Прокуратура и мэрия Новосибирска судятся из-за аэродрома «вне закона»

Спорное разрешение было выдано на участок, на котором возводят квартал «Авиатор». Заложниками ситуации могут стать и девелопер, компания «Брусника. Сибакадемстрой», и дольщики, и мэрия. Причина — проблема с неустановленными границами приаэродромной территории аэропорта «Гвардейский», которую усугубляет неопределенность федеральных законов.

В 2020 году прокуратура обратилась в Заельцовский районный суд с требованием признать незаконным выданное мэрией разрешение на строительство квартала «Авиатор». В иске надзорное ведомство указало, что участок, на котором реализуется проект, находится в 1,5 км от контрольной точки «Гвардейского». Расположение якобы в границах приаэродромной территории (ПАТ) требует дополнительных согласований и создает проблемы некоему кругу лиц.

«Незаконные действия мэрии города при выдаче разрешения на строительство привели к возникновению у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства», — цитирует судья Константин Гаврилец позицию прокуратуры Новосибирска. На настоящий момент, по данным «Брусника. Сибакадемстрой», квартиры в «Авиаторе» купили уже более 160 человек.

Представители муниципалитета заявили суду, что оснований отказать в выдаче разрешения на строительство у мэрии не имелось. Застройщик направил в администрацию полный пакет правильно оформленных документов.

На аргумент прокуратуры о необходимости предоставить санитарно-эпидемиологическое заключение, мэрия в ответ процитировала позицию Управления Роспотребнадзора по HCO. В письме ведомство указало: возможность выдачи такого заключения отсутствует, так как для аэродрома «Гвардейский» санитарно-защитная зона не установлена.

Суд Заельцовского района констатировал, что спорный земельный участок не попадает в границы какой-либо зоны с особыми условиями использования. «Приаэродромная территория «Гвардейского» до настоящего времени не установлена, что не оспаривается как прокуратурой Новосибирска, так и войсковой частью 3733», — пишет в решении судья Гаврилец.

Также суд указал, что согласно № 135-ФЗ, ограничения не налагаются в отношении использования участков, права на которые возникли до вступления закона в силу, если только использование не ставит под угрозу безопасность полетов воздушных судов.

Права на спорный участок «Брусника. Сибакадемстрой» получила в мае 2017-го, до введения в действие 135-ФЗ. «Как следует из пояснений представителя войсковой части 3733, претензий относительно безопасности полетов воздушных судов к застройщику не имеется», — отмечено в решении Заельцовского районного суда.

В итоге разрешение на строительство было признано законным. Прокуратура с таким решением не согласилась и подала апелляцию в Новосибирский областной суд. Она будет рассмотрена в апреле.

Если все нынешние аэропорты установят ПАТ согласно 135-ФЗ, это может оказать критическое влияние на развитие Новосибирска. При изучении карты видно, что в тридцатикилометровый радиус самой обширной седьмой зоны ПАТ попадет практически весь город и часть пригородов.

«Если мы посмотрим на документы аэродрома «Гвардейский», выложенные на сайте министерства обороны, то мы можем увидеть, что в зону ограничений попадает примерно треть Новосибирска», — констатируют юристы адвокатского бюро Sollars Дмитрий Захаров и Владислав Кальмуцкий.

Тяжба гарантированно повлечет за собой срыв сроков проекта и увеличение стоимости строительства, а также нанесет ущерб репутации девелопера и инвестклимату.

При развитии самого негативного сценария оспорены могут быть практически все разрешения на строительство, выданные с середины 2017 года. Тогда под угрозой окажется возведение миллионов квадратных метров жилья (в том числе по программе РЗТ) и ряда соцобъектов. Что делать с дольщиками на время замороженных или вовсе остановленных проектов — вопрос без ответа.

Вице-премьер Марат Хуснуллин в ходе визита в Екатеринбург в феврале сообщил, что проблема ПАТ — «один из самых острых сдерживающих факторов развития крупных городов». По его словам, 41 аэропорт в стране так до сих пор и не утвердил седьмую зону ПАТ.

Депутат Госдумы, член транспортного комитета Андрей Каличенко рассказал РБК Новосибирск, что один из основных вопросов, который поднимается при обсуждении поправок в законопроект, — за чей счет будет проводиться измерение зон ПАТ. Обсуждается финансирование этих работ со стороны муниципального или федерального бюджетов.

«Все должно быть просчитано. И должны быть установлены нормативы и границы, например, на расстоянии в 500 м ничего нельзя строить, в следующей зоне здания до 5 метров и так далее, — говорит Каличенко. — Безопасность полетов должна быть учтена, но при этом нельзя просто запретить в 30-километровом радиусе любую высотную застройку. Целесообразность седьмой зоны обсуждается».

Ранее депутат Госдумы Дмитрий Ионин также сообщал РБК Новосибирск, что одно из предложений — совсем отказаться от седьмой зоны.

По словам депутата Госдумы, с этим в неформальных разговорах соглашается и Минтранс, и правовое управление правительства. «Интересантов в сохранении седьмой зоны нет, — подчеркивает он. — Это не аэропорты, потому что не нужна им седьмая зона. Это, по сути, просто бюрократическая ошибка».

Разработка и утверждение ПАТ могли бы существенно снизить уровень неопределенности при освоении сотен гектаров городских земель. Сейчас же понять, в какой именно зоне находится «Авиатор» или другой проект, невозможно. Таким образом, развитие потенциально спорных территорий становится рискованным как для застройщиков, так и для муниципалитета.

Ключевой вопрос здесь — оперативность решений, принимаемых собственниками аэродромов. Так, по нормам 135-ФЗ ПАТ «Гвардейского» должна была быть установлена еще в июле 2018-го. Но этого сделано не было. Другими словами войсковая часть на протяжении трех лет эксплуатирует аэродром с нарушением закона, отмечают Дмитрий Захаров и Владислав Кальмуцкий из Sollars. 

Проектировать ПАТ для «Гвардейского» до сих пор никто не начал. Ни мэрия, ни Минстрой не имеют полномочий побудить Росгвардию заняться этим вопросом. Это могла бы сделать транспортная прокуратура (так происходит в ряде регионов страны), но в Новосибирской области подобного не случилось.

Причиной такой медлительности Росгвардии, возможно, является история, длящаяся уже много лет и заключающаяся в намерениях по переносу «Гвардейского». Безусловно, разрабатывать ПАТ для аэродрома, который, вероятно, через несколько лет окажется совсем в другом месте, нецелесообразно.

В областном Минстрое РБК Новосибирск рассказали, что по результатам проведенных в 2020 году совещаний под руководством первого вице-губернатора Новосибирской области Владимира Знаткова (с участием представителей управления Сибирского округа Росгвардии, в/ч 3733, министерства строительства НСО и мэрии) выработано предложение о передислокации аэродрома «Гвардейский» на территорию компаниии «Сухой».

«В конце марта 2021 года данный вопрос рассматривался на совещании под председательством полпреда по СФО Сергея Меняйло, — добавил замминистра строительства Новосибирской области Алексей Колмаков. — В настоящее время собственником земельных участков, смежных с территорией аэродрома «Гвардейский», прорабатываются варианты его переноса».

По информации осведомленных источников РБК Новосибирск, упомянутые собственники смежных земельных участков — это ООО «Айден», которое несколько лет назад на банкротных торгах приобрело 200 га территории бывшего городского аэропорта. РБК Новосибирск направил в компании запрос на получение комментария, на момент публикации материала он предоставлен не был.

Юристы адвокатского бюро Sollars Дмитрий Захаров и Владислав Кальмуцкий:

— Если Новосибирский областной суд все-таки отменит решение суда первой инстанции и признает разрешение на строительство незаконным, девелопер не сможет продолжить возведение домов.

Возможно, у компании останется вариант получить повторное разрешение на строительство при условии проведения отдельных мероприятий. Если этого не произойдет, то застройщик и мэрия наверняка будут обжаловать постановление Областного суда в кассацию и, далее, в Верховный суд. Это довольно длительный процесс.

Если говорить о затратах, есть практика, когда граждане взыскивали с администраций городов убытки за выданные разрешения на строительства в ситуациях, когда та не имела права этого делать. Например, из-за обнаружения охранной зоны газопровода под строящимся жилым домом.