Новосибирский феномен: почему спрос на сервисные апартаменты растет

Апартаментам в Новосибирске пообещали рост продаж и усиление конкуренции за покупателя, – на круглом столе в рамках РБК Бизнес-день в Новосибирске эксперты рынка отметили высокий интерес к сервисным апартаментам и назвали риски текущего состояния рынка.

В прошлом году эксперты NF Group назвали Новосибирск одним из двух лидеров в России по числу юнитов в продаже. Спрос на апартаменты провоцирует дефицит земли в центральных локациях города, развитие внутреннего и бизнес-туризма и рост популярности экономики шеринга.

«Этот формат недвижимости сложился, не замечать его невозможно, – констатировал начальник управления архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска Евгений Улитко. – Если сравнивать объемы строительства апартаментов с жилищным строительством, количеством квартир и апартаментов, это 15% – серьезная цифра».

Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев связывает рост доли апартаментов с низким объемом предложения в этом сегменте в начале 2023 года, – Новосибирск стартовал с низкой базы.

«Привлекательность повысило наличие нескольких успешных уже реализованных комплексов апартаментов, где инвесторы получили и рост вложений, и более высокую ренту по сравнению с квартирами, – говорит эксперт. – Сужение сегмента новостроек с инвестиционной составляющей из-за снижения темпов роста цен сделало апартаменты более привлекательными для инвесторов».

Традиционно весь сегмент апартаментов принято делить на сервисные, которые относятся к помещениям гостиничного типа, и несервисные, которые в том числе приобретают для средне– и долгосрочного использования. В 2023 году в Новосибирске были приняты ограничения для таких проектов: если средняя площадь юнитов более 30 кв. м и если не менее 70% номеров имеют зоны для приготовления пищи, для таких объектов должны применяться расчетные показатели, применяемые для жилой застройки.

При этом апарты часто называют «не-просто-квадратные метры» отмечая, что для многих такой набор опций – помещение для жилья в удачной локации плюс набор сервисных услуг – является очень актуальным.

Самая популярная цель покупки апартаментов – инвестиционная. «Это так называемый ленивый бизнес, когда человек может без лишних хлопот получать достойный доход, – поясняет Алексей Сержанов, проект Freedom. – Мы видим интерес к приобретению у жителей из других городов Сибири, из Москвы и Санкт-Петербурга. По части башен доля иногородних покупателей достигает 30%».

«Среди наших заемщиков чаще всего апартаменты приобретают с целью инвестирования, – подтверждает Татьяна Неверова, главный специалист отдела кредитования физических лиц и дополнительного офиса Дальневосточного банка в Новосибирске. – Бывает, их приобретают родители для детей-студентов в локациях вблизи вузов. Потом такой формат недвижимости проще сдавать, извлекая доход. Сдача в жилом доме в связи с вводимыми законодательными ограничениями становится все сложнее. К тому же в апартаментах безопаснее, здесь есть видеонаблюдение и клининг, что облегчает собственнику управление».

Николай Антонов, генеральный директор, УК «МТЛ-Апарт» (входит в «ГК БестЪ»), рассказывает, что категорий корпоративных клиентов в апартаментах может быть много.

«В наших отелях селятся съемочные группы и спортсмены, узкие специалисты, которых приглашают на работу предприятия. Аренда комфортного жилья для сотрудника – способ заботы и повышения привлекательности вакансии для работников. Кроме этого, если работодатель снимает апартаменты в b2b сегменте, а не выплачивает эту сумму в составе зарплаты, компания весомо экономит на налогах».

«В основном посетители апарт-отелей – бизнес-путешественники, которым надо заселиться раньше или позже, иметь доступ к кухне или стиральной машине, – отмечает Дарья Кочеткова, операционный директор платформы Ostrovok.ru. – Вторая категория – семьи, это самый большой сегмент. В отелях, как правило, мало номеров для семей с достаточным количеством спальных мест, кухней, возможностью разместиться с животными. Говорят, что семья с одним ребенком – проблема для отеля, с двумя – стихийное бедствие, селить их в соседних номерах не всегда удобно.

Если раньше апартаменты в основном привлекали покупателей низкой ценой и удачной локацией, сейчас история изменилась. «Просто комплексом апартаментов сейчас никого не удивишь», – говорит Анастасия Пятенко, руководитель направления по работе с партнёрами SG-development, комплекс «АЭРОН».

Эксперт отмечает, что современные многофункциональные комплексы меняют облик города, добавляют ценности району и украшают его. В частности, «АЭРОН» преобразит центральную площадь левобережья Новосибирска, которая в течение последних тридцати лет не могла обрести достойный облик. Комплекс станет мощной точкой притяжения, модной локацией для горожан благодаря выбору активностей и возможностям для отдыха и общения.

В Новосибирске, по мнению многих горожан, в части районов ощутим недостаток инфраструктуры, ярких локаций, что в целом усиливает маятниковую миграцию, когда за шопингом, развлечениями и впечатлениями жители едут в центр. Например, район на берегу Оби вблизи метро «Речной вокзал» украсил просторный парк, но инфраструктуры там недостаточно, и мультифункциональный комплекс FREEDOM должен восполнить этот дефицит.

Высокие требования к бесшовности сервиса в апарт-отелях подтверждает и Валерия Кузьмина, директор по продажам ГК «Камея», констатируя, что люди ценят, когда максимум потребностей можно закрыть быстро и не выходя за территорию, еще лучше, — не выходя даже на улицу.

По мнению Николая Антонова, перечень эффективных инфраструктурных предприятий в черте сервисного апарт-отеля – открытый, при этом поток посетителей отеля прибыли для них не дает.

«Большая ошибка думать, что внутренний поток апарт-отеля обеспечит рентабельность, это ошибка проектантов, – говорит эксперт. – Всегда думайте, чем вы будете полезны жителям района, своим соседям, для чего вы им пригодитесь, какую пользу дадите».

Антонов перечислил два нестандартных решения, доказавших эффективность в Санкт-Петербурге. Первое – детский центр. «Наши гости – люди по преимуществу семейные, детский центр работает как для жителей соседних домов, так и для гостей, – поясняет он. – Не каждый ребенок выдержит трехчасовой поход в музей или театр, а если можно оставить ребенка под присмотром, родители получают свободный вечер, что ценно».

Вторая идея – небольшой медицинский центр, в котором можно сдать анализы, поставить прописанные врачом инъекции или капельницу, посетить терапевта, сделать УЗИ. «Такие центры востребованы у тех, кто приехал ради операции, или проходит курс лечения», – сказал Антонов.

В апарт-отелях необходимо создавать комьюнити, чтобы гости не чувствовали себя покинутыми, хорошо, когда в штате отеля есть event-менеджер, запущен чат-бот с анонсами мероприятий в отеле, или в театрах и музеях неподалеку.

«Вопросов в недвижимости такого формата много, – говорит Евгений Улитко из мэрии Новосибирска. – Например, как вы в дальнейшем видите эксплуатацию объекта с колоссальным количеством собственников, какая есть практика. Как будут приниматься решения, скажем, по ремонту, какова будет ликвидность этих помещений, что будет, если кто-то решит изменить сценарий. У нас есть обращения граждан, например, когда в соседнем помещении за стеной вайп-бар или кальянная».

«Нецелевое использование апартаментов для жизни способно навредить бизнесу, – соглашается Григорий Якобсон из агентства недвижимости «Жилфонд». – Управляющая компания – спасение для проекта».

«В управлении таким сервисным апарт-отелем важна тщательная и скрупулезная работа с собственниками еще на этапе продаж, это не жилой дом, превалирует идея зарабатывания, инструмент гостиничного бизнеса, поддержка стратегии, которая была изначально задана», – добавляет Евгений Павловец, директор ООО «БонАпарт».

Гости которые бронируют апарт-отели, в 80% случаев снова будут бронировать размещение именно в этом формате, отмечает Дарья Кочеткова, добавив, что в сервисе Ostrovok.ru ожидают наращивание доли апарт-отелей и в дальнейшем.

«При том, что стоимость квадрата в сервисных апартаментах может быть выше, чем в квартире, им удается успешно конкурировать с жильем, – говорит Евгений Павловец.– Инвестиции в этот объект будут ниже, а доход с апартаментов – выше, чем с квартиры большей площади».

Валерия Кузьмина, директор по продажам ГК «Камея», связывает перспективность апартаментов как вида недвижимости с развитием программ гарантированной доходности. «Сейчас на рынке есть программы с быстрой окупаемостью, что привлекает инвесторов, формирует положительный опыт. Полагаю, что когда в Новосибирске будет больше сданных и успешно функционирующих апарт-комплексов, таких, как IQ Aparts, это добавит популярности формату», – сказала она.

Основные риски при покупке апартаментов аналитик Сергей Николаев связывает с тем, что у дольщиков нет полной гарантии сохранения средств и при наличии счетов-эскроу, поэтому их стоит покупать только у надёжных застройщиков или в сданных проектах.

«В ближайшие годы к борьбе за клиента на рынке апартаментов добавится конкуренция между управляющими компаниями, – отмечает Сергей Николаев. – При этом ситуация по комплексам апартаментов более благоприятная, чем по новостройкам в целом, здесь и развитие внутреннего туризма в РФ, что повышает спрос на апартаменты гостиничного типа, и июльская отмена льготной ипотеки, которая не касается апартаментов»