Эксперты оценили эффекты «новой» льготной ипотеки для рынка новостроек

Фото: Анна Иванова / РБК Новосибирск

Во втором квартале в преддверии отмены массовой льготной ипотеки ее выдачи, также, как и продажи новостроек, в Новосибирске били рекорды, что отразилось и на уровне цен.

Аналитики ЦБ констатировали, что в 2024 году дисбаланс на рынке, связанный с разницей в ценах на новое и вторичное жилье, сохраняется, — так, в I квартале 2024 года разрыв, по разным оценкам, составил от 45% до 55%. По мнению аналитиков, это связано как с «перекладыванием» застройщиками комиссий банков в цены на новостройки, так и со снижением доступности вторичного жилья на фоне роста ставок до 17%, что вызвало переток спроса на первичный рынок, где доступна льготная ипотека.

В июле продажи новостроек в Новосибирске просели, рассказали РБК Новосибирск представители девелоперов. В регионе уже выдают семейную ипотеку по новым правилам. Банки ожидают, что ее доля, после уточнения всех нюансов, будет расти.

«Мы ожидаем увеличения доли семейной ипотеки в кредитных выдачах, более того, она на некоторое время даже займет первое место среди ипотечных программ в условиях высоких ипотечных ставок», — уверен начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.

«Вряд ли новая программа вызовет такой же ажиотаж и объемы сделок, как господдержка на новостройки, но, безусловно, эта программа даст возможность части семей улучшить свои жилищные условия в ситуации, когда приобретение недвижимости в ипотеку по стандартным ставкам стало непосильным для большинства желающих, — отмечает эксперт агентства недвижимости «Жилфонд» Михаил Чайко. — Но цель, которую ставило перед собой правительство, по большей части достигнута, — программа будет использована более целевой аудиторией».

«Новая версия семейной ипотеки не сможет поддержать рынок при том снижении спроса, который наблюдается сейчас, — уверена эксперт рынка недвижимости, основатель компании «Бусы» Ирина Гущина. — Рынку нужны дополнительные государственные программы и меры поддержки строительной отрасли, так как тренд идет на стагнирование рынка. Поддержать покупательский интерес может выход средств физических лиц с депозитов по окончанию срока действия вкладов. Если выгодных предложений со стороны банков не будет, люди скорее всего будут инвестировать в недвижимость. Решающую роль в вопросе привлекательности депозитов, конечно, играет ключевая ставка ЦБ».

Простимулировать рост интереса к новой семейной ипотеке может рыночная турбулентность. «Новая версия программы льготной ипотеки сможет поддержать продажи и спрос на первичном рынке, — уверен Андрей Добринский, основатель компании «ВОЛНА development». — После завершения основной льготной ипотечной программы, люди ускорят принятие решения о сделке, — вырастут опасения дальнейшего ужесточения условий кредитования, в частности повышения ставки в рамках программы».

В целом эксперт уверен, что адресные программы лишь отчасти заменят льготную ипотеку. «Однозначно, для девелоперов это положительный момент: в сложившейся экономической ситуации пора переходить к точечной поддержке отдельных категорий заемщиков, например, это работники бюджетный сферы. Такие программы будут пользоваться спросом на рынке, как, например, IT-ипотека, которая успешно реализована и востребована»

С сокращением доли господдержки рынок ипотеки в России будет возвращаться к своему естественному развитию, уверены в ВТБ. На первый план выходят программы адресной помощи отдельным категориям заемщиков и регионам с недостаточными темпами ввода нового жилья. Новая программа «семейной» ипотеки стала более адресной, ее основная задача — поддержать не рынок, а нуждающихся в этом россиян с детьми.

Популярность субсидированных программ от застройщика будет расти, уверен Андрей Добринский. «Если банк финансирует строительство конкретного объекта у застройщика, такая синергия может возыметь эффект в продаже квартиры в ассортиментной полке», — говорит эксперт.

«Количество совместных программ возрастет, но это также вряд ли сможет массово поддержать спрос в моменте, — подтверждает тренд Ирина Гущина. — В данный момент программы стимулирования спроса исходят от самих застройщиков. В основном это беспроцентная рассрочка с той или иной величиной первоначального взноса и также повышение привлекательности продукта через дополнительное улучшение, например, качество благоустройства, ремонт, мебель».

«В качестве перспективного тренда хочу отметить растущий спрос и интерес к ИЖС, — подчеркивает Ирина Гущина. — Льготные ипотечные программы для населения для покупки жилья в этом сегменте, чтобы активизировать работу банков по проектному финансированию».

Эксперты ЦБ считают, что прекращение действия массовой льготной программы не окажет значимого негативного влияния на застройщиков благодаря накопленному ими запасу прочности, и будет способствовать адресности льготных программ, постепенному сокращению дисбаланса между ценой на первичное и вторичное жилье.

«Сейчас нет условий для снижения цен на недвижимость, — уверен независимый аналитик рынка жилья Сергей Николаев. — После перехода многоквартирного домостроения под контроль банковского сектора, цены на новостройки выросли в разы, и мечтать о том, что можно вернуть цены на прежний уровень, — это утопия».

Николаев ждет роста стоимости домов и земли. «С марта 2025 года всё ИЖС постепенно перейдет на счета-эскроу, что подстроит частное строительство под банковские программы. ИЖС максимально стандартизируют через использование типовых проектов и домокомплектов, и вырежут «дикие бригады» за счет дешевой ипотеки и отсутствия НДС у подрядчиков, работающих по счетам эскроу. Такая схема приведет к кратному росту цены земли, которая стала более понятным залогом для банкиров. Цена на сами дома за счет стандартизации и индустриализации строительства сначала слегка упадет, но потом льготная ипотека на ИЖС всё вернет на круги своя».

Следите за деловыми новостями РБК Новосибирск в Telegram-канале и в группе ВКонтакте