Верховный суд принял решение по делу дольщика с Тульской
Владимир Максимов в 2014 году заключил предварительный договор с ООО «Стройцентр» на двухкомнатную квартиру в известном долгострое на улице Тульской за 2,2 млн руб.
Дом на тот момент строила компания «Баутехник-Т». Генподрядчиком стал «СтройЦентр», который незаконно привлекал денежные средства граждан по предварительным договорам. Самому «Стройцентру» денег Максимов не передавал, при этом по заключенному договору цессии погасил долг «Строй-Центра» перед поставщиком.
Наблюдение в «Стройцентре» было введено в 2017 году. В деле о банкротстве Максимов попытался включиться в реестр требований о передаче квартир. Суд первой инстанции Максимова поддержал, апелляцию и кассацию дольщик проиграл. Суды исходили из того, что Максимов приобрел денежные права требования, которые автоматически относятся к четвертой очереди удовлетворения. Доводы дольщика о том, что компания, выполнявшая функции застройщика, заключала большое количество подобных договоров и финансировала так строительство, привлекая деньги дольщиков, судей не убедили.
В жалобе в Верховный суд Максимов призвал обратить внимание на действительную волю участников спора: по мнению дольщика, для целей включения требования о передаче квартиры в реестр требований несостоятельного должника достаточно установить факт заключения им сделок, связанных с привлечением средств граждан для строительства вне зависимости от способа оформления сделок.
Коллегия Верховного суда сочла, что «допущенные судами апелляционной инстанции и округа нарушения норм права являются существенными, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Максимова» и решила, что при таких обстоятельствах включить требования о передаче квартиры в реестр возможно.
Также коллегия указывает, что на обстоятельства, подобные тем, в которых оказался Максимов, указали в отзыве еще 55 граждан. Коллегия согласилась с решением Арбитражного суда Новосибирской области, который счел предварительный договор и договор цессии Максимова взаимосвязанными притворными сделками, прикрывающими возмездный договор, по которому «Стройцентр» обязался передать дольщику права на получение квартиры.
Вывод Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации оказался значимым для дольщиков: спустя неделю жалобу на решения судов апелляционной и кассационной инстанций по сходным с Максимовым обстоятельствам подали еще 14 дольщиков.
При этом Верховный суд указал, что «само по себе нахождение в реестре требований кредиторов общества «СтройЦентр» требования дольщика Максимова не может служить основанием для вывода о том, что общество «СтройЦентр» имеет право на получение квартир в строящемся доме от общества «Баутехник-Т».
И в случае, если суд не признает права «СтройЦентра» на квартиру, Максимов будет включен в число кредиторов с денежными требованиями, чьи шансы на получение средств, по статистике российских судов, значительно ниже.
История вопроса
В 2012 году компания «Баутехник-Т» получила права на достройку проблемного дома по Тульской, возводимого с 2004 года. Генподрядчиком стала компания «СтройЦентр». В 2016 году застройщик разорвал договор с подрядчиком под предлогом, что «СтройЦентр» не выполнил условия договора. При этом судом установлено, что «СтройЦентр» привлекал денежные средства граждан по предварительным договорам. «ООО «СтройЦентр» не получило ни квартир в жилом доме по адресу город Новосибирск, Кировский район, улица Тульская, строение 82, ни права требования данных квартир от ООО «Баутехник-Т» либо иных лиц», — указано в решении суда.
По оценкам начальника департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексея Кондратьева, для достройки домов необходимо 560 млн. руб. Компания «Баутехник-Т» заключила договор на эту сумму с новым генподрядчиком, «СМУ-9». На сегодня обманутыми дольщиками домов на Тульской считаются около 180 человек, купивших квартиры у «Баутехник-Т» по договорам ДДУ. Примерно столько же дольщиков покупали квартиры у генподрядчика в обход закона 214-ФЗ — по предварительным договорам — и не могут быть признаны обманутыми дольщиками в установленном законом порядке.
Дайджест актуальных трендов. Электрокары, открытый банкинг и осознанное потребление
От стратегии к тактике. Как избежать рисков во время цифровой трансформации
Лёгкие на подъём. Какие возможности есть у российского рынка индустриальной недвижимости
