Гении места: как в Новосибирске решают проблемы «плохих» районов
Чаще всего подобные территории заняты либо производственными зданиями и частным сектором, либо представляют собой пустыри. Их масштабное преобразование — ревитализация, джентрификация — дает кварталам новую жизнь. Обычно в такой процесс кроме бюджетных средств вовлекаются застройщики, которые, кроме облагораживания территорий жилой застройки, вкладывают крупные суммы в улучшение среды всего района.
«Джентрификация подразумевает комплексное изменение городской среды через реконструкцию пришедших в упадок городских кварталов (например, промышленных зон) путём создания жилья высокого качества, ориентированного на более состоятельного потребителя, — комментирует главный архитектор мастер-плана компании «Брусника» Василий Большаков. — В российской урбанистической практике мало ярких примеров джентрификации. Данное явление скорее характерно для городов, в которых накопилась критическая масса людей, готовых купить квартиры в подобных проектах. Так, случилось, например, в Париже, Лондоне, Берлине, где неблагополучные городские кварталы превращались в богемные анклавы. В нашей стране, отчасти таким примером может считаться район Остоженки в Москве. Отчасти — потому что покупка жилья здесь для многих была чем-то вроде дани моде и подтверждала их статус. Жить в этом районе не было главной ценностью».
Upgrade территорий
Независимый аналитик рынка недвижимости, автор рейтинга устойчивости застройщиков Сергей Николаев привел в пример несколько городских территорий в Новосибирске, которые масштабно преобразились после того, как на них зашли крупные девелоперы.
«Депрессивным районом был участок вблизи карьера Мочище. Несколько лет назад на месте современного микрорайона «Стрижи» стояли совсем убитые дома, район в принципе не развивался, — отметил Николаев. — Другой пример кардинального повышения качества городской среды — микрорайон «Европейский берег», который в Октябрьском районе Новосибирска. Сейчас здесь располагаются обширные прогулочные зоны, строится набережная и новаторская школа».
Николаев также упоминает локации на правом берегу Оби, в районе ул. Владимировской, куда сейчас зашли два крупных застройщика.
Эксперт рынка недвижимости, директор компании «Метр» Эдуард Ляхов в качестве одного из самых первых примеров ревитализации приводит объект компании «Русь» на улице Холодильной.
«Девелопер еще в конце нулевых занимался оформлением всей улицы — были благоустроены тротуары, установлены парковые скамейки, урны, освещение, высажены ели и размещены архитектурные объекты. В результате улица Холодильная получила совершенно новый статус и восприятие в глазах горожан», — отметил Ляхов. При создании единой среды в районе улицы Дачной компания «Русь» привлекла новосибирского скульптора Игоря Самарина, который придумал и создал композицию из бронзовых соболей с фонтаном.
«Из новых примеров качественного изменения среды я бы выделил комплексное развитие городской набережной. Её благоустройство ведется как за счет городского бюджета, так и за счет строительных компаний — «СМСС» и «Брусники», — добавил эксперт.
Застройщики создают пешеходные маршруты, дорожки для бега и велосипедов, на самой набережной обустраивается «парящий мост» для обзорных фото. В районе «Европейского берега» «Брусника» строит километровый участок каскадной набережной, со спусками к реке, зонами отдыха.
В перспективе набережная, которая идет вдоль «Европейского берега» должна соединиться с участком, который принадлежит застройщику ЖК «Марсель», затем — с территорией, которую благоустраивает «СМСС» и Михайловской набережной.
Интересным примером преобразования промзоны в Новосибирске должен стать проект «Мылзавод». В ходе разработки квартала площадью в 3,3 га в Бруснике решили не только вспомнить историю места, но и создать в центре города не похожий на другие проект. Внутри него будет общественное пространство с площадью, фонтаном, прогулочными аллеями и детскими игровыми зонами, доступное всем горожанам. Приватные камерные дворы девелопер вынес на периметр застройки.
В Краснообске та же «Брусника» работает над еще одним ревитализационным проектом. На месте, где когда-то задумывалось «третье кольцо» ВАСХНИЛА, девелопер возводит район на 300 тыс. кв. м.
Проект «Пшеница» предусматривает квартальную застройку невысокими домами в 9-12 этажей. Концепцию района «Брусника» разрабатывала совместно с европейскими архитектурными бюро.
Продолжением идеи краснообских колец станет масштабный круговой бульвар, устройство которого берет на себя застройщик. Он свяжет воедино жилое пространство, природный ландшафт лесопарка, зоны активности и отдыха во дворах, пешеходными и велосипедными маршрутами.
«Мы ориентируемся на строительство демократичного жилья и широкое предложение для разных потребителей, поэтому джентрификация сама по себе для нас — не главная цель, — поясняет Василий Большаков. — Однако наши кварталы, безусловно, меняют весь район в целом: комфортная среда стимулирует открытость, повышает безопасность и уровень социального контроля, приводит к появлению полезных сервисов и бизнесов, а также способствует развитию здоровой конкуренции. Возьмем, например, «Европейский берег» в Новосибирске или микрорайон «Европейский» в Тюмени. Кварталы наполнены жизнью, а первые этажи — сервисами, конкуренты стремятся построить более качественные объекты. Жители таких кварталов более раскрепощенные, свободные. При этом они представляют социальные группы с отличным набором принципов, культурных кодов и разным уровнем дохода. В этом разнообразии и заключается ценность, успех развития территории. Если о нем не задумываться, мы станем свидетелями сегрегации и появления новых гетто».
Локации для развития
Эксперт новосибирского рынка недвижимости, директор проектов ГК «Елка девелопмент» Максим Марков в числе перспективных для масштабного преобразования территорий назвал участки, застроенные частным сектором на улицах Бориса Богаткова, Фрунзе, Ипподромской магистрали и Фабричной.
«Улица Фабричная — недооцененная в плане развития территория, ею нужно заниматься. На данном участке необходимо развернуть масштабный девелоперский проект, а производство перенести за город», — уверен Марков.
Он добавил, что данным проектом занимались в начале 2000-х. Местные власти рассматривали перенос производственных объектов без дополнительных финансовых вложений и изъятие земельных участков, однако большего развития инициатива преобразования данной территории не получила.
«Сейчас там начали появляться современные лофтовые пространства. Территорию без единой концепции развития начинают обживать представители креативных индустрий», — отметил Марков.
Повысить качество городской среды в Заельцовском районе Новосибирска возможно за счет больших участков земли между улицами Георгия Колонды и Светлановской и вблизи городского аэропорта. Однако перспективы развития данных территорий зависят от сроков переноса аэродрома «Гвардейский» за территорию города, которые на текущий момент неизвестны.
Одна из городских территорий, перспективы которой обсуждают как городские, так и областные власти — Военный городок в Октябрьском районе в пределах улиц Тополевой, Военной, Воинской и Бориса Богаткова. Сейчас эта зона представляет из себя крупнейший в регионе объект военного-исторического наследия: на протяжении 110 лет Военный городок был самой большой военной базой Сибири, через учебу и службу здесь проходили десятки тысяч военных.
В начале января прошлого года в правительстве региона обсуждалась реализация на территории Военного городка концепция комплексной реновации. Ее проект предлагает создание несколько кластеров: музейного квартала, спортивного кластера. Один из них — исторический «Музейный квартал».
Еще одна интересная локация — участок вдоль ул. Большой, за дамбой Димитровского моста. Ранее это была территория Новосибирского металлургического завод Кузьмина, сейчас к нему прилегает несанкционированная свалка и золоотвалы ТЭЦ. Проект по его рекультивации совместно реализует правительство региона, мэрия и Новосибирский филиал Сибирской генерирующей компании (СГК). После рекультивации силами СГК после реализации этого масштабного проекта город получит крупный участок земли (15 га), который можно будет использовать согласно перспективному плану развития города.
Что нужно для обновления кварталов
Марков из «Елки Девелопмент» отметил, что для масштабного обновления «депрессивных» районов необходимы активные действия властей и большой объем инвестиций. «Важно желание муниципалитета развивать эти территории. Далее идет работа по генеральному плану в части перезонирования и приведения в соответствие», — отметил эксперт.
Ляхов из компании «Метр» подчеркнул, что преобразовать города РФ невозможно без прозрачной государственной программы комплексного развития застроенных территорий.
«От властей различных уровней застройщики ждут активного содействия в административных вопросах, связанных с более оперативным рассмотрением документов о смене разрешенного использования земельных участков, проектной документации на строительство новых объектов», — рассказал Ляхов.
Также важным вопросом является своевременное финансирование строительства новых или реконструкции существующих объектов социальной сферы, в том числе школ, детских садов, поликлиник и больниц.
По мнению Николаева, для того, чтобы начать комплексно развивать территории на месте существующего частного сектора, необходим соответствующий закон о сносе домовладений. «Также не хватает достаточно системной работы и взаимодействия. Сейчас застройщики стараются решить все за свой счет», — отметил аналитик.
Перед тем, как начать развивать новые кварталы на месте промзон или частного сектора, застройщики заранее оценивают маржинальность проекта, пояснил Марков. «На самом деле, браться за подобное — всегда риск. Власть должна софинансировать эти проекты», — говорит Николаев.
В случае реновации территорий застройщику приходится проводить колоссальную работу по сносу старых ветхих строений, менять разрешенное использование земельных участков, выносить линейные объекты за территорию застройки и максимально органично вписывать новые объекты в сложившееся окружение. «Такой комплекс работ и стоит существенно дороже, и занимает гораздо больше времени», — заключил Ляхов.
Подписка на новости РБК Новосибирск в соцсетях: Telegram, Facebook, ВКонтакте
БАНК ВТБ (ПАО). ГЕНЕРАЛЬНАЯ ЛИЦЕНЗИЯ БАНКА РОССИИ № 1000. РЕКЛАМА. 0+
Ставки по кредиту ниже
от 30 тыс. до 40 млн ₽
Оставьте заявку онлайн
Оформить прямо сейчас
