Недвижимость. Рост себестоимости и рекорды продаж: тренды рынка новостроек

Спрос на рынке подогревался как сохранением льготных условий по ипотеке, так и растущей ключевой ставкой. «Отчасти на это влияет фактор неопределенности: люди понимают, что меняются условия программ льготной ипотеки, рубль не стабилен, растет ключевая ставка, – объясняет директор по развитию компании «Новый мир» Юлия Шевченко. – В таких ситуациях покупка недвижимости – традиционный способ сохранения и преумножения капитала». На фоне высокого спроса в августе-сентябре новостройки из-за высокого спроса подорожали в отдельных проектах до 12-15%, отмечает руководитель аналитической компании «Нмаркет Про» Евгений Трибунский.

Самое большое число предложений на рынке новостроек на декабрь, по данным ЦИАН, – в Заельцовском, Ленинском и Дзержинском районе. Наименьшее число предложений – в домах Первомайского, Центрального и Железнодорожного района.

Средняя стоимость квадратного метра за год выросла на 10%, что превышает уровень инфляции. В среднем по Новосибирску квадратный метр квартиры в новостройке обойдется в 137 тыс. руб., дороже всего стоят варианты в Железнодорожном, Заельцовском и центральном районах. При этом сильнее всего в цене подорожал Ленинский, Октябрьский и Калининский район – темпы роста квадрата здесь превысили 16%, что в два с лишним раза превышает прогнозируемый уровень инфляции.

«У потенциальных покупателей новостроек сегодня много предложений, сегодня мы видим, пожалуй, самую обширную «полку» по предложениям: это касается и уровня цен, и концепций застройки, и продуктовых характеристик», – говорит соучредитель и CEO девелоперской компании VIRA Александр Савельев. При этом рост конкуренции делает рынок сильнее.

«Аналитика показывает, что в Новосибирске возведено достаточно жилья, которое еще предстоит реализовать, – констатирует глава ГК SEVER, Вячеслав Илюхин. – В строительной отрасли региона много сильных игроков, что, без сомнения, на руку покупателю, конкуренция всегда подразумевает рост качества и сдерживание цены».

Алексей Баев, коммерческий директор ГК «Камея» отмечает, что в Новосибирске год ознаменовался гораздо более активным выходом на рынок застройщиков с апартаментами. По данным NF Group Research, Новосибирск – в числе лидеров среди крупных городов России по количеству юнитов в продаже.

«Строительство и ввод апартаментов находятся на своем историческом максимуме, – подтверждает основатель бизнес-сообщества One Company Айрат Ямаев. – Если несколько лет назад в месяц могло продаваться всего 20-30 апартаментов, то сейчас показатель увеличился до 200».

Ямаев отмечает, что из-за новых законодательных инициатив вскоре сдавать квартиру в жилых помещениях посуточно будет все тяжелее, а апартаменты официально подходят для краткосрочной аренды, плюс во многих комплексах есть единая управляющая компания, которая выступает оператором, избавляя собственника недвижимости от самостоятельного поиска арендаторов.

«Конкуренция на рынке очень высокая, благодаря чему застройщики постоянно улучшают продукт, а это явный плюс для потребителя, – отмечает Баев. – О качестве проектов пока говорить сложно, – сданных апартаментов в Новосибирске практически нет. У многих застройщиков ещё не сформирован дизайн номеров и концепция».

Алексей Баев полагает, что доходные апартаменты – это один из самых привлекательных способов получать прибыль от инвестиций, причем прибыль стабильную и с минимальными рисками, в отличие от других способов инвестирования.

«Если спросить покупателей, я уверен, что девять из десяти ответят, что нужна уже готовая новостройка, – отмечает руководитель отдела новостроек АН «Этажи» Дмитрий Жуков. – В целом, покупатели готовы ждать три-шесть месяцев и, конечно же, они хотят купить с отделкой под ключ, чтобы можно было сумму по ремонту включить в ипотеку. Вот это очень частый запрос, потому что включенный ремонт, как правило, на ежемесячном платеже сильно не сказывается».

Если с 2014 по 2020 годы потребность в жилье с ремонтом «под ключ» была у 10-15% покупателей, то сейчас спрос увеличился до 50%, рассказали в отделе продаж ГК «Расцветай». Готовый ремонт должен быть адаптивным, чтобы можно было периодически что-то менять под свой вкус, поэтому застройщики предлагают нейтральные варианты отделки, которые покупатели могут дополнить яркими индивидуальными акцентами в виде мебели и декора.

«Квартира с отделкой снимает «головную боль» новосела – ремонт, который зачастую растягивается на долгие месяцы и отнимает большое количество сил, времени и денег, – подтверждает тренд Александр Савельев из VIRA. – В целом люди подходят к выбору жилья прагматично и рационально. Есть тренд к уменьшению квадратуры квартиры, при этом площадь должна быть максимально полезна и комфортна, обязательны проработанные системы хранения».

Вячеслав Илюхин отмечает, что у покупателей растет насмотренность, квартиру выбирают уже не «рублем единым». «Оценивают благоустройство территории, качество коммерческой и социальной инфраструктуры, безопасность, эстетику», – говорит девелопер.

«Я уверен, что девелопмент в актуальном прочтении – это, в основном, не про стройку, – отмечает Савельев из VIRA. – Это создание ценности, формирование образа и сценария жизни на более высоком уровне в новом жилом комплексе».

Девелоперы отмечают, что основной рыночный тренд – уход от «просто-строительства» к преобразованию локаций, когда компания решает зачастую давно назревшие проблемы района.

Так, VIRA проектирует в своих локациях школы, детские сады и дороги, передавая их в муниципалитет безвозмездно.

Когда компания «Новый мир» зашла в локацию между улицей Владимировской и рекой Обь, то кроме сноса старых строений застройщик проложил асфальтированные дороги и широкий пеший променад к реке.

Компания «Стрижи» ведет работу над экопространством «Органика», организованном на месте бывшей промзоны площадью 1,5 га.

Здесь будет парковая зона со встроенным в ландшафт зданием резидент-центра с озелененной крышей. Территория будет открыта для всех, создатели уверены, что «Органика» станет новой городской достопримечательностью.

Глава ГК «Химметалл» Евгений Гаврилов поддержал инициативу жителей близлежащих микрорайонов и общественных организаций о сохранении поймы реки Ельцовка-1 как зеленой зоны и стал одним из непосредственных участников создания парка. На средства ГК «Химметалл» был разработан первый дизайн-проект Ельцовского парка.

ГК «Химметалл» безвозмездно передает в муниципальную собственность принадлежащий ей земельный участок, который находится на слиянии реки Ельцовка-1 и ее притока. Он станет частью большого парка, который благоустроит компания. Первую очередь Ельцовского парка открыли в июне текущего года к 130-летию Новосибирска.

«В следующем году мы ожидаем завершение с июля льготных ипотечных программ и рост первоначального взноса до 30%, что повлечет 20-25% снижение выдач ипотеке и спад продаж у застройщиков», – констатировал в декабре министр строительства Новосибирской области Алексей Колмаков, отметив, что в Москве прорабатывают варианты модификации льготных программ и возможную пролонгацию их до 2030 года.

Не все эксперты одинаковы в своих оценках рисков изменения условий по льготной ипотеке. Вячеслав Илюхин полагает, что это осложнит ситуацию в отрасли, – спрос снизится.

«Отмена льготной ипотеки уберет с рынка инвесторов, тех, кто кладет деньги на депозит под 15% годовых и берёт льготную ипотеку для приобретения недвижимости с целью ее дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду, эти покупатели просто перестанут существовать как класс, а их сегодня на рынке около 30%», – отмечает Александр Савельев.

Айрат Ямаев из One Company уверен, что нынешний перегрев не выгоден никому, так как за слишком резким ростом идет откат. «Такие качели делают рынок нестабильным и непонятным как для покупателей, так и для застройщиков и банков, – говорит эксперт. – Летом 2024 года льготную ипотеку обещают отменить, продолжат увеличивать первоначальный взнос. Мы получим более-менее понятную динамику и картину, она будет достаточно сбалансированной».

При этом даже с учетом падения спроса на новостройки, эксперты не ждут снижения цен. Себестоимость строительства будет расти, строители уже снизили уровень своей маржинальности, констатирует Вячеслав Илюхин. «Думаю, внутренние резервы девелоперских компаний на сегодняшний день исчерпаны, и сейчас, хотим мы этого или нет, цены на жилье будут расти», — говорит он.