Недвижимость: покупательская яма, банковский передел и рост маткапитала

В Новосибирской агломерации за 2018-2019 год заложен 271 новый объект. Максимальное число домов — у ГК «Стрижи», «Виры-строя», и «Сибакадемстрой» Брусники (Фото: pixabay.com)

Максим Марков, директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЁЛКА девелопмент»:

— Новосибирск подбирается к показателю обеспеченности жильем в 30 кв м на человека. В Москве обеспеченность в полтора раза ниже. И этот факт начинает давить на рынок, идет переход с количественного роста в качественный. Отсюда падение доли однокомнатных квартир в структуре продаж, повышенное внимание покупателей к качеству проекта.

Что поменяло для застройщика введение эскроу-счетов. Если раньше застройщик сначала «закапывался» в котлован и всеми правдами и неправдами должен был напродовать на стартовые вложения, то сейчас даже на ранней стадии строительства нет необходимости ронять цену. Главное — полное поглощение рынком всех предложений по расчетной, согласованной с банком цене, до момента раскрытия эскроу-счетов.

Эскроу-счета — возможность зарабатывать. Не ронять цены от ежеминутных потребностей, а продавать по ровной цене на комфортном для рынка уровне. Проектное финансирование прекрасная штука, важно правильно отработать с ценообразованием и финансовой моделью.

Елена Хрячкова, заместитель гендиректора по правовым вопросам агентства «Большой Город»:

— Сейчас человек покупает не квадратные метры, а образ жизни. Большую значимость обретает разнообразие планировок: если в комплексе много одинаковых квартир, застройщик сам себе роет яму, обретая конкурентов в лице инвесторов.

Подрастает поколение Z, меняется структура потребления. Они легкие на подъем, мобильные, любопытные. Модель покупки — увидел в сети, изучил, приехал-посмотрел, купил. Важна информативность и удобство сайта и групп в соцсетях.

Сергей Рыжов, руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости АН «Этажи»:

— Видим много инвесторов, кто с квартир в аренду переориентировались на коммерческую недвижимость. Здесь доходность может быть вдвое выше. В структуре спроса более 50% это арендный бизнес. В основном, это торговые площади. Бывает, приходит мелкий инвестор, не находит для себя вариант и потом кооперируется с другим инвестором и вскладчину берут объект.

Перспективные направления — коворкинги лофт-пространства, апартаменты. В апартаментах есть хорошие кейсы — Jet, BonApart, и большие перспективы рынка. Для сравнения, четверть строящегося жилья в Москве — это апартаменты.

Татьяна Гениберг, к.э.н, доцент кафедры маркетинга, рекламы и связей с общественностью НГУЭУ:

— На рынке коммерческой недвижимости цены подросли около 10%. Если говорить о помещениях под точки общепита, то популярные пекарни и суши плавно сдают позиции, но в Новосибирске их очень много. Часть московских трендов до Сибири так еще и не дошли: например, «борщовые» и «лапшовые», где подобные новые форматы компаний общественного питания активно создаются.

Алена Бычкова, руководитель отдела продаж АН «Жилфонд»:

— Продолжается проникновение банков на рынок недвижимости, банки создают экосистемы, где и оценка, и подбор, и регистрация онлайн. Для агентств это невеселая история.

На риэлторском рынке идет изменение формата взаимодействия с клиентами. Растет значимость личного бренда, рекомендаций, мастерство самопрезентации в соцсетях. Источники обращений меняются: все больше соцсетей, все меньше звонят.

Раньше была модель: купить «убитую» квартиру, продать с ремонтом. Сейчас это нереально. Бывает приходят, просят — хочу квартиру подешевле на срочной продаже. Открою секрет: до клиента с улицы такие варианты не доходят.

Важный момент. Квартиры покупает активное население 25-45 лет. В перестроечные 90-е шло снижение рождаемости.

Дмитрий Холявченко, агентство недвижимости «Республика»:

— Особенность российского рынка в том, что большинство сделок обменные. Номинальная цена тут не важна: она может упасть или взлететь. Для людей это будет не очень значимо. Вопрос в сумме доплаты или выручки.

Масштабный фактор, который повлияет на рынок — маткапитал. Когда говорили, что срок действия программы ограничат, то подстегивали продажи, все пытались успеть. Сейчас программу продлили, возможно, определенная доля сделок отложится во времени. Введение выплат на первого ребенка подстегнет число сделок с маткапиталом в этом году. Экономический эффект от введения маткапитала для региона составит около 3 млрд рублей в год, большая часть средств осядет в банках. А вот перспективы реновации в Новосибирске кажутся мне призрачными: при нашем объеме неосвоенного частого сектора и промзон это история не про нас.