Эксперты оценили доступность льготной ипотеки в Новосибирске

По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), по состоянию на 23 марта средняя ставка по «обычной» ипотеке на новостройки составляет 27,92%, на вторичное жилье — 28,41%.
Эти ставки воспринимаются россиянами как высокие — семь из десяти (73%) сообщили, что готовы оформить ипотечный кредит при ставке 10%, свидетельствуют данные исследования ТСТН. Еще 16% респондентов ожидают, когда ставка опустится до 17%.
Сейчас в России официально действуют несколько льготных программ приобретения квартир. Насколько доступна и популярна льготная ипотека, — в опросе экспертов РБК Новосибирск.
Роман Шепелев, бренд-менеджер по новостройкам в АН «Города»:
— Семейная ипотека сохраняет статус одного из наиболее востребованных инструментов для приобретения жилья. Программа привлекает низкой ставкой 6%, возможностью использования маткапитала на первоначальный взнос. На текущий момент лимиты программы фактически не ограничены.
В Новосибирске есть стабильный спрос на ИТ-ипотеку. Программа с ставкой 5% сохраняет популярность среди квалифицированных специалистов, несмотря на жесткие требования к подтверждению дохода и аккредитованной компании. Доля ИТ-ипотеки в общем объеме выдач в этом году сократилась, но остается значимой для целевой аудитории.
Сельская ипотека (ставка 3%) фактически приостановлена из-за исчерпания федерального финансирования. Номинально программа действует, но отсутствие лимитов делает ее недоступной для новых заемщиков. Перспективы возобновления зависят от бюджетных решений — ожидаемых изменений до конца года нет.
Программы застройщиков (рассрочка, траншевая ипотека, фиксация ставки) занимают около 30-35% первичного рынка. Наиболее популярная из них — рассрочка, которую можно взять как на квартиры в сданных домах, так и на новостройку, сроком до пяти лет. Регулятор рассматривает возможность ограничения таких программ из-за рисков перегрева рынка, но законодательных инициатив пока не внесено. Для застройщиков это инструмент привлечения клиентов в условиях высокой ключевой ставки, для покупателей — способ минимизировать переплаты.
До конца года доминирование семейной ипотеки и программ застройщиков сохранится. Возобновление сельской ипотеки возможно не ранее 2026 года. ИТ-ипотека останется нишевым продуктом для регионов с развитой технологической отраслью, включая Новосибирск.
Евгений Белокуров, коммерческий директор «Яндекс Недвижимость»:
— В текущих реалиях ипотечного кредитования те, кто планирует приобрести квартиру с использованием льготных программ — семейной или ИТ-ипотеки — оказываются в более выигрышном положении. Мы не видим серьезных аргументов для изменения условий по существующим льготным программам — их финансирование планируется заранее, а лимиты закладываются в бюджет на годы вперед. Так, действие семейной и ИТ-ипотеки рассчитано до 2030 года.
Использовать финансовые инструменты от застройщика может быть оправдано для тех категорий покупателей, кто вполне уверен в своем доходе. Так, например, рассрочка с 0% может быть выгоднее рыночной ипотеки в случае погашения за короткий срок. Но важно учитывать несколько факторов. Рассрочка может быть доступна только для определенных объектов или в рамках акционного периода, и эти условия могут изменяться, а сама стоимость лота, как правило, выше обычных ипотечных решений, поэтому важно внимательно изучить договор и условия рассрочки, проанализировать все возможные дополнительные расходы.
Лариса Самойлова, генеральный директор агентства недвижимости «Вместе», президент Новосибирской ассоциации риэлторов:
— Перефразирую известное выражение, если говорить про ипотеку, — пациент скорее мертв, чем жив. Даже те льготные программы, которые существуют, очень сложно работают, мало одобрений по предварительному кредитному решению, много требований. И даже если на первый взгляд клиент подходит под какую-то госпрограмму, получить ее достаточно сложно. Сокращают объемы, не одобряя суммы по разным параметрам.
Если говорить о программах застройщиков, они набирают обороты. Таких сделок очень много. На самом деле подводные камни в этих сделках тоже есть. Мы не можем никак оценить платежеспособность клиента, то есть насколько эта рассрочка будет выполнена. Тем не менее, клиенты ее получают. Есть мнение и оно обосновано, что для тех клиентов, которые могут гасить большие объемы в короткие сроки, рассрочка выгоднее, чем любой вид самой льготной ипотеки. И за счет этого сделки идут, клиенты обращаются, и те, кто понимают процессы и готовы эти нагрузки нести, соглашаются на условия по рассрочке.
Ирина Вонарха, эксперт агентства недвижимости «Жилфонд»:
— Доступность ипотечных субсидированных программ достаточная. ИТ-ипотека не пользуется особым спросом. Особенность этих специалистов в том, что они меняют место работы, часто уходят на более высокие зарплаты, и поэтому не хотят быть привязанными к одному работодателю. Да и необходимость подтверждать свое рабочее место, по которому они взяли ипотечный кредит, их сдерживает. Отсюда не все айтишники особо рвутся за этой ипотекой, плюс в целом доходы у них достаточные чтобы и без нее обойтись.
С лимитами по семейной стало чуть лучше, чем в прошлом году, спрос ниже, потому что уровень цен в новостройках высок и люди обращают внимание на вторичный рынок, когда расширяются. Аншлага нет.
Программы от застройщиков — траншевая рассрочки, снижение ставок — интересны, когда человек целенаправленно идет на первичный рынок и рассматривает объект недвижимости. Это становится приятным бонусом, но в большей своей части не играет решающей роли по покупке. Пользуется спросом снижение ставок на пять лет, но его редко какие застройщики дают.
Несмотря на сохранение ключевой ставки на заседании ЦБ 21 марта, ипотечные ставки продолжат снижаться в пределах 1–1,5 п.п., считают эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью».
«Поскольку ипотека самый долгосрочный продукт, банки ориентируются не столько на текущее значение, сколько на ожидаемую траекторию ключевой ставки в среднесрочном прогнозе», — пояснил старший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Иван Уклеин. «Консенсус-прогноз макроэкономистов говорит о вероятном прохождении пика по ставкам, а денежные власти неизменно придерживаются таргетирования инфляции, поэтому банки начали осторожную коррекцию после «кредитной зимы», — добавил он.
С 1 апреля 2025 года семейную ипотеку можно будет оформить при покупке жилья на вторичном рынке в 901 российском городе с низким уровнем жилищного строительства — где возводится не более двух домов. Программа будет действовать в том числе в 11 населенных пунктах Новосибирской области.