Как новое поколение недропользователей меняет золотодобычу: кейс «Золото Дельмачик»
Отдохнуть и полечиться. Какие туристические проекты запускались
в 2023 году в России
