Айрат Ямаев:
о росте цен на жилье, рынке апартаментов и успешности комьюнити-молла Freedom
Айрат Ямаев о росте цен на жилье, рынке апартаментов и успешности комьюнити-молла Freedom
Что будет с ценами на недвижимость, как отмена льготной ипотеки повлияет на рынок, и по-прежнему ли выгодно вкладывать деньги в квадратные метры – об этом в интервью РБК Новосибирск рассказал основатель бизнес-сообщества One Company Айрат Ямаев
— Как обстоит ситуация на рынке недвижимости? Можно ли выделить тренды, которые отличали бы 2023 год от прошлых периодов?
— На этот год многие аналитики предрекали отсутствие спроса, обвал рынка недвижимости. В общем, уже который год мы слышим такие пессимистичные прогнозы, но по факту ничего не происходит. Вместо этого в 2023 году мы видим резкий рост по всем показателям: и по объему ввода жилья, и по объемам продаж. Осенью были зафиксированы рекордные цифры по продажам за всю историю России. Хотя это был турбулентный год.
Если раньше было много разговоров, что пандемийный год был последним, а потом будет выход на плато или даже снижение стоимости жилья, то сейчас никаких подобных предпосылок не просматривается.
Если раньше было много разговоров, что пандемийный год был последним, а потом будет выход на плато или даже снижение стоимости жилья, то сейчас никаких подобных предпосылок не просматривается.
One Company создана в 2021 году основателями известного маркетингового агентства 1GT, которое уже более 14 лет занимается маркетингом под ключ для застройщиков, и агентства недвижимости 1Е.
К 2023 году команда специалистов накопила большой опыт работы с застройщиками в различных направлениях: маркетинг, разработка проектов, сопровождение, автоматизация, IT-поддержка, продажа недвижимости, ипотечные эксперты, услуги трейд-ин. Поэтому было принято решение объединиться под общим брендом One Company, создав единое бизнес-сообщество, способное закрыть девелоперу все необходимые компетенции.
К 2023 году команда специалистов накопила большой опыт работы с застройщиками в различных направлениях: маркетинг, разработка проектов, сопровождение, автоматизация, IT-поддержка, продажа недвижимости, ипотечные эксперты, услуги трейд-ин. Поэтому было принято решение объединиться под общим брендом One Company, создав единое бизнес-сообщество, способное закрыть девелоперу все необходимые компетенции.
— Как скажется на рынке решение Центробанка о росте первоначального взноса по ипотеке до 30% и прогнозируемой отмене льготной ставки на новостройки?
— Сейчас большая часть рынка приходится на субсидированную ипотеку. А низкий первоначальный взнос позволяет покупателям принимать решения о покупке недвижимости, не имея серьезных накоплений. Все это очень сильно увеличивает спрос, который разгоняет рынок.
На самом деле перегрев не выгоден никому, так как за слишком резким ростом идет откат. Такие качели делают рынок нестабильным и непонятным как для покупателей, так и для застройщиков и банков. Регулятор сейчас пытается выровнять эту историю, охладить пыл. Летом 2024 года льготную ипотеку обещают отменить. Также продолжат увеличивать первоначальный взнос.
В конечном итоге мы получим более-менее понятную динамику и картину, она будет достаточно сбалансированной. Но не вижу предпосылок для резкого отката цен, максимум, возможна небольшая корректировка на короткий период. По востребованным объектам никаких дисконтов не будет.
На самом деле перегрев не выгоден никому, так как за слишком резким ростом идет откат. Такие качели делают рынок нестабильным и непонятным как для покупателей, так и для застройщиков и банков. Регулятор сейчас пытается выровнять эту историю, охладить пыл. Летом 2024 года льготную ипотеку обещают отменить. Также продолжат увеличивать первоначальный взнос.
В конечном итоге мы получим более-менее понятную динамику и картину, она будет достаточно сбалансированной. Но не вижу предпосылок для резкого отката цен, максимум, возможна небольшая корректировка на короткий период. По востребованным объектам никаких дисконтов не будет.
По данным «Домклик», доля льготных кредитов в общем числе выдач ипотечных кредитов составляет более 37%. Среди льготных программ жилищного кредитования доминируют: «Господдержка» (17,6%) и семейная ипотека (16,3%). Доля IT- и Дальневосточной ипотеки составляет – 1,1% и 2,3% соответственно.
— То есть снижения цен ждать не стоит?
— Несмотря ни на что, цены на недвижимость будут расти. Да, возможно, будут снижаться объемы и темпы продаж, но не стоимость квадратного метра. Все потому, что застройщикам надо окупать высокую стоимость земли, затраты на строительство, возвращать проценты банкам, а ставки ведь тоже выросли.
Также власти начали перекладывать на плечи застройщиков социальные объекты. В лучшем случае необходимо выделить участок под школу, детский сад или поликлинику, а как максимум, нужно этот объект построить самостоятельно, в противном случае не дадут разрешение на строительство. Соцобъекты – это, безусловно, благо для людей, но в конечном счете все затраты лягут на плечи покупателей в виде роста стоимости квадратного метра. Поэтому, считаю, что нисходящая динамика цен в принципе невозможна.
Также власти начали перекладывать на плечи застройщиков социальные объекты. В лучшем случае необходимо выделить участок под школу, детский сад или поликлинику, а как максимум, нужно этот объект построить самостоятельно, в противном случае не дадут разрешение на строительство. Соцобъекты – это, безусловно, благо для людей, но в конечном счете все затраты лягут на плечи покупателей в виде роста стоимости квадратного метра. Поэтому, считаю, что нисходящая динамика цен в принципе невозможна.
— Многие аналитики называют недвижимость тихой гаванью для инвесторов. По-прежнему ли выгодно вкладывать деньги в квадратные метры?
— Недвижимость с точки зрения сохранения инвестиций – понятный актив. В долгосрочной перспективе ее стоимость всегда растет. По некоторым объектам темпы роста превышают инфляцию.
Допустим, наш проект Freedom, расположенный вблизи Михайловской набережной. Стоимость квадрата в первой очереди составляла в среднем 165 тыс. рублей, сейчас цена выросла до 240 тыс. рублей. То есть объекты, которые крайне востребованы у покупателей, всегда растут гораздо быстрее рынка.
Конечно, есть объекты, которые не так быстро растут или не растут совсем. Здесь все зависит в основном от локации и привлекательности самого проекта.
Допустим, наш проект Freedom, расположенный вблизи Михайловской набережной. Стоимость квадрата в первой очереди составляла в среднем 165 тыс. рублей, сейчас цена выросла до 240 тыс. рублей. То есть объекты, которые крайне востребованы у покупателей, всегда растут гораздо быстрее рынка.
Конечно, есть объекты, которые не так быстро растут или не растут совсем. Здесь все зависит в основном от локации и привлекательности самого проекта.
По данным аналитиков ONE Company, средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новосибирской области в ноябре 2023 года достигла 126 тыс. руб., что почти на 10% больше аналогичного периода 2022 года.
— Рынок недвижимости в России успешно пережил несколько кризисов, а если придет новый, есть ли запас прочности?
— Давайте вспомним предыдущие кризисы. Каждый раз история повторяется: например, после начала СВО все были в шоке, и покупателю можно было получить много преференций от застройщика. Но далее, оправившись, рынок улетел в космос. Похожий сценарий был в пандемию и в предыдущие кризисы.
То есть один-два квартала на рынке спад, но зато потом наступает такой динамичный рост, что весь негативный период полностью перекрывается. Сейчас многие застройщики уже спокойно относятся к таким ситуациям и не совершают резких и необдуманных поступков, оказавшись в очередной непростой ситуации.
Опять же, оговорюсь, что речь идет про хорошие объекты, которые имеют спрос. Понятно, что в кризис покупателей меньше, но они будут. Другое дело, что есть объекты, которые в принципе являются проблемами сами по себе. Поэтому во время кризиса таким проектам становится настолько плохо, что продажи полностью прекращаются.
То есть один-два квартала на рынке спад, но зато потом наступает такой динамичный рост, что весь негативный период полностью перекрывается. Сейчас многие застройщики уже спокойно относятся к таким ситуациям и не совершают резких и необдуманных поступков, оказавшись в очередной непростой ситуации.
Опять же, оговорюсь, что речь идет про хорошие объекты, которые имеют спрос. Понятно, что в кризис покупателей меньше, но они будут. Другое дело, что есть объекты, которые в принципе являются проблемами сами по себе. Поэтому во время кризиса таким проектам становится настолько плохо, что продажи полностью прекращаются.
— Тренд последних нескольких лет – рост строительства апартаментов в Новосибирске. Каковы перспективы у этого вида недвижимости?
— Строительство и ввод апартаментов находятся на своем историческом максимуме. Если несколько лет назад в месяц могло продаваться всего 20-30 апартаментов, то сейчас показатель увеличился до 200.
По данным аналитиков ONE Company, в ноябре 2023 года было продано 192 апартамента на общую сумму в 916 млн руб. Наибольшее число юнитов было реализовано в комплексах Freedom (84) и IQ Aparts (50).
Для инвесторов такая недвижимость может оказаться более доходной. Кроме того, такие помещения официально подходят для краткосрочной аренды. Думаю, что в жилых помещениях сдавать квартиру посуточно будет становится все тяжелее из-за новых законодательных инициатив. При этом во многих комплексах есть единая управляющая компания, которая выступает оператором, избавляя собственника недвижимости от самостоятельного поиска арендаторов.
Сейчас востребованными стали так называемые сервисные апартаменты, которые в некоторых аспектах значительно комфортнее обычного жилья. Во многих комплексах для резидентов доступен гостиничных сервис, а также возможность посещения различных заведений: рестораны, спортзалы, магазины, спа-салоны, не покидая здание комплекса.
Например, комьюнити-молл Freedom, где на площади в 188 тыс. кв. м. будут размещены практически все объекты для повседневной жизни горожанина. С точки зрения инфраструктуры сложно представить более «напичканный» объект: банки, бутики, офисы, рестораны и кафе, торговый центр, салоны красоты, арт-пространство, большой термальный комплекс и фитнес-пространство. Главное мы не закрываемся от города высокими заборами, а, наоборот, сделаем инфраструктуру комплекса максимально открытой для посетителей.
Сейчас востребованными стали так называемые сервисные апартаменты, которые в некоторых аспектах значительно комфортнее обычного жилья. Во многих комплексах для резидентов доступен гостиничных сервис, а также возможность посещения различных заведений: рестораны, спортзалы, магазины, спа-салоны, не покидая здание комплекса.
Например, комьюнити-молл Freedom, где на площади в 188 тыс. кв. м. будут размещены практически все объекты для повседневной жизни горожанина. С точки зрения инфраструктуры сложно представить более «напичканный» объект: банки, бутики, офисы, рестораны и кафе, торговый центр, салоны красоты, арт-пространство, большой термальный комплекс и фитнес-пространство. Главное мы не закрываемся от города высокими заборами, а, наоборот, сделаем инфраструктуру комплекса максимально открытой для посетителей.
— Получается, что любой, кто приехал на набережную, сможет этой инфраструктурой воспользоваться?
— Да, теперь прогулки по набережной горожане и гости города могут совместить с посещением магазинов, офисов банков, ресторанов и кафе, арт-пространств, занятиями в спортзале, походом в термальный комплекс. Таким образом, я убежден, что один из крупнейших комьюнити-моллов в Сибири преобразит локацию у Михайловской набережной благодаря появлению рядом качественных заведений.
А самое главное, в этой локации появится большое количество парковочных мест, которых сейчас как раз сильно не хватает тем, кто решается посетить набережную на машине. Проектом предусмотрен четырехуровневый паркинг. Мы не будем продавать места, поэтому для посетителей будет доступна почасовая аренда.
Когда мы начинали этот проект, мы понимали, что на набережной проводится большое количество мероприятий, куда стекается огромное число людей, которым негде припарковаться, некуда сходить, поэтому мы тщательно продумали концепцию, которая гармонично дополнит идею набережной и послужит развитием этой локации.
Мы хотим сделать качественный инфраструктурный объект, который будет притягивать горожан и туристов, и станет знаковым местом для города.
А самое главное, в этой локации появится большое количество парковочных мест, которых сейчас как раз сильно не хватает тем, кто решается посетить набережную на машине. Проектом предусмотрен четырехуровневый паркинг. Мы не будем продавать места, поэтому для посетителей будет доступна почасовая аренда.
Когда мы начинали этот проект, мы понимали, что на набережной проводится большое количество мероприятий, куда стекается огромное число людей, которым негде припарковаться, некуда сходить, поэтому мы тщательно продумали концепцию, которая гармонично дополнит идею набережной и послужит развитием этой локации.
Мы хотим сделать качественный инфраструктурный объект, который будет притягивать горожан и туристов, и станет знаковым местом для города.
Freedom
— То есть сверхзадача – сделать объект, которым город мог бы гордиться?
— Да, мы все делаем для того, чтобы попасть в число таких объектов. А для этого надо не только создать современный интересный проект, определиться с концепцией и построить, но и грамотно управлять им. Мы специально не продаем коммерцию, хотя с точки зрения застройщика проще продать и выйти в кэш. Но если мы реализуем наши площади, то может зайти «неправильный» арендатор и испортит всю концепцию.
Близость к одному из главных пересадочных транспортных узлов – Речному вокзалу — и одной из самых больших рекреационных зон – Михайловской набережной – позволяет собирать лучших арендаторов в одном месте по принципу: самые крутые кафе и рестораны, самые крутые салоны красоты, самые крутые фитнес-центры.
Близость к одному из главных пересадочных транспортных узлов – Речному вокзалу — и одной из самых больших рекреационных зон – Михайловской набережной – позволяет собирать лучших арендаторов в одном месте по принципу: самые крутые кафе и рестораны, самые крутые салоны красоты, самые крутые фитнес-центры.
В комплекс Freedom первой очереди, в виде 18-этажного П-образного здания, вошли апартаменты и площади под офисы. Вторая очередь комплекса – четыре башни от 13 до 25 этажей. Их займут крупнейший термальный комплекс , торговый центр, пятизвездочный отель, апартаменты для сдачи, бизнес-центр с офис-кластерами, верхние этажи – пентхаусы.
— Как вы считаете, а будут ли форматы подобные комьюнити-моллу тиражироваться в Новосибирске? Не боитесь ли конкуренции в будущем?
— В этой локации ничего подобного уже нельзя будет построить, поэтому конкуренции не боимся. Но я всегда выступал за то, чтобы в Новосибирске появлялось больше качественных объектов. Это увеличивает привлекательность города. Люди, в том числе из других регионов, будут приезжать к нам и инвестировать в Новосибирск. Как следствие, здесь будут оставаться лучшие умы, лучшие компании, что позволит городу успешно развиваться. Мы создаем в Новосибирске среду, которая притягивает лучших.
— На ПМЭФ-2023 как раз обсуждали, что влияние девелоперов на качество жизни людей и их будущее огромно, согласны с этим?
— Во многом именно девелоперы обрекают город на то или иное будущее, так как построенные объекты оставляют отпечаток на десятилетия, а иногда и сотни лет. Качественные и красивые объекты преображают город, увеличивают приток инвестиций и людей. И, наоборот, некоторые объекты «убивают» город, делая из него депрессивную безликую территорию.
Особенно важно это понимать сейчас, когда очевидна нехватка человеческих ресурсов. При этом в XXI веке люди свободно могут перемещаться по всему миру и выбирать, где им остаться. Например, последние события показали, как достаточно быстро множество успешных и образованных людей переехали в Дубай. Поэтому здесь нужно понимать, что Новосибирску приходится конкурировать уже не только с соседними регионами, но и городами из других стран.
Я считаю, что эта история, с точки зрения мирового тренда, все больше разгоняется, а в условиях борьбы за человеческий капитал, конкуренция будет усиливаться в геометрической прогрессии.
Особенно важно это понимать сейчас, когда очевидна нехватка человеческих ресурсов. При этом в XXI веке люди свободно могут перемещаться по всему миру и выбирать, где им остаться. Например, последние события показали, как достаточно быстро множество успешных и образованных людей переехали в Дубай. Поэтому здесь нужно понимать, что Новосибирску приходится конкурировать уже не только с соседними регионами, но и городами из других стран.
Я считаю, что эта история, с точки зрения мирового тренда, все больше разгоняется, а в условиях борьбы за человеческий капитал, конкуренция будет усиливаться в геометрической прогрессии.