Реновация vs ветхое жилье: можно ли расселить без федеральных средств

На территории Новосибирска признаны аварийными и подлежащими сносу 353 жилых дома. По информации регионального министерства энергетики и ЖКХ, 152 дома уже снесены. При финансовой поддержке Фонда содействия реформированию ЖКХ с 2008 года в Новосибирске расселено 242 многоквартирных аварийных дома, новое жилье получили более семи тысяч человек. Общий объём денежных средств, полученных городом, составил более 2 млрд руб.

Идем в графике

В 2016 году в рамках этих трех программ новое жилье получили 610 человек: было снесено 43 аварийных дома. При том, что на расселение бараков в Новосибирске из регионального бюджета не было выделено ни рубля. Объем участия муниципалитета в программе определяется бюджетом: в 2016 году город смог выделить на расселение 145 млн руб. В этом году запланировано 180 млн рублей из консолидированного бюджета, это шесть расселенных домов. Всего же Новосибирску требуется порядка 4 млрд на избавление от полутора сотен ветхих домов.

По мнению, высказанному на пикетах жителями ветхих домов, расселение идет медленно и непредсказуемо. Ситуация с подогревается тем, что федеральная программа расселения рассчитана до 1 сентября 2017 года, а муниципальная — до декабря. Это добавляет напряжения во взаимоотношения жителей бараков и властей. По мнению активиста Константина Уткина, ситуация с решением вопроса о расселении жителей аварийных домов в последние годы затягивается.

У федерального центра другие данные: Новосибирск не числится ни в лидерах, ни в отстающих и прощается с бараками согласно графика. Но это пока есть федеральные деньги. Мэр Новосибирска Анатолий Локоть неоднократно высказывался о необходимости продления федеральной программы расселения ветхого и аварийного жилья, как минимум, до 2022 года. Мэр подчеркивал, что своими силами город не справится с ветшающим жильём.

Вопрос в статусе

До начала действия федеральной программы в Новосибирске в 2004-2012 годах было расселено 238 домов. Большая часть из них — ветхий жилой фонд различных ведомств и предприятий, переданный в муниципалитет: с 1996 года предприятия и учреждения города «подарили» городу 3600 жилых домов. Часть бывших ведомственных домов, построенных в годы войны из подручных материалов, до сих пор на балансе города.

Признание ветхих домов аварийными, то есть непригодными для проживания и требующими расселения, зависит от нескольких порой не связанных между собой факторов. Во-первых, это интерес застройщика к данной территории. Во-вторых, физический износ дома. В-третьих, активность жителей самого дома. Группе жителей — и собственникам, и нанимателям — необходимо обратиться с заявлением в местную администрацию и составить заявления о признании дома аварийным. К ним приложить экспертные заключения о состоянии здания. Заявления рассматривает межведомственная комиссия. Комиссия выносит решение признать дом аварийным или нет. Если признает — дом снесут или реконструируют. Если нет — жители могут попытаться еще раз сменить статус дома или, как рекомендуют, создать ЖСК и найти инвестора на земельный участок. Существуют параметры, которые хоть и будут критичными для жителей, но не послужат основанием, чтобы признать жилье непригодным для проживания. К примеру, это отсутствие горячего водоснабжения и центральной канализации в двухэтажном доме.

Нередко здания, расположенные на участках, не представляющих интереса для застройщиков, оставляют в прежнем статусе. Один из таких примеров — деревянный дом в центральной части города по адресу Семьи Шамшиных, 49а, стоящий на «пятачке» в окружении новостроек: он не признан аварийным и поэтому не может быть включен в программу расселения.

Кто крайний на расселение

Константин Уткин приводит пример с домом № 8 во 2-м переулке Римского-Корсакова. После пожара в 2013 году наполовину сгоревший двух этажный деревянный барак постройки 1942 года решено было не расселять, а восстанавливать. На ремонт поврежденной огнем половины дома выделили из бюджета Новосибирска 5,5 млн руб. Стены зашили гипсокартоном, инженерные сети (как говорят очевидцы) реконструировать не стали.

Сейчас Уткин с группой горожан добиваются признания аварийными ветхих домов, расположенных в разных районах города. Среди адресов — Промышленная, 49 и Марата, 34. Эти здания не признаны мэрией аварийными, соответственно, не могут быть включены в программу расселения. Активисты провели ряд пикетов, обращались в суд, но иски были отклонены.

Если жилой дом признать аварийным, его необходимо расселить достаточно быстро. При реновации застроенных территорий от получения статуса аварийного до расселения проходит в среднем год. Но так бывает не всегда. Дом № 140 по улице Никитина был признан аварийным и подлежащим сносу в 2013 году. Его расселение и снос, как и расселение еще 41 дома в квартале, вменялись застройщику территории — ООО «Восточно-Сибирская Строительная Компания» (дочка обанкротившейся московской компании «СУ-155» Застройщик свои обязательства не выполнил, мэрия договор с ним расторгла и планирует проведение повторного аукциона. Дом, признанный аварийным, три года ждет расселения.

Для жителей аварийных домов расселение не означает, что им предоставят новую квартиру в том же районе. Жилищный кодекс регламентирует, что нанимателям квартир дадут новое жилье не меньшей площади и с отделкой. Рассчитывать на то, что для семьи из трех поколений, проживавшей в двух комнатах барака вдруг выделят три отдельные квартиры, не стоит. Собственники квартир будут договариваться с застройщиком индивидуально. В крайнем случае можно получить денежную компенсацию, равную стоимости изъятой квартиры. На покупку достойного жилья в родном районе ее вряд ли хватит. Впрочем, если собственник квартиры не согласен с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

Реновация vs бараки

Еще одна возможность для жителей ветхих домов получить новое жилье — это попасть в программу реновации застроенных территорий (РЗТ). В этом году по программе РЗТ расселено почти 30 домов, в стадии исполнения находятся договоры по 19 территориям в разных районах города. Почти половина домов расселены за счет бюджета, другая часть — на средства застройщика. В РЗТ участвуют многие крупные застройщики. Так площадку на ул. Олеко Дундича осваивает ООО «Энергомонтаж», на Героев Революции — ООО «Краснообск. Монтажспецстрой», в Октябрьском районе — СП ООО «Сибакадемстрой».

Строительным компаниям, желающим вести застройку на необремененных территориях, мэрия ясно дала понять, что крупных свободных участков в городе больше нет. «Берите частный сектор, ветхое и аварийное жилье — расселяйте его и застраивайте площадки», — напутствовал мэр застройщиков. С точки зрения застройщиков есть сложности, препятствующие участию в программе РЗТ. Это могут быть и размеры участка, не предполагающие квартальную застройку, и нежелание собственников переезжать в другой район или соглашаться на низкую выкупную цену.

На выездном совещании по вопросу РЗТ, состоявшемся в мае этого года, генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский озвучил основные проблемы, мешающие реализации проектов. Среди них неполный пакет правоустанавливающих документов у жителей домов, включая устаревшие техпаспорта; люди, которые прописаны, но по факту здесь не проживают; отсутствие в городе проработанной схемы утилизации деревянных конструкций домов. В дальнейшем застройщик сталкивается с тем, что невозможно выделить квартиру такой же площади переселенцам — метраж увеличивается как минимум на треть. Озвученные проблемы — дополнительные затраты застройщика. Белокобыльский предложил комплексный подход к реновации — от инвентаризации ветхого жилого фонда до установления нижнего порога рентабельности.