Новосибирских покупателей жилья обвинили в потребительском экстремизме

На сегодняшний день в интернете полно объявлений юридических компаний, обещающих положительный исход судебных тяжб с компаниями-застройщиками.

В Новосибирске много домов, чьи застройщики в силу разных причин не успевают сдать жилье в срок. Законодательство гласит, что за просрочку в сдаче жилья застройщик обязан выплатить дольщику компенсации.

Даже если жилье построено, это не говорит о том, что дольщики готовы подписать акт о его приеме. По закону, в сданной квартире все должно соответствовать строительным нормам и правилам (СНиП). Поэтому многие покупатели приглашают специалистов, вместе с которыми внимательно изучают новую квартиру. Чаще всего им удается найти недочеты, которые строители, при подаче им претензии, обязаны устранить.

На этих двух основных «китах» — сроки сдачи дома и недочеты при приемке — бывшие дольщики обычно строят свои претензии в застройщикам.

Если сорван срок

По словам руководителя юридической компании «Финправ» Вадима ​Бадмаева, иногда суммы компенсаций доходят до нескольких сот тысяч рублей.

«На моей практике нам неоднократно удавалось взыскать с застройщиков в пользу клиента более 600 тысяч рублей компенсации. В среднем суммы колеблются от 120 до 250 тысяч — размер зависит от стоимости квартиры, продолжительности просрочки и профессионализма юристов», — сообщил Бадмаев.

Многие покупатели квартир продают свое старое жилье, чтобы вложить средства в покупку новой. На период строительство нового жилья они вынуждены жить в аренде. По закону они имеют право включать в перечень исковых требований компенсацию арендной платы за просроченный период. «Если на период строительства дома в вашем ипотечном договоре предусмотрена повышенная ставка по кредиту, то это также можно взыскать в суде как понесенные убытки», — заявляет Бадмаев.

По словам специалиста, в случаях крупных выплат застройщики стараются обжаловать решения суда, поэтому дольщики, чтобы получить средства, вынуждены пройти апелляционные инстанции. Компенсационные выплаты за моральный вред — например, сорванный переезд — небольшие: 10-15 тыс. руб.

При этом по словам Бадмаева застройщики, чтобы не судиться предлагают решить вопрос в досудебном порядке, — обычно предлагают 10-30% от суммы реальной компенсации, редко — половину суммы. «Здесь все зависит от ваших намерений — побыстрее закрыть этот вопрос, получить меньше, но сейчас или немного подождать и получить сумму больше, куда войдут неустойка, моральный вред, штраф», — заметил юрист. Говоря о втором пути развития ситуации, Бадмаев отметил, что он более выгоден с финансовой точки зрения: работу юриста, защищавшего интересы истца, оплатит строительная компания.

Однако при этом не исключен вариант, что застройщик, сдав дом, может увести ООО, ответственное за постройку дома на банкротство. «К конечному периоду строительства объекта всегда возрастают риски исков. При этом кроме самих сумм компенсации, долга, требуют и крупные суммы неустойки, штрафов, морального вреда. Денег на эти выплаты объективно никто выделять не планирует, поэтому компанию и уводят на банкротство», — рассказал РБК Новосибирск источник в среде застройщиков.

Эксперт отметил, что в суд с заявлениями лучше обращаться до завершения строительства и сдачи объекта. А вот получив решение суда, дольщик имеет право в любой момент подать исполнительный иск на взыскание компенсационных выплат.

Вторая ситуация, чреватая судебными тяжбами - приемка жилья. Здесь все достаточно понятно - дольщик хочет квартиру в очень хорошем состоянии, застройщик хочет минимизировать затраты на доделки, но понимает, что устранять недстатки он должен,  - однако желательно не все, не спеша и с минимально приемлемым уровнем качества.

Если дольщик и строители в момент передачи жилья не смогли решить ситуацию полюбовно, то после передачи застройщику акта о недоделках по закону предусмотрено 45 дней, в течение которых строительная компания обязана устранить нарушения. Практика показывает, что застройщики охотно исправляют строительные недочеты и ошибки, так как им невыгодно судиться с дольщиками. Кстати, ни в доме, ни в квартире, не должно быть никакого мусора — все должно говорить о том, что дом сдан и стройка осталась в прошлом. В противном случае, участники долевого строительства имеют право потребовать от застройщика исправить все это.

Закон предусматривает еще один выход из ситуации: покупатель квартиры устраняет все недоделки строителей за свой счет с учетом того, что строительная компания возместить все затраты. Однако юристы говорят, что на практике это бывает крайне редко. Также дольщик может подать на застройщика в суд, и тогда дольщик может либо требовать устранения недоделок или компенсации за произведенные им работы.

Тренд на экстремизм

При этом некоторые застройщики считают, что не всегда, обращаясь в суд, дольщики жаждут восстановления справедливости. Многими движет не только желание восстановить права, но и обогатиться за счет строительной компании. При этом данная тенденция набирает силу в Новосибирске.

Татьяна Фуголь, замгендиректора по правовым вопросам ООО «Новосибирск «СтройМастер» заявила, что в своей практике неоднократно сталкивалась с ситуациями, когда недовольные дольщики привлекали неких общественников для разбирательств по жилищным вопросам.

По ее словам под видом общественников работают обычные юристы. Они работают ради штрафов, которые выплачивают строители — это их прибыль. Половина штрафа — потребителю; половина — «общественнику».

Она отметила, что с 1 января в № 214-ФЗ были внесены изменения, согласно которым дольщики для устранения недостатков имеют право обращаться или к застройщику, или напрямую в суд. «Мы в суде говорим, что мы готовы все исправить в срок, досудебный порядок не соблюден. Однако в суде парируют, что право обращаться напрямую в суд у инвесторов теперь есть», — говорит Фуголь.

Прокуратура не видит в подобных действиях покупателей квартир ничего предосудительного.  «Надо понимать, что люди судятся не просто так. Застройщик в срок объект не передал — у него наступает договорная ответственность. При передаче объекта под самоотделку тоже есть обязательства. Суды с застройщиками — это не экстремизм», — отметил Дмитрий Косенко, прокурор отдела по надзору за исполнением законов в сфере экономики и природоохранного законодательства прокуратуры Новосибирской области.

Общественник как pr-ход

По словам  Бадмаева, некоторые новосибирские юридические компании действительно работают под видом общественных организаций. «Понятие «общественная организация», в данном случае, используется исключительно в качестве красивого пиар-хода», — пояснил юрист.

Он добавил, что не всегда юристы за свою работу получают 50% от суммы компенсации. Финансовые вопросы между клиентом и его защитниками в суде, по его словам, решаются в индивидуальном порядке: юридическая компания получает за свою работу определенную комиссию от суммы фактических компенсационных выплат застройщика.

«Возможен вариант, когда можно договориться с застройщиком на выплату компенсации до суда. В этом случае, клиент доволен; доволен застройщик, так как заплатил меньшую сумму, и юристы получают небольшую сумму, в качестве комиссионных за помощь в решении вопроса», — рассказал Бадмаев.

Злоупотребление законодательством

Еще одна претензия застройщиков, высказанная корреспонденту РБК Новосибирск состоит в том, что некоторые дольщики в защите своих прав и расчете компенсаций и выплат пользуются законом «О защите прав потребителей». По заявлению представителей строительных компаний, в тех случаях, когда суд ведет разбирательство именно на основании данного закона, сумма выплат может доходить до стоимости жилья.

По словам Бадмаева, вместе с законом «О защите прав потребителей» работает и № 214-ФЗ — противоречий между этими двумя нормами при разбирательстве быть не должно.

«В отношении участников долевого строительства действует норма, регулирующая размер неустойки и убытков, которые можно взыскать. В данной категории дел для потребителей она прописывает определенный размер штрафа, — прокомментировал Бадмаев. — Когда потребитель закладывает неустойку под 3% в день — она завышена и по ней суд не удовлетворяет требования. Удовлетворяют обычно по 1/150 ставки рефинансирования ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки».

Согласно закону «О защите прав потребителей», доля компенсации не должна превышать стоимости товара. Однако зачастую на практике реальную сумму компенсации определяет судья. Суд может снизить сумму выплат на основании ст.333 ГК РФ, которая позволяет судье изменять сумму выплат в случае заявления застройщика. Бадмаев сказал, что строительные компании почти всегда обращаются в суды. При этом юрист добавил, что суд имеет право применять данную меру в исключительных случаях.

«Однако на практике мы сталкиваемся с тем, что судьи по своему усмотрению снижают суммы, делая это не всегда обоснованно», — заметил юрист.