Эксперты оценили эффекты «новой» льготной ипотеки для рынка новостроек
Во втором квартале в преддверии отмены массовой льготной ипотеки ее выдачи, также, как и продажи новостроек, в Новосибирске били рекорды, что отразилось и на уровне цен.
По данным аналитической платформы bnMAP.pro среднячя цена квадратного метра квартиры в новостройке в июне достигла 157 тыс.руб., увеличившись за год на 14,8%.
Аналитики ЦБ констатировали, что в 2024 году дисбаланс на рынке, связанный с разницей в ценах на новое и вторичное жилье, сохраняется, — так, в I квартале 2024 года разрыв, по разным оценкам, составил от 45% до 55%. По мнению аналитиков, это связано как с «перекладыванием» застройщиками комиссий банков в цены на новостройки, так и со снижением доступности вторичного жилья на фоне роста ставок до 17%, что вызвало переток спроса на первичный рынок, где доступна льготная ипотека.
В июле продажи новостроек в Новосибирске просели, рассказали РБК Новосибирск представители девелоперов. В регионе уже выдают семейную ипотеку по новым правилам. Банки ожидают, что ее доля, после уточнения всех нюансов, будет расти.
«Мы ожидаем увеличения доли семейной ипотеки в кредитных выдачах, более того, она на некоторое время даже займет первое место среди ипотечных программ в условиях высоких ипотечных ставок», — уверен начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
«Вряд ли новая программа вызовет такой же ажиотаж и объемы сделок, как господдержка на новостройки, но, безусловно, эта программа даст возможность части семей улучшить свои жилищные условия в ситуации, когда приобретение недвижимости в ипотеку по стандартным ставкам стало непосильным для большинства желающих, — отмечает эксперт агентства недвижимости «Жилфонд» Михаил Чайко. — Но цель, которую ставило перед собой правительство, по большей части достигнута, — программа будет использована более целевой аудиторией».
Чайко пояснил, что часть условий новой семейной ипотеки осталась без изменений, например, цели, под которые выдается кредит по данной программе: приобретение строящихся объектов по договорам долевого участия (ДДУ) а также объектов индивидуального жилищного строительства (частных домов) по договорам подряда, готовых квартир и частных домов по договорам купли-продажи от юрлица при условии что первым собственником был застройщик.
При этом есть изменения. Например если говорить про строительство ИЖС, то обязательным условием стало использование счета эскроу при расчете со строительной организацией. Также изменения коснулись и возраста ребенка, при котором можно воспользоваться этой программой, теперь это не конкретный год рождения, а привязка идет именно к возрасту: условие, что ребенку на момент заключения договора должно быть менее 7 лет. Есть нововведения относительно малых населенных пунктов (с численностью населения до 50 тыс. человек), в них программой могут воспользоваться семьи, в которых есть двое несовершеннолетних детей без привязки к семилетнему возрасту.
Ставка по Семейной ипотеке сохраняется без изменений — до 6% годовых, первоначальный взнос — не менее 20% от стоимости жилья. Максимальный размер кредита по льготной ставке — 6 млн рублей для нестоличных регионов России.
«Новая версия семейной ипотеки не сможет поддержать рынок при том снижении спроса, который наблюдается сейчас, — уверена эксперт рынка недвижимости, основатель компании «Бусы» Ирина Гущина. — Рынку нужны дополнительные государственные программы и меры поддержки строительной отрасли, так как тренд идет на стагнирование рынка. Поддержать покупательский интерес может выход средств физических лиц с депозитов по окончанию срока действия вкладов. Если выгодных предложений со стороны банков не будет, люди скорее всего будут инвестировать в недвижимость. Решающую роль в вопросе привлекательности депозитов, конечно, играет ключевая ставка ЦБ».
Простимулировать рост интереса к новой семейной ипотеке может рыночная турбулентность. «Новая версия программы льготной ипотеки сможет поддержать продажи и спрос на первичном рынке, — уверен Андрей Добринский, основатель компании «ВОЛНА development». — После завершения основной льготной ипотечной программы, люди ускорят принятие решения о сделке, — вырастут опасения дальнейшего ужесточения условий кредитования, в частности повышения ставки в рамках программы».
В целом эксперт уверен, что адресные программы лишь отчасти заменят льготную ипотеку. «Однозначно, для девелоперов это положительный момент: в сложившейся экономической ситуации пора переходить к точечной поддержке отдельных категорий заемщиков, например, это работники бюджетный сферы. Такие программы будут пользоваться спросом на рынке, как, например, IT-ипотека, которая успешно реализована и востребована»
С сокращением доли господдержки рынок ипотеки в России будет возвращаться к своему естественному развитию, уверены в ВТБ. На первый план выходят программы адресной помощи отдельным категориям заемщиков и регионам с недостаточными темпами ввода нового жилья. Новая программа «семейной» ипотеки стала более адресной, ее основная задача — поддержать не рынок, а нуждающихся в этом россиян с детьми.
Синергия субсидированных программ
Популярность субсидированных программ от застройщика будет расти, уверен Андрей Добринский. «Если банк финансирует строительство конкретного объекта у застройщика, такая синергия может возыметь эффект в продаже квартиры в ассортиментной полке», — говорит эксперт.
«Количество совместных программ возрастет, но это также вряд ли сможет массово поддержать спрос в моменте, — подтверждает тренд Ирина Гущина. — В данный момент программы стимулирования спроса исходят от самих застройщиков. В основном это беспроцентная рассрочка с той или иной величиной первоначального взноса и также повышение привлекательности продукта через дополнительное улучшение, например, качество благоустройства, ремонт, мебель».
«В качестве перспективного тренда хочу отметить растущий спрос и интерес к ИЖС, — подчеркивает Ирина Гущина. — Льготные ипотечные программы для населения для покупки жилья в этом сегменте, чтобы активизировать работу банков по проектному финансированию».
В среду 24 июля стало известно, что президент России Владимир Путин поручил правительству расширить семейную ипотеку на частные дома: установить особые условия предоставления ипотечного кредита в рамках льготной программы семейной ипотеки. Об этом говорится в перечне поручений кабмину, который опубликован на официальном сайте Кремля.
Семьи минимум с двумя несовершеннолетними детьми смогут оформить 6-процентную семейную ипотеку на индивидуальные дома, а не только на квартиры, как было раньше. Дом можно купить только в регионах с низким уровнем жилищного строительства и в малых городах.
Такой же кредит им должны выдавать и на строительство индивидуальных жилых домов вне зависимости от того, в каком субъекте РФ оно будет проводиться. Утвердить новые правила правительство должно до 15 августа 2024 года.
Что будет с ценами
Эксперты ЦБ считают, что прекращение действия массовой льготной программы не окажет значимого негативного влияния на застройщиков благодаря накопленному ими запасу прочности, и будет способствовать адресности льготных программ, постепенному сокращению дисбаланса между ценой на первичное и вторичное жилье.
«Сейчас нет условий для снижения цен на недвижимость, — уверен независимый аналитик рынка жилья Сергей Николаев. — После перехода многоквартирного домостроения под контроль банковского сектора, цены на новостройки выросли в разы, и мечтать о том, что можно вернуть цены на прежний уровень, — это утопия».
Николаев ждет роста стоимости домов и земли. «С марта 2025 года всё ИЖС постепенно перейдет на счета-эскроу, что подстроит частное строительство под банковские программы. ИЖС максимально стандартизируют через использование типовых проектов и домокомплектов, и вырежут «дикие бригады» за счет дешевой ипотеки и отсутствия НДС у подрядчиков, работающих по счетам эскроу. Такая схема приведет к кратному росту цены земли, которая стала более понятным залогом для банкиров. Цена на сами дома за счет стандартизации и индустриализации строительства сначала слегка упадет, но потом льготная ипотека на ИЖС всё вернет на круги своя».
Следите за деловыми новостями РБК Новосибирск в Telegram-канале и в группе ВКонтакте
Читайте РБК в MAX! Самые важные новости, только проверенная информация.
В Эстонии заявили о способности КНР быстро закончить конфликт на Украине
Фицо оценил, на сколько лет продлит бои передача активов России Киеву
ЕК создаст разведывательное подразделение под руководством фон дер Ляйен — FT
В Европе началась гонка за активы ЛУКОЙЛа — Bloomberg
В Госдуме рассказали о планах ввести новые ставки по семейной ипотеке
ВСУ обороняют часть фронта только БПЛА из-за нехватки людей — FT
