Дефицит «социалки» признали основанием отказа в возведении ЖК, — мнения
Седьмой арбитражный апелляционный суд в Томске признал законной позицию прокуратуры Новосибирской области, согласно которой выдача разрешения на строительство многоквартирного дома, если его жильцы не обеспечены местами в школах и детских садах, противоречит требованиям законодательства, нарушает права неопределенного круга лиц, в том числе несовершеннолетних.
В рамках этого дела мэрия отказала застройщику ООО «Д54 Развитие» в выдаче разрешения на строительство жилого дома в районе Нижней Ельцовке. Не согласившись, компания обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство.
В «Д54 Развитие» РБК Новосибирск рассказали, что в ходе разбирательства исследовался вопрос о загруженности школы в Нижней Ельцовке к моменту ввода в эксплуатацию жилого комплекса в 2027–2028 годах. Суд первой инстанции иск застройщика удовлетворил, в апелляции прокуратура выступала в роли третьей стороны. Глава «Д54 Развитие» Михаил Ковалев считает, что заявления прокуратуры были формальными, без конкретных фактов.
«В рамках заседания суд, исходя из данных Департамента образования за 2022-2023 год, оценивал загруженность школы при односменной работе, а перегруженные школы явно работают в две смены, — говорит Ковалев. — При этом в своем же решении суд ссылается на дефицит мест на момент ввода в эксплуатацию комплекса в 2027 году». По мнению Ковалева, доказательств загруженности школы к моменту ввода в эксплуатацию не представлено. Застройщик намерен обратиться в кассацию.
Как считает старший юрист адвокатского бюро Sollars Евгений Карпов, проблема заключается в толковании норм градостроительного кодекса. «Что следует понимать под несоответствием требованиям или «ограничениями, установленным в соответствии с иным законодательством РФ», неясно», — сказал он.
По словам юриста, суд первой инстанции не усмотрел нарушений или ограничений, достаточных для отказа мэрии. Вышестоящий суд пошел по пути расширительного толкования закона и пришел к выводу, что «заведомая невозможность обеспечения граждан нормативными условиями по соответствующим обязательствам может служить поводом для отказа в выдаче разрешения на строительство».
«Не доводить до абсурда»
РБК Новосибирск узнал позицию экспертов строительной отрасли по этому делу.
Сергей Николаев, независимый аналитик рынка недвижимости, говорит, что в решении этого вопроса важно оценивать в каждом конкретном районе демографическую ситуацию, как нынешнюю, так и перспективную, для этого чиновникам стоит создать специальную цифровую карту города, по которой можно было бы прогнозировать, где будет нехватка мощностей по социальной инфраструктуре, а где избыток с учетом данных по текущей застройке, перспективным участкам под новое жилье, демографических трендов.
Ирина Гущина, бизнес-практик в сфере недвижимости и соучредитель девелоперских проектов, полагает, что такое решение суда в перспективе может повлиять на то, что социальный климат в Новосибирске станет более комфортным. «Вопрос социальной нагрузки на застройщика в Новосибирске раньше не присутствовал в столь жестком регламенте, — говорит Гущина. — В то же время в Москве и Московской области обязательное участие компаний в строительстве инфраструктуры предусмотрено давно, и в том числе благодаря этому город активно и планомерно развивается».
Максим Федорченко, координатор Национального объединения строителей в Сибирском федеральном округе уверен, что главное в такой истории не доводить до абсурда. «Это может привести к параличу строительства: безусловно, новые микрорайоны должны обеспечиваться социальными объектами, но надо понимать, что нигде в мире нет такой практики, когда, например, в чистом поле сначала строят школы и детские сады, а потом уже жилые дома. К тому же, строительством соцобъектов должны заниматься муниципальные власти, это их обязательства. Если строить школы за счет застройщиков, то стоимость жилья вырастет» — отмечает эксперт.
