Долгострой с бассейном на крыше: почему не ввели Pool House
Комплекс апартаментов Pool House на ул. Тополевая, 5, возле ТРЦ «Аура» в Новосибирске, который планировалось достроить в 2024 году, в этом году не сдадут. Об этом сообщили РБК Новосибирск в Минстрое региона.
Комплекс апартаментов Pool House на ул. Тополевой, 5 должен был иметь бассейн на крыше. Для того времени концепция объекта была уникальна для Сибири. Кроме бассейна, предполагалось, что в здании будет клиника, прачечная по американскому образцу, кафе, спортивно-оздоровительный центр, помещения административного назначения, магазин и подземная автостоянка.
Однако из-за возникших проблем у застройщика объект так и не был достроен. Не помогло даже упрощение концепции, согласно которой от бассейна решено было отказаться в пользу увеличения площадей под юниты.
В настоящее время сдачи ожидают несколько сотен дольщиков. При этом в региональном Минстрое констатируют, что на достройку объекта не хватает порядка 200 млн руб. Поэтому завершить строительство можно только с помощью инвестора.
Сами дольщики озабочены тем, что им неизвестна экономика проекта, как расходовались деньги застройщиком, и почему гарантии региональных властей завершить объект до конца 2024 года — не были исполнены.
Готовность замерла
Как сказано в ответе министра строительства региона Дмитрия Богомолова, предоставленном РБК Новосибирск, строительная готовность объекта за год существенно не изменилась и, по информации застройщика, составляет порядка 70%.
В региональном Минстрое сообщили, что в марте 2024 года застройщиком «Многопрофильная клиника» заключен договор с проектной организацией на корректировку проектной документации, которая получила положительное заключение экспертизы. Проведены работы по актуализации всех технических условий по объекту.
Вопрос завершения строительства здания по ул. Тополевая, 5 в Новосибирске является предметом регулярных встреч и совещаний с участием застройщика, прокуратуры Новосибирской области, представителя инвестора и граждан.
«Завершение строительства дома планируется привлеченным инвестором, однако, у застройщика недостаточно необходимых для этого активов», — констатировал Богомолов.
Как рассказал РБК Новосибирск один из дольщиков Тополевой, 5 Юрий Титоренко, на объекте, по их данным, на протяжении длительного времени практически не ведутся работы. Люди пишут жалобы в федеральные органы на действия региональных властей, так как многочисленные совещания и договоренности не дали результата, итогом которых должна была стать обещанная достройка объекта до конца 2024 года.
По данным сервиса «Контур. Фокус», ООО «Многопрофильная клиника» создано в 2009 году. До 2012 года компанией владели Владимир Лантух и Владимир Степанов. Сейчас в качестве учредителя указан Сергей Степанов, гендиректор — Сергей Зеленков.
Уголовное дело против застройщика
В настоящее время было подано заявление в следственный комитет. В региональном СУ СК РФ РБК Новосибирск подтвердили обращение граждан. «Руководителем следственного отдела по Октябрьскому району Новосибирска был проведен личный прием членов инициативной группы и принято коллективное обращение по данному вопросу», — сказано в ответе ведомства.
Титоренко добавил, что с дольщиков были взяты пояснения, но уголовное дело еще не возбуждено. «Надеемся, что дело возбудят, так как это необходимая мера и единственный действенный способ защиты наших прав» — сообщил он.
При этом ранее на собраниях дольщиков в региональном Минстрое застройщик Сергей Степанов просил дольщиков не инициировать уголовное дело, чтобы он имел возможность достроить объект. Кроме того, против него уже было возбуждено уголовное дело, так как он не смог достроить дом на ул. Добролюбова, 162/2 (первый подъезд).
Строительством дома на ул. Добролюбова, 162/1 занимались ООО «НСК-Инвест», а затем — жилищно-строительный кооператив «НСК-Инвест». В феврале 2023 года в отношении председателя ЖСК Сергея Степанова возбудили уголовное дело по факту мошенничества (ч.4 ст.159 УК РФ). По версии прокуратуры Новосибирской области, глава кооператива строил дом с привлечением средств дольщиков (84 млн руб.), не имея разрешительных документов. При этом Степанов не исполнял взятые на себя обязательства и срывал сроки возведения дома. В марте на имущество обвиняемого, стоимостью 27 млн руб., наложили арест.
«В конце 2022 года, когда возбудили уголовное дело по долгострою на Добролюбова, на собрание дольщиков в региональном Минстрое, Сергей Степанов привел инвестора — исполнительного директора «СибирьИнвест», и гарантировал, что дом на Добролюбова и апартаменты на Тополевой, 5 будут достроены. Была договоренность, что сначала достроят дом на Добролюбова (срок сдачи не позднее 4 кв. 2023 г.), а затем завершат Тополевую (срок сдачи не позднее 4 кв 2024 г.)», — сказал Титоренко.
Апартаменты продавали под видом жилья
Владельцы апартаментов фактически заключают договор на приобретение нежилого помещения, и при возникновении проблем у застройщика по закону не могут рассчитывать на механизмы защиты своих прав, как у дольщиков, купивших жилые помещения, отметили в региональном Минстрое.
«Помещения в данном здании не являются жилыми. Меры государственной поддержки, как на федеральном, так и на региональном уровнях, действующим законодательством не предусмотрены», — сказано в ответе министерства.
По словам Титоренко, в офисе застройщика сидели сотрудники, которые внушали гражданам, что помещения на Тополевой — это практически как жилье и здесь можно постоянно прописаться.
«Но самое главное, есть и документальное подтверждение. Так, в первых 80 договорах долевого участия (ДДУ), в том числе и в моем, было написано, что объект передачи — жилое помещение. Эти ДДУ были отрегистрированы в юстиции. Кроме того, людям менеджеры по продажам рассказывали, что это практически жилой дом, поэтому многие надеялись там жить. Плюс изначально по техническим характеристикам и другим нормам Pool House соответствовал параметрам жилого объекта», — считает он.
По мнению юриста бюро Sollars Владислава Демина, можно констатировать, что ДДУ имеет определенные недостатки в части идентификации статуса объекта. «Вместе с тем, говорить о намеренном введении в заблуждении в данном случае не совсем корректно, так как если в самом ДДУ кроме прочего имеются ссылки на официально опубликованные документы, указывающие на статус здания как нежилого объекта», — сообщил юрист.
Он добавил, что в целом говорить о привлечении застройщика к ответственности за продажу «апартаментов под видом жилых объектов» возможно, но только в рамках взыскания убытков в виде разницы стоимости жилых и нежилых помещений либо в связи с недобросовестной рекламой. Кроме того, потребуется предоставить письменные доказательства того, что при заключении договора представители застройщика обещали именно возможность регистрации по месту жительства в объектах.
Обещания властей
По словам Юрия Титоренко, летом 2023 года прошло общее собрание дольщиков в Новосибирском государственном аграрном университете, на котором начальник управления контроля в области долевого строительства и инженерного обеспечения министерства строительства Новосибирской области Евгений Тилилицын рассказывал, что власти гарантируют достройку объекта до конца 2024 года. Он предложил дольщикам подписать допсоглашения о переносе сроков ввода в эксплуатацию до 4 квартала 2024 года. Также на этом собрании присутствовал сотрудник прокуратуры Новосибирской области Денис Снегур, который сообщил, что достройка объекта находится на особом контроле прокуратуры.
После завершения строительства долгостроя на Добролюбова, в мае 2024 года на собрании в прокуратуре, потенциальный инвестор заявил, что денег на достройку Тополевой, 5 нет. Это же подтвердили в региональном Минстрое. «Смету они нам не показывали. Сколько денег нужно на достройку — не говорили, никаких подробностей не раскрывали. Есть речь про дефицит в 200 млн руб., но откуда взялась эта сумма, нам неизвестно», — подчеркнул Титоренко.
Собеседник добавил, что согласно планам, в этом году предполагалось, что инвестор обеспечит объект теплом от котельной, которая обогревает соседние дома, построенные «СибирьИнвест». Но вопрос не был решен. Это подтвердили в региональном Минстрое.
«Объект на сегодняшний день не подключен к системе теплоснабжения. Между тем, по соседству со зданием (на расстоянии 10 метров) находится газовая котельная, располагающая мощностями для подключения дома к горячему водоснабжению и отоплению», — говорится в ответе.
РБК Новосибирск направил запрос в «СибирьИнвест» и ООО «Многопрофильная клиника» с просьбой прокомментировать ситуацию с достройкой объекта на Тополевой, 5.
Перспективы и ожидания
«Как мне известно, долгострой на Добролюбова, 162/2 (первый подъезд) достроили с привлечением средств самого Степанова. Откуда это имущество появилось — покажет расследование уголовного дела. Но мы полагаем, что средства были взяты в том числе и с объекта на Тополевой, 5», — высказал мнение Юрий Титоренко. — Тополевая начала строиться за три года до строительства Добролюбова. И к 2015 году было привлечено максимальное количество денежных средств с участников строительства. Все сделки проходили через приходные кассовые ордера, что дает возможность для манипуляций с наличностью».
Он добавил, что, по имеющимся данным, в Pool House продолжают реализовывать площади, в том числе юниты приобрели участники СВО, которые теперь также надеются на скорый ввод в эксплуатацию данного комплекса.
Как подсчитала редакция РБК Новосибирск, сейчас на сайтах по поиску и продаже недвижимости размещено около 10 объявлений по продаже площадей в этом объекте. Стоимость квадратного метра начинается от 84,2 тыс. руб.
Титоренко подчеркнул, что проблема заключается в том, что дольщикам неизвестно, что происходит с объектом в данный момент, а благодаря возбуждению уголовного дела в рамках процессуальных действий появится возможность наложить ограничения на пользование застройщиком своими активами.
«В октябре мы обратились по всем фронтам: к губернатору Новосибирской области, полпреду по СФО, в Минстрой РФ и прокуратуру. Надеемся, что механизм достройки объекта все-таки будет найден. Если чуда не произойдет, то мы пойдем по пути банкротства застройщика», — заключил он.
Как рассказал РБК Новосибирск независимый аналитик Сергей Николаев, если все площади проданы, то, чтобы дело по этому объекту сдвинулось с мертвой точки, необходимо участие и вложения со стороны самих дольщиков. «Теоретически инвестора можно привлечь, дав ему участок взамен, это отработанный механизм масштабных инвестпроектов. Но власти этого сделать, вероятно, не смогут, так как это коммерческий объект. Поэтому нужно, чтобы инициативная группа взяла этот объект в свои руки, посчитала, сколько точно не хватает, и сколько нужно собрать с дольщиков. Так будет быстрее. Возможно, и власти помогут в каких-то моментах, например, с благоустройством территории», — подытожил эксперт.
Банкротство застройщиков апартаментов
Согласно закону, апартаменты не обладают отдельным правовым статусом. Это значит, что дольщикам, купившим апартаменты, будет сложнее получить приобретенную недвижимость в случае банкротства застройщика. Дольщики апартаментов не могут требовать передачи им готового объекта. Их требования по передаче помещений не включаются в реестр требований участников строительства. Они могут только включить свои денежные требования в общую (четвертую) очередь реестра требований кредиторов и требовать возврата денег.
«Таким образом, можно констатировать, что в настоящий момент права дольщиков, приобретающих апартаменты менее защищены по сравнению с дольщиками, приобретающими жилые помещения. К сожалению, исправить данную ситуацию можно только кардинальным изменением судебной практики на уровне Верховного Суда РФ или изменением самого закона о долевом строительстве», — подчеркнул юрист Владислав Демин.
Следите за деловыми новостями РБК Новосибирск в Telegram-канале и в группе ВКонтакте
В разных районах Москвы и области
Квартиры в столице
с выгодой до ₽4,5 млн
Выгодные предложения
для семей с детьми
Видовые квартиры
в высотных башнях
Варианты с мебелью
и встроенной техникой
