РБК Pro Правила съема: как россиянин делает $60 тыс. на сдаче квартир в Майами РБК Pro «Тоже мне профессионал»: 10 жестких приемов манипуляторов на переговорах РБК Pro Как устроена торговая наценка: жадность ретейлеров или законная прибыль РБК Pro «Что я делаю не так?»: топ-5 болей современных менеджеров Читайте больше на РБК Pro
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Новосибирск
Музыкальный сервис Spotify объявил о запуске в России Технологии и медиа, 20:02 В «Газпроме» заявили о прохождении нижней точки падения цен на газ Бизнес, 20:02 В Думе предложили запретить отказывать в усыновлении родным из-за дохода Общество, 20:00 Посольство оценило возможность Доминиканы принять российских туристов Общество, 19:58 Как доля онлайн-продаж «ВкусВилл» выросла в 30 раз РБК и #CloudMTS, 19:55 Премьер Белоруссии сообщил о соглашении на поставку нефти из России Экономика, 19:46 Россия возобновит транспортное сообщение с Белоруссией Общество, 19:39 Правительство предупредили об угрозе потери краболовами $2,7 млрд в год Экономика, 19:38 Пандемия коронавируса. Самое актуальное на 14 июля Общество, 19:37 Что случилось за день. Главные новости РБК Общество, 19:25 Ученые предупредили о росте смертей от ВИЧ и туберкулеза из-за COVID-19 Общество, 19:22 Власти Чечни запретили въезд туристам для предупреждения вспышки COVID-19 Общество, 19:18 Минздрав отменил справки об отсутствии COVID при заселении в санатории Общество, 19:14 Феттель пообещал остаться в Ferrari до конца сезона «Формулы-1» Спорт, 19:11
Недвижимость ,  
0 

Власти оценили готовность строительного рынка к проектному финансированию

По данным губернатора Андрея Травникова, 65% застройщиков в регионе будут достраивать свои объекты по старой схеме договоров долевого участия
Фото: РБК Новосибирск
Фото: РБК Новосибирск

Глава регионального Минстроя Иван Шмидт на пресс-конференции в ТАСС сообщил, что около 350 из 447 строек в Новосибирской области, реализуемых с привлечением средств дольщиков, не затронет переход на проектное финансирование и счета эскроу.

«Мы совместно с застройщиками оценили количество объектов, которые попадают под критерии постановления Правительства РФ, принятого два месяца назад, которое позволяет обеспечить плавный переход отрасли на новую систему финансирования и достроить объекты в высокой степени готовности по старой схеме, и оценили те объекты, которые потребуют проектного финансирования, — комментировал ситуацию Травников. — Соотношение в Новосибирской области примерно соответствует общероссийскому. 63-65% можно достроить по старой схеме. А оставшаяся часть потребует проектного финансирования — количество таких объектов меняется с каждым днем, банки рассматривают заявки застройщиков и принимают решения».

С 1 июля 2019 года российские застройщики лишаются возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Теперь деньги, вложенные в приобретение жилья, будут храниться на специальных эскроу-счетах и получить их застройщик сможет только после ввода объекта в эксплуатацию. Строительство при этом будет вестись за счет проектного финансирования банков.

В начале апреля было опубликовано положение Правительства РФ, где определены критерии оценки: если готовность дома составляет 30%, заключено 10% договоров, то такие объекты можно достроить по старой схеме. По площадкам комплексной застройки эти критерии расширены до 15%.

Министр Шмидт отметил, что из тех 20% проектов жилищного строительства, которые будут работать по проектному финансированию и счетам эскроу, у министерства есть понимание, каким образом будет строиться работа после 1 июля, практически со всеми застройщиками.

«На сегодняшний день я обладаю информацией, что в отношении 14 объектов даны положительные решения об открытии проектного финансирования», — сообщил Андрей Травников.

По информации, озвученной региональным Минстроем, в Сибири определено 10 банков, которые аккредитованы и работают с механизмами проектного финансирования. При этом до сих пор почти 100% рынка приходится на долю Сбербанка. Заместитель председателя Сибирского банка ПАО «Сбербанк» Сергей Кузнецов сообщил, что всего в Новосибирской области с начала года подано 32 заявки от застройщиков — 20 рассмотрено, девять в стадии рассмотрения, и по трем — отказ.

Риски настоящей модели

Виктор Остахов, председатель строительного комитета Новосибирского областного отделения «Опоры России» и член штаба ОНФ, рассказал РБК Новосибирск, что доступность проектного финансирования для небольших застройщиков находится на недостаточном уровне.

«Банки отклоняют заявки с маржинальностью проектов менее 5%, в то время как именно такие проекты составляют более половины всего рынка первичного жилья в России, тем более если мы говорим о регионах», — отметил эксперт. Остахов прогнозирует, что сложная экономическая ситуация для таких проектов наступит уже в июле текущего года, когда не станет источника финансирования.

Также в «Опоре России» отмечает большой риск в части нарушения прав юридических лиц — добросовестных приобретателей квадратных метров на стадии строительства: законопроектом из понятия «участник строительства» исключаются юрлица.

Астахов отметил, что возложение на застройщика обязанности по одному и тому же проекту или очереди строительства уплачивать взносы в компенсационный фонд и осуществлять продажи с использованием счетов эскроу создает неоправданно высокую финансовую нагрузку. «Более того «новые» требования в части критериев соответствия застройщика в большинстве случаев невозможно применить к «старым» проектам, которые начали свою реализацию до 1 июля 2018 года», — отметил спикер.

В конце мая Банк России представил показатели текущей ситуации по переходу застройщиков на продукт проектного финансирования:

  • Имеют право работать с проектным финансированием и счетами эскроу 62 банка. Еще 30 банков официально подтвердили готовность внедрять продукт в рынок. Фактически сегодня принимают документы для рассмотрения 17 банков.
  • Объем строительства в России — около 10 тыс. проектов, из этого числа 6 тыс. находятся на стадии выше 30% и смогут завершить стройку по старым правилам. Из оставшихся 4 тыс. проектов заявки в банки подали лишь 1,3 тыс. проектов.

«Многим кажется, что банки будут главными бенефициарами новой системы строительства жилья, — комментирует ситуацию старший вице-президент, управляющий филиалом «Сибирский» банка «ФК Открытие» Ирина Демчук — На самом деле ситуация противоположная: риски у банков возрастают в разы. Даже при анонсированных правительством РФ льготах по ипотеке процент тех, кто обращается за жилищными кредитами, не увеличивается, и этот фактор уменьшает рост рынка, давит на него: даже при стабильности, которую обеспечивают счета эскроу, возникает риск, что построенное жилье не будет продано. Как результат, мы видим, что многие банки сегодня отказываются от работы на рынке ипотеки и проектного финансирования».

Адаптация по-новосибирски

По наблюдениям Максима Маркова, директора проектов ГК «ЁЛКА девелопмент», новосибирские застройщики в первом полугодии создавали себе задел возможностей для начала более плавной работы в новых условиях, — рост зарегистрированных в Росреестре за пять месяцев договоров долевого участия по сравнению с прошлым годом составил 23%.

Это связано с возможностью, которая существует в новой редакции №214-ФЗ. Оплату за договоры долевого участия, которые были зарегистрированы до 1 июля 2019 года, можно будет принимать на спецсчета застройщиков, а не складывать на эскроу-счета. То есть, такой инструмент позволит застройщикам продолжать строительство за счет денег дольщиков, а не за счет банковских кредитов.

«В поддержку заключения от том, что застройщики увлеченно занимались техническими регистрациями, говорит и факт падения количества выдачи ипотечных жилищных кредитов участникам долевого строительства, на фоне показанного выше роста регистраций ДДУ, — отмечает Марков. — При росте ДДУ к прошлому году в 23%, выдача ипотек сократилась на 15%. Это при том, что абсолютное большинство ДДУ обеспечиваются ипотечными займами».

Аналитик приходит к выводу, что застройщики запаслись техническими ДДУ, чтобы обеспечить себя беспроцентными средствами для ведения строительства. «Падение общего количества регистраций ДДУ в мае, по всей видимости, говорит о том, что застройщики останавливают формирование таких запасов. Еще это говорит о том, что новосибирские строительные компании считают, что подготовились к работе в новых условиях долевого строительства, и дата 1 июля 2019 года их пугает все меньше», — полагает Марков.

«Сегодня у многих застройщиков есть разрешения на строительство, земельный фонд. Возможно, именно поэтому пока строители не очень активно приходят за кредитами — проектным финансированием, — отмечает Демчук. — Застройщики, имеющие депозиты, в принципе могут еще около двух лет не привлекать данную схему кредитования и не открывать счета эскроу, так как будут использовать этот капитал. На мой экспертный взгляд, через полгода мы увидим совершенно другой рынок ипотеки. Он будет перераспределяться в сторону вторичного жилья. Строительство первичного жилья будет снижаться».