Почему в Новосибирске происходят скандалы с муниципальными участками

Схема мошенничества проста: физическое или юридическое лицо берет у муниципалитета в аренду участок и строит на нем объект недвижимости. А затем, в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса, выкупает этот арендованный участок по льготной цене — за проценты от кадастровой стоимости. Для Новосибирска ставка составляет 15%.

Проблема в том, что наличие капитального объекта недвижимости на этом участке никто не проверяет. Вместо заявленного здания там вполне может оказаться фанерная «времянка». Таким образом, привлекательная муниципальная земля, которая стоит десятки миллионов, уходит в собственность по цене недорогой квартиры.

Егор Солунин, адвокат Адвокатской палаты Новосибирской области объясняет: «Есть огромное количество ухищрений, позволяющих строить, например, крохотный сарай, вместо большого пансионата. Одно из них — это разбитие стройки на очереди. Первой очередью заявляют здание площадью 50 кв.м, второй — пристройку к нему на 8000 кв. метров. Как только сарай сдается в эксплуатацию, выкупают участок, в тысячу раз больший, чем для него нужен. А потом землю перепродают в 20 раз дороже, или используют для строительства очередного микрорайона».

Только за последние годы стали известны несколько подобных случаев. Так, в январе текущего года был задержан Сергей Проценко, бывший глава полиции Бердска. По версии следствия, они с дочерью за 10 тысяч рублей выкупили участок земли стоимостью более 2 млн. При этом объект недвижимости, который они там построили, представлял собой фанерный домик без фундамента и коммуникаций. По документам там должен был стоять капитальный жилой дом.

Бизнесмен Вадим Дейн получил три года условно, за то, что выкупил у мэрии 4 гектара земли в Заельцовском бору. Он якобы собирался построить там санаторий. Передал в Росреестр документы о том, что на участке расположены два здания. Фактически их не существовало.

В начале осени издание sibleaks.com опубликовало расследование о подобной схеме с участием Алисы Горбуновой, дочери Сергея Титкова, депутата Законодательного Собрания НСО. По материалам сайта, ее фирма ООО «Независимый центр охраны труда» приобрела гектар земли на Дачном шоссе за 59 тыс. руб. На участке якобы построили пансионат, что дало фирме право выкупить землю. Затем, по документам, здание было снесено. Команда сайта утверждает, ссылаясь на данные спутниковой съемки, что здания не было изначально. По словам Евгения Митрофанова, автора проекта, эта ситуация расследуется правоохранительными органами.

Кто контролирует муниципальную землю

По информации департамента земельных и имущественных отношений мэрии Новосибирска, за последние 2,5 года городская администрация продала по льготной цене 2107 участков.

РБК Новосибирск направил запрос в контролирующие органы, проверяют ли они сведения о наличии объектов недвижимости на арендуемых участках. В ответе мэрии города говорится: «При принятии решений о предоставлении таких земельных участков в собственность законодательством РФ не предусмотрено проведение каких-либо мероприятий муниципального земельного контроля на предмет нахождения (отсутствия) объекта капитального строительства на земельном участке».

Как следует из ответа, единственным доказательством существования зарегистрированного права является выписка из ЕГРН. «Основания не доверять содержащимся в ЕГРН сведениям о возникновении на законных основаниях объекта недвижимости на земельном участке, у мэрии города Новосибирска при рассмотрении соответствующих заявлений отсутствуют», — отвечают представители администрации.

РБК Новосибирск запросил Росреестр, как это ведомство проверяет информацию. «Управление, в рамках установленной компетенции, не обладает полномочиями по осуществлению муниципального земельного контроля», — говорится в ответе. Но далее руководитель Росреестра по НСО Светлана Рягузова пишет: «В соответствии со ст. 72 Земельного кодекса РФ, муниципальный земельный контроль осуществляется органами местного самоуправления».

Адвокат Егор Солунин уверен, что контроль в данном случае должен быть не земельный, а строительный. «Механизм урегулирован федеральным законодательством, осуществляется органом местного самоуправления. Так, по смыслу статьи 39.20 Земельного кодекса, для выкупа участка на нем должно быть здание или сооружение. Соответственно, местная администрация, заключая договор аренды, выдает разрешение на строительство. Порядок его выдачи урегулирован Градостроительным кодексом РФ. Чаще контроль чисто формальный: специалисты оценивают предоставленные документы. Если проект укладывается в строительные нормы и правила, разрешение выдают. Следующий этап контроля — уже ввод объекта в эксплуатацию. Осуществляется он тем же органом местного самоуправления. И осуществляется, зачастую, так же, не выходя из кабинета».

Пробелы в законодательстве

Из ответа мэрии следует, что чиновники администрации осуществляют контроль в «форме плановых и внеплановых проверок на основании приказа начальника департамента земельных и имущественных отношений».

В конце октября следователи задержали Юрия Кузнецова, замглавы департамента земельных и имущественных отношений. По версии следствия, предприниматель обратился в мэрию с ходатайством о приобретении арендуемого участка. Кузнецов, обладая сведениями о невыполнении существенных условий договора аренды земельного участка, поручил подготовить договор купли-продажи участка организации на льготных условиях, при отсутствии такого права у покупателя. Участок был продан по цене, в 10 раз ниже рыночной стоимости.

По мнению Митрофанова, решить проблему может только налаженный системный контроль: «Никто из правоохранительных органов системно не анализирует эту сферу. Поэтому выявляется несколько случаев мошенничества, но не все. Если афера раскрывается, должен нести ответственность не только арендатор участка. Но также лицо, подписавшее от договор купли-продажи; возможно, и регистратор Росреестра».

«В данном случае, можно говорить о существенных пробелах в федеральном законодательстве, в сфере контроля за предоставлением земельных участков, — резюмирует Егор Солунин. — У чиновников есть возможность контролировать, не выходя из кабинета, по документам. Обязанности выезжать на место нет. Именно эти пробелы и сделали возможными нарушения».