Новый закон расселения домов в действии, — оценены последствия и риски

Фото: пресс-служба компании «Брусника»

До конца 2023 года в Новосибирске планируется расселить 68 аварийных домов, сообщили РБК Новосибирск в пресс-службе мэрии. Это всего около 18,8% от общего числа жилья, подлежащего сносу. Еще около 1,6 тыс. домов в городе относятся к категории ветхих (данные НОСТРОЙ). Как минимум 130 га земли занято жильем со значительным процентом износа.

Один из механизмов решения проблемы аварийного жилья в регионах России и, в частности, в Новосибирской области — реализация проектов в рамках комплексного развития территорий (КРТ).

В программу КРТ в отличие от РЗТ также попадают промышленные зоны, к застройкам которых девелоперы уже сейчас, на этапе утверждения проектов, проявляют большой интерес, отметил вице-президент Российского союза строителей, директор ассоциации строительных организаций Новосибирской области Максим Федорченко. «Эти участки не требуют строительства необходимой инфраструктуры. Как правило, она там уже есть. Такие территории — лакомый кусок», — рассказал он.

Депутат Заксобрания Новосибирской области, зампредседателя комитета по строительству, ЖКХ и тарифам Евгений Покровский полагает, что программа может способствовать росту объема ввода жилья в Новосибирской области.

По словам Федорченко, закон о КРТ не предполагает прямого взаимодействия с другими программами, подразумевающими застройку и благоустройство территории. «В первую очередь законопроект подразумевает реновацию. Хотелось бы согласовать ее с программой расселения аварийного жилья, который реализовывал фонд содействия реформированию ЖКХ», — сказал Федорченко.

Опрошенные РБК Новосибирск эксперты отмечают несколько зон риска в программе КРТ в Новосибирской области.

Вопрос о включении конкретного дома в программу реновации в Новосибирской области, как и во всех регионах России, будет решаться голосованием владельцев жилья. Условие — за включение дома в проект программы по сносу и реновации необходимо набрать голоса две трети собственников. Для выхода из программы нужно более одной трети.

После публикации решения о реновации территорий необходимо провести общие собрания собственников только в тех многоквартирных домах, которые не признаны аварийными. Собрания необходимо провести не позднее месяца после принятия решения. Если в домах не проведены собрания собственников в установленный срок, они автоматически включаются в программу.

Фото: пресс-служба компании «Брусника»

В Минстрое Новосибирской области пояснили, что мнение жителей по вопросам КРТ будет учитываться в ходе общественных обсуждений или публичных слушаний, их будет проводить мэрия.

Риски манипуляций мнениями собственников жилья возможны, считает Федорченко. «Когда люди узнают, что их дом, находящийся в хорошем состоянии, снесут, но они этого не хотели, они начнут протестовать. Но думаю, случаи манипуляций будут исключены», — полагает Федорченко.

Руководитель правового сопровождения земельно-имущественных отношений компании «Брусника» Ольга Фаизова назвала два правовых нюанса, которые могут помешать расселению жилых домов в рамках КРТ.

«Жители домов, которые попадают под расселение, по текущей версии закона могут месяцами решать, нужно ли им входить или выходить из КРТ. То есть характеристики проекта могут измениться уже после торгов и составления бизнес-плана», — рассказала Фаизова.

Она подчеркнула, что это представляет большой риск для застройщика, так как законодательство не содержит зеркального права девелопера и муниципалитета на выход из КРТ. Внезапное исключение части территории из проекта может резко поменять его экономику.

«Вместо современной градостроительной концепции мы можем получить среду низкого качества», — подчеркнула Фаизова.

Второй правовой нюанс, который также мешает расселению домов в рамках КРТ — так называемый земельный «пэчворк».

«По новому законодательству девелопер получает в собственность только участок под расселяемым домом, тогда как смежная территория остается у него в аренде», — отметила Фаизова, добавив, что таким образом застройщик не может консолидировать земельный актив и сформировать эффективный проект.

Кроме ветхого и аварийного жилья, в программу КРТ могут включать и неаварийные дома в случае износа крыши или фундамента, а также если капремонт объекта дорог и нецелесообразен. Согласно постановлению регионального министерства ЖКХ, в КРТ можно включить дома, изношенные более чем на 70% и здания, построенные до 1975 года включительно, каркасно-засыпные и шлакоблочные дома с деревянными перекрытиями.

Один из критериев — в доме отсутствует хотя бы одна из централизованных систем инженерно-технологического обеспечения. Объекты культурного наследия могут быть включены в проект с условием их сохранения и приспособления к современному использованию.

При этом есть предложения о расширении характеристик домов, которые могут быть расселены по КРТ. Так, в Ямало-Ненецком АО в КРТ входят дома вплоть до 1990 года постройки. В феврале прошлого года девелоперская компания «Брусника.Сибакадемстрой» предложила министерству строительства Новосибирской области вовлекать в КРТ те здания, физический износ которых в объеме составляет более 41%.

Предложение «Брусники» соответствует утвержденному правилу ГОСТ, согласно которому степень износа строения в градации от 41% до 60% говорит о неудовлетворительном состоянии здания.

Одна из целей программы — привлечение частных инвестиций в проекты реновации через конкурсы и аукционы. В них смогут участвовать компании с опытом в строительстве от трех лет и имеющие в портфеле проекты площадью не менее 10% той площади квартир, которые они собираются возводить в ходе комплексного развития территории.

В целом механизм КРТ не защищает застройщиков от рисков, сказал Федорченко. «Чем дольше компания строит объект, тем больше рисков, так как может измениться законодательство, изменив некоторые правила игры», — отметил он.

Фото: пресс-служба компании «Брусника»

Директор по управлению проектами и инвестициями ГК «Елка девелопмент» Максим Марков полагает, что основные риски для застройщиков связаны с возможными резкими изменениями себестоимости квадратного метра. «Это будет менять параметры проекта и взаимные обязательства, в том числе по банковскому финансированию. В случае роста себестоимости проект может стать неэффективным для застройщика и вполне убыточным», — добавил Марков.

Эксперты считают, что механизм КРТ необходимо совершенствовать. В нынешней редакции закона предполагается длительная процедура получения необходимых документов и выхода на строительную площадку.

Заместитель директора департамента комплексного развития территорий Минстроя РФ Максим Галь отмечает, что наличие прав на землю у застройщика возникает не сразу после конкурса, в течение года или даже больше девелопер не может выйти на стройку из-за того, что не может получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

По словам Федорченко, ГПЗУ предоставляется после формирования совокупности земельных участков. «Перед этим землю надо размежевать. Для этого — снести строения на ней, расселить, изъять и выкупить жилье», — сказал Федорченко.

По словам Галя, с даты принятия решения о КРТ устанавливается запрет на смену вида разрешенного использования, что не дает застройщику возможности для маневра. Компании также необходимо получить право развивать территорию комплексно не только в границах своих земельных участков, но и на смежных.

Объема проектам КРТ добавляет масштабность земельных участков: чем они больше, тем выше у застройщика шанс построить отдельный микрорайон со своей инфраструктурой.

Замена старого жилого фонда в Новосибирской области необходима, считает управляющий ООО «Жилфонд» Александр Чернокульский и подчеркивает важность развития дорожных объектов.

«Увеличение числа жителей без увеличения пропускной способности магистралей задушит город пробками. Я считаю, что КРТ также должно увеличивать количество зеленых зон в городе», — сказал Чернокульский.

Он уверен, что необходимо учитывать развитие инфраструктуры и транспортных магистралей. «В Новосибирске в принципе отсутствовала градостроительная политика. Стоит жилмассив, а к нему не проехать. Город молодой, нам есть куда расти, тайга рядом», — поделился Чернокульский.

Фото: пресс-служба компании «Брусника»

Федорченко подчеркнул, что региональным застройщикам в целом будет трудно реализовать проекты КРТ и в том числе в Новосибирской области. «Расселение в принципе предполагает большой объем затрат. Мы же хотим, чтобы люди получили жилье, а не копеечную компенсацию», — сказал Федорченко.

При этом, добавил он, льготирование застройщиков при расселении аварийного и ветхого жилья теоретически предусматривается. Также имеется механизм выделения средств из «Фонда содействия реформированию ЖКХ». В основном законе Новосибирской области, который разграничивает полномочия в сфере КРТ, не указана возможность льготирования застройщиков.

«Но эти способы поддержки сейчас не отточены. Должны быть средства из федерального бюджета. В лучшем случае необходимо предусмотреть софинансирование в объеме 50% на 50%, иначе проекты просто станут нерентабельными и мы погрузимся в точечную застройку», — добавил Федорченко.

Марков также считает привлекательной возможность выделения федеральных средств застройщикам для реализации проекта КРТ. Покровский допускает, что в отдельных регионах могут быть послабления закона о КРТ в части софинансирования работ и поддержки девелоперов.

Для участия в КРТ со стороны застройщика необходимо рассмотреть вариант, при котором часть расходов на расселение возьмет бюджет городского или регионального уровня, сказал Фаизова из «Брусники».

«Важно, чтобы границы КРТ были сформированы или скорректированы для целей будущей жилой застройки с учетом существующих ограничений каждой из площадок», — отметила она.