Власти оценили готовность строительного рынка к проектному финансированию

Фото: РБК Новосибирск

Глава регионального Минстроя Иван Шмидт на пресс-конференции в ТАСС сообщил, что около 350 из 447 строек в Новосибирской области, реализуемых с привлечением средств дольщиков, не затронет переход на проектное финансирование и счета эскроу.

«Мы совместно с застройщиками оценили количество объектов, которые попадают под критерии постановления Правительства РФ, принятого два месяца назад, которое позволяет обеспечить плавный переход отрасли на новую систему финансирования и достроить объекты в высокой степени готовности по старой схеме, и оценили те объекты, которые потребуют проектного финансирования, — комментировал ситуацию Травников. — Соотношение в Новосибирской области примерно соответствует общероссийскому. 63-65% можно достроить по старой схеме. А оставшаяся часть потребует проектного финансирования — количество таких объектов меняется с каждым днем, банки рассматривают заявки застройщиков и принимают решения».

Министр Шмидт отметил, что из тех 20% проектов жилищного строительства, которые будут работать по проектному финансированию и счетам эскроу, у министерства есть понимание, каким образом будет строиться работа после 1 июля, практически со всеми застройщиками.

По информации, озвученной региональным Минстроем, в Сибири определено 10 банков, которые аккредитованы и работают с механизмами проектного финансирования. При этом до сих пор почти 100% рынка приходится на долю Сбербанка. Заместитель председателя Сибирского банка ПАО «Сбербанк» Сергей Кузнецов сообщил, что всего в Новосибирской области с начала года подано 32 заявки от застройщиков — 20 рассмотрено, девять в стадии рассмотрения, и по трем — отказ.

Виктор Остахов, председатель строительного комитета Новосибирского областного отделения «Опоры России» и член штаба ОНФ, рассказал РБК Новосибирск, что доступность проектного финансирования для небольших застройщиков находится на недостаточном уровне.

«Банки отклоняют заявки с маржинальностью проектов менее 5%, в то время как именно такие проекты составляют более половины всего рынка первичного жилья в России, тем более если мы говорим о регионах», — отметил эксперт. Остахов прогнозирует, что сложная экономическая ситуация для таких проектов наступит уже в июле текущего года, когда не станет источника финансирования.

Астахов отметил, что возложение на застройщика обязанности по одному и тому же проекту или очереди строительства уплачивать взносы в компенсационный фонд и осуществлять продажи с использованием счетов эскроу создает неоправданно высокую финансовую нагрузку. «Более того «новые» требования в части критериев соответствия застройщика в большинстве случаев невозможно применить к «старым» проектам, которые начали свою реализацию до 1 июля 2018 года», — отметил спикер.

«Многим кажется, что банки будут главными бенефициарами новой системы строительства жилья, — комментирует ситуацию старший вице-президент, управляющий филиалом «Сибирский» банка «ФК Открытие» Ирина Демчук — На самом деле ситуация противоположная: риски у банков возрастают в разы. Даже при анонсированных правительством РФ льготах по ипотеке процент тех, кто обращается за жилищными кредитами, не увеличивается, и этот фактор уменьшает рост рынка, давит на него: даже при стабильности, которую обеспечивают счета эскроу, возникает риск, что построенное жилье не будет продано. Как результат, мы видим, что многие банки сегодня отказываются от работы на рынке ипотеки и проектного финансирования».

По наблюдениям Максима Маркова, директора проектов ГК «ЁЛКА девелопмент», новосибирские застройщики в первом полугодии создавали себе задел возможностей для начала более плавной работы в новых условиях, — рост зарегистрированных в Росреестре за пять месяцев договоров долевого участия по сравнению с прошлым годом составил 23%.

«В поддержку заключения от том, что застройщики увлеченно занимались техническими регистрациями, говорит и факт падения количества выдачи ипотечных жилищных кредитов участникам долевого строительства, на фоне показанного выше роста регистраций ДДУ, — отмечает Марков. — При росте ДДУ к прошлому году в 23%, выдача ипотек сократилась на 15%. Это при том, что абсолютное большинство ДДУ обеспечиваются ипотечными займами».

Аналитик приходит к выводу, что застройщики запаслись техническими ДДУ, чтобы обеспечить себя беспроцентными средствами для ведения строительства. «Падение общего количества регистраций ДДУ в мае, по всей видимости, говорит о том, что застройщики останавливают формирование таких запасов. Еще это говорит о том, что новосибирские строительные компании считают, что подготовились к работе в новых условиях долевого строительства, и дата 1 июля 2019 года их пугает все меньше», — полагает Марков.

«Сегодня у многих застройщиков есть разрешения на строительство, земельный фонд. Возможно, именно поэтому пока строители не очень активно приходят за кредитами — проектным финансированием, — отмечает Демчук. — Застройщики, имеющие депозиты, в принципе могут еще около двух лет не привлекать данную схему кредитования и не открывать счета эскроу, так как будут использовать этот капитал. На мой экспертный взгляд, через полгода мы увидим совершенно другой рынок ипотеки. Он будет перераспределяться в сторону вторичного жилья. Строительство первичного жилья будет снижаться».