Рынок апартаментов
в Новосибирске:
новый взгляд и точки роста

Рынок апартаментов в Новосибирске активно развивается, – за последние пару лет появилось более десятка новых проектов. Развитию тренда способствует дефицит земли в центральных локациях, развитие внутреннего и бизнес-туризма и рост популярности экономики шеринга: люди предпочитают снимать апартаменты с гостиничным сервисом в популярной локации и не быть привязанным к жилью в спальных районах.

Участники дискуссии клуба Winner поделились экспертизой, как в этом сегменте строить стратегию на длинную перспективу, какую доходность могут дать сервисные апартаменты в Новосибирске и как меняются потребности рынка.

В России сложилась практика, когда апартаменты продают под видом жилья, что в целом не способствует репутации этого сегмента. Санкт-Петербург стал локомотивом сервисных апарт-отелей, отметил Николай Антонов, глава «МТЛ-Апарт». Так исторически сложилось, что Москва строит именно такие квази-квартиры, в Новосибирске также проектов качественных апарт-отелей пока немного.

Алексей Баев, соучредитель и коммерческий директор ООО «Специализированный застройщик «Камея» уверен, что формат квази-квартир создает высокие риски для рынка. Содержание такого жилья обходится дороже обычной квартиры, при этом в квази-жилье, как правило, нет сервисного обслуживания управляющей компании, которая могла бы на себя взять все заботы по поиску арендаторов, клинингу, ремонту, получению оплаты за аренду. Все эти проблемы ложатся на плечи собственника, это большие временные и материальные затраты. «Важную роль играет репутация застройщика, имеет ли он опыт в строительстве крупных проектов, не превратиться ли проект в долгострой, – говорит Баев. – Перед запуском строительства IQ Aparts мы тщательно оценили возможности транспортной, социальной инфраструктуры и локации в целом».

Сервисные апартаменты – прогрессивный инструмент: для одних это возможность зарабатывать, для других – возможность качественного проживания. Инвестор может строить проект полностью за свои средства, а может привлекать микроинвесторов, которые, вкладывая сумму порядка 3-5 млн руб. получают отделанные и оборудованные апартаменты с набором сервисных услуг, а также профессиональное управление этой недвижимостью с максимизацией дохода от ее сдачи.

Покупатели сервис-отелей часто уже имеют опыт сдачи квартир в аренду и «насытились» им, делится наблюдениями Николай Антонов: в этом формате хлопот много, толка мало, а доходность низкая.

У массового потребителя всегда есть потребность в понятных финансовых инструментах, продолжает Евгений Павловец, директор «МТЛ-Новосибирск», апарт-отеля «БонАпарт». Не все частные инвесторы способны разобраться в фондовом рынке и рисковать. Недвижимость – традиционный способ вложения в России: купить квартиру и сдавать, – это понятный и безопасный способ сохранения и преумножения средств.

«С квартирами выглядит это не всегда логично. Вроде мужчина солидный, ездит на Land Cruiser, отменил совещание – поехал сантехнику менять, квартирантка позвонила, – рассуждает Павловец. – В управлении важен профессионализм. Заметьте, 20% квартир под сдачу в новостройках стоят пустые. В случае с апартаментами есть управляющая компания, которая экспертно занимается обслуживанием и сдачей их в аренду, что гарантирует стабильный пассивный доход».

По словам Евгения Павловца, для микроинвестора выгода инвестирования в апарт-отель по сравнению с приобретением и сдачей квартиры на вторичном рынке в том, что за счет сервисных опций апартаментов на рынке сдается больше, инвестору не нужно тратить время. «Бон Апарт» на старте проекта мы продавали за 2-2,5 млн руб, сейчас стоимость этой недвижимости выросла более чем в два с половиной раза, – рассказывает Павловец. – В перспективе капитализация будет выше, чем в среднем на вторичном рынке: апартаменты продаются как готовый бизнес».

Если говорить о выручке от аренды, в сезон доход за минусом коммунальных платежей и прочих расходов около 45-50 тыс. руб., в несезон – 25-30 тыс. руб. В будущем для собственника будут добавляться расходы на амортизацию, реновацию , но в целом доходность будет всегда выше, чем сдача квартиры.

Учредитель и генеральный директор компании Sanline Алексей Карасев рассказал о тонкостях оборудования апартаментов . Особенность комплектования сервисных отелей в том, что вся мебель должна быть обязательно унифицирована и изготовлена с учётом гостиничных требований. Это важно, так как если что-то выходит из строя, надо быстро заменить предмет, чтобы номер не простаивал.

«Центральные оптовые поставки всегда выгоднее конечному инвестору за счет скидок от поставщиков, – добавляет Алексей Карасев. – Хорошо сдаваться в аренду будут только те номера, которые профессионально укомплектованы и переданы в управляющую компанию, которая контролирует наполнение и сохранность номеров».

В Новосибирске сейчас ощущается нехватка номерного фонда в отелях 3-4 звезды.

Общее количество ночей, проведенных туристами в новосибирских городских средствах размещения в 2022 году, составило 1,7 млн ночей – в первую очередь за счет роста общей численности туристов.

Текущие показатели развития индустрии гостеприимства в Новосибирске прогнозируют серьезный дисбаланс в сторону увеличения спроса и недостатка предложения на рынке уже в среднесрочной перспективе, констатируют аналитики Центра экономики рынков. Благодаря уникальному положению и статусу Новосибирска, наличию отелей высокого ценового сегмента и международного уровня, а также развивающейся обеспечивающей инфраструктуре туризма и гостеприимства у Новосибирска есть все перспективы стать центром притяжения туристов из регионов России, граждан со средним достатком и с достатком выше среднего, а также туристов из стран Центральной Азии и АТР, посещающих Россию с деловыми целями.

По данным того же исследования, сервисные апарт-отели занимают чуть меньше 10% всего номерного фонда коллективных средств размещения в Новосибирске. Средний чек в гостиницах Новосибирска – 3,2 тыс. руб./ночь, среднее число ночей – 2,2. Средний ценник для апарт-отеля – 2,18 тыс. руб./ночь.

Апарт-отели для туриста со средним доходом выгоднее гостиниц – разница между стоимостью размещения в отелях и в апартаментах достигает почти двух раз.

Учредитель TS Group Александр Бойко констатирует, что рынок сервисных апарт-отелей в Новосибирске не насыщен, есть потенциал для двадцатикратного роста: в среднем по миру на 1000 человек должно приходиться 20 номеров, то есть в Новосибирске должно быть 30 тысяч номеров, а по факту есть всего полторы тысячи юнитов.

«Скажем, мы не можем провести ни одного мероприятия федерального уровня, например, заседание Госсовета, – обозначает проблему Александр Бойко. – На мероприятиях федерального уровня число сотрудников Федеральной службы охраны и прочих организующих мероприятие и сопровождающих лиц может доходить до 1300 человек. И у нас выходит, что весь номерной фонд работает только эту категорию».

У проектирования апарт-отелей есть своя логика. Чем дольше срок аренды, тем больше площадь юнита, отмечает Бойко. Если человек останавливается на 3-4 ночи, ему хватит для комфорта и 22 квадратных метров, а при долгосрочной аренде уже надо более 40.

«Основной гость апарт-отеля на долгосрочной аренде – качественный трудовой мигрант, специалист высокого класса, или топ-менеджер, – рассказывает Александр Бойко. – Таким гостям нужна большая площадь апартамента, это уже полноценная квартира, и качественная инфраструктура. Скажем, не востребован коворкинг и бизнес-центр, но нужен бассейн, хороший закрытый фитнес-клуб, два-три ресторана, хорошая тихая зона, и, что принципиально, школа. Это люди в среднем 38-45 лет, у них есть дети 6-12 лет. Очень важна бесшовность, чтобы все это было доступно «в тапочках». У нас в «Рамаде» мой знакомый больше года жил. Он говорит, мол, мне в командировку ехать, я не могу зимние ботинки найти, потому что я их всю зиму не доставал, не было необходимости».

Второй сегмент, по наблюдению Бойко, это крайняя противоположность, эконом-класс со средней площадью юнита 14-17 кв м. «В таком сегменте важно себестоимость опускать до минимума. Но важно понимать, что именно с таким эконом-клиентом с эконом-потребностями ты и будешь всю жизнь проекта работать», – отмечает глава TS Group.

В апарт-отелях у управляющей компании в целом несколько направлений работы. Первое – сдача номеров как трехзвездочного отеля, второе – работа с арендаторами в сегменте B2B, когда, например, корпорации приглашают узких специалистов и оплачивают им проживание.

В целом, крупные корпоративные клиенты на рынке наперечет, с ними в апарт-отелях работают индивидуально. «Появился кейс, когда работодатель выступает арендатором и снимает квартиры длительно под своих работников, заключая с ним внутренний договор, что сотруднику зарплату платят меньше, зато снимают апартаменты. Для компании выходит оптимизация на зарплатных налогах», – говорит Николай Антонов.

Евгений Павловец отмечает рост корпоративного сегмента. При этом в каждом сервисном апарт-отеле около 10% – люди, которые купили апартаменты под себя и не планируют их сдавать. Еще около 20% собственников апартаментов сдают их самостоятельно, нанимают персонал, контролируют его. «При этом мы все равно эффективнее и выгоднее за счет масштаба деятельности и отработки бизнес-процессов», – добавляет Антонов.

Удачно, когда рядом с апарт-отелем есть некая городская точка притяжения, говорит Николай Антонов. Сформировать ее в одиночку сложно: затраты для самого девелопера будут колоссальными в общей стоимости проекта, должен быть якорный инвестор, который вложится в такую рекреационную зону.

Александр Бойко добавляет, что «экономика таких проектов в одиночку не летает», важны коллаборации и поддержка власти. «В Красноярске не так давно остановили проект аквапарка, 16 млрд руб. они насчитали в инвестициях. Это очень длинные деньги, мало кто из банков готов так рисковать, – констатирует он. – Второй момент – длинные дистанции для такого бизнеса в России. У нас от момента «я хочу построить» до момента «я имею право» проходит 3,5 года, и это в идеале, а до резания ленточки проходит еще 3,5 года. То есть в целом проект реализуется от семи до девяти лет, и это не предел».

В Новосибирске достаточно удачных районов для возведения сервис-отелей. «Факторами успеха апарт-отелей является правильно выбранная локация, где всё рядом – деловые и бизнес-центры, вузы, медицинские клиники, госучереждения, парки отдыха, хорошая транспортная доступность и близость к метро, – отмечает Алексей Баев. – Людей привлекают именно те места, куда им необходимо регулярно приезжать по своим делам: обучения, командировки, деловые встречи, лечение, путешествия, туризм».

Коммерческий директор SG Development Борис Половников отмечает, что с точки зрения локации апартаментов важнейшим фактором является всесезонность. «В несезонный период некоторые привлекательные локации, например, в центре или у реки, неожиданно уступают тем точкам, которые расположены в не столь привлекательных местах с точки зрения обывателя – например, рядом с вузами, больницами, спортивными сооружениями, предприятиями», – отмечает эксперт.

Говоря о конкретных локациях, Половников отмечает, что 90% реализованных и реализуемых проектов комплексов апартаментов находятся на правом берегу при том, что на левобережье много всесезонных точек притяжения – областная больница, центр нейрохирургии, новый стадион Сибирь-Арена, НГТУ, СибУПК, Аквапарк, Экспоцентр, Аэропорт, большое число предприятий.

Для сервисных апартаментов обязателен уровень сервиса и достойная внутренняя инфраструктура комплекса, а также отделка холлов, мест общего пользования, подземный паркинг, дизайнерский ремонт номеров. Алексей Баев уверен, что наиболее эффективное управление сервисными апартаментами может обеспечить управляющая компания федерального уровня, одновременно являющаяся гостиничным оператором.

«Такая компания будет эффективной за счет масштаба и эффективности деятельности, и одновременной работы по всем трем каналам – краткосрочная аренда, среднесрочная (сегмент B2B) и долгосрочная (собственное проживание)», – добавил Николай Антонов.

Главный редактор РБК Новосибирск Анна Иванова уверена, что у сегмента сервисных апартаментов есть перспективы уверенного органического роста.

«Для меня, как потребителя, сервисные апартаменты – это приватность и предсказуемо достойный уровень качества, чего никогда не найдешь в квартирах и не всегда – в отелях, – отмечает Иванова. – Такой уровень качества, – путевка в будущее для сервисных апартаментов. Для туриста это золотая середина, ведь в основном в Новосибирск приезжают не топ-менеджеры госкорпораций. С ростом числа внутренних туристов, оживлением бизнес-туризма число приверженцев формата сервисных апарт-отелей будет расти».

Николай Антонов видит развитие рынка апарт-отелей в создании ПИФов и кондо-отелей, такие форматы более предсказуемы для девелопера. «При этом сейчас, мы считаем, во взаиморасчетах с нашими инвесторами актуальны простые агентские конструкции без утяжеления сложными юридическими схемами», – говорит он. Александр Бойко также отмечает, что формат кондо-отеля – это правильная легальная качественная «непотопляемая» схема, выгодная и для девелопера, и для инвестора.

За последние шесть лет количество гостей в Новосибирске увеличилась на 55,6%, отмечено в исследовании Центра анализа рынков. Среди российских туристов основная часть постояльцев новосибирских средств размещения – жители московского и сибирских регионов. В Новосибирск едут в основном туристы без детей со средним доходом 35-60 тыс. руб. в месяц. Около 9% туристов имеют доход более 150 тыс. руб.

В перспективе трех лет рынок будет продолжать активный рост за счет числа туристов. К 2027 году выручка гостиничных предприятий города вырастет практически вдвое до 11,6 млрд руб в год.